花枝俏68

房贷利率上浮10％有必要转换成LPR？

在字面上理解，通俗点说就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价，现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。

那么怎么转呢？

那么题主应该最关心怎么转换，换了之后房贷有怎样的变化?

对此央行明确，商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变。

简单而言，房贷对应的LPR期限品种基本是五年期以上LPR，房贷如果转成LPR，那么在2020年的利率和2019年执行的利率要保持不变。而到了2021年，就根据LPR再加上点数浮动了。

据了解，目前5年期贷款基准利率为4.9%。以往的存量房贷合同，都规定了执行利率在基准利率基础上的浮动幅度，每年1月1日重定价时，浮动比例都保持不变。

但是每个房贷客户执行的浮动比例可能大不相同。以首套房贷为例。2011年之前的大部分购房者多享受7折优惠;2011年至2017年的购房者多享受8.5折优惠。

2017年之后，各个城市各家银行的房贷利率差异加大，首套房贷利率有9折的，有9.5折的，有基准的，还有上浮10%的。二套房贷利率有的是基准上浮10%，有的是上浮20%。

换成LPR是否划算呢？

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例来说明：原贷款合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为基础利率4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月20日最新一期发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。等到2021年1月1日，按照重新约定的重定规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

如果按照以上趋势来看，LPR下降未来购房者有望实现利率下调省钱的目的。但大家有没有想过，房贷是一个持续很长时间的事情。存量房的原有贷款利率是4.9%，现在按照4.8%加点的方式保持与之前的利率相同。那么未来如果LPR上调回到与之前基准利率相同的4.9%，那么对于转LPR定利率的购房者而言岂不是相当于利率上调了10bp。

让存量房购房者从4.9%的基准利率过渡到4.8%的基础利率之后保持原有利率总水平不变。看上去这部分购房者享受到了利率的优惠。但其实是提高了利率上浮的水平。原本只上浮49bp的利率现在固定上浮成了59bp。多出的10bp就是无形中给之前购房者带来的隐性压力。

综上所述：如果今后LPR持续下降转存量房购房者转LPR定利率固然划算，但如果后续LPR上浮那就一定吃亏了。

小祥子874

你现在的房贷执行利率是：4.9%*（1+10%）=5.39%，按照当前的最新房贷利率政策，存量的浮动房利率房贷都需要转换以LPR为定价基准的房贷利率，那么你有两个选择：固定利率和浮动利率。

1、固定利率

你如果选择固定利率，那么你以后的房贷利率就永远是5.39%，无论以后LPR是否变化，都和你无关，涨了，就算是你赚了；反之，如果LPR跌了，那么就算是你输了，这个有点赌的意思。

5.39%的房贷利率，比当前的全国首套房平均利率还要低一点，所以，总体不算是太高，但是随着未来利率的下行，那么你可能就会变成较高的利率了。

笔者个人判断未来利率下行是一个趋势，除非是出现极端的非可控因素，但是这种情况笔者认为是很难出现的。

2、浮动利率

如果选择浮动利率，那么你未来的房贷利率就是这样的：LPR+点数，其中的点数是这样的：点数=5.39%-4.8%=0.59%，其中的4.8%是2019年12月份发布的5年期LPR。

那么，你的房贷利率就是：LPR+0.45%，其中的LPR的数值在第一期使用的是2019年12月份发布的数据。因为浮动利率主要是你可以选择在一定的周期选择重新计算房贷利率，到一个周期那么就按照最新的LPR来计算房贷利率，而其中偶读点数——0.59%——是永远不变 的，LPR是每个月都会更新一次的，所以，你的才是浮动利率。

而重新计算利率的周期最短是12个月，也 就是说你可以最短选择1年就重新计算一次，如果1年后LPR涨了，那么你的房贷利率也就跟着涨了，反之，如果LPR未来跌了，那么你的房贷利率也就跌了。

3、未来的LPR是涨是跌？

笔者个人认为LPR未来是走低的，是要下行的，这个是一个趋势，因为中国的宏观经济增速在放缓，这个是主要原因之一；第二个原因就是M2的增速目前也在放缓，已经持续3年维持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十几二十的增长，在2009年甚至到达将近30%的增速。第三个原因就是当前全球经济下行的压力都很大，各国央行都在降息，我们是没有必要去提高LPR。

况且2019年下半年的时候，LPR的5年期已经下调过一次，而1年期的LPR已经下调过多次。同时，在新年的第一天，央行降准0.5%，释放长期资金8000亿元，这个目的就死引导社会融资成本的降低，也就是引导利率的下行。

以上仅仅是笔者个人的观点和看法，事关自己的利益，请谨慎思考选择。

壹号股权

关于这个问题，我发现很多人有一个误区。

他们往往觉得，如果自己的房贷利率高，就应该转换成跟随lpr变化，如果自己的房贷利率低，就应该选择固定利率。

这种观点毫无依据，是否选择利率跟随lpr变化，其实和以前的房贷利率高低并没有直接关系，充其量只是一种心理感受。

因为这次的房贷利率调整方案中，首先做的是和lpr加点利率接轨，也就是把原来的基准利率浮动模式，变更为lpr加减点，首次转换的利率是不会变化的。

比如你原来的房贷利率是5.88%，你在2020年4月份选择变更合同，那时候的lpr为4.8%，你的加点数就是108点，你的房贷利率仍然是5.88%。

这种情况下你有两种选择，一种是选择固定利率，也就是说今后的房贷利率保持5.88%不变了，另一种是选择利率跟随lpr变化。

如果你选择了后者，至少需要在一年之后利率才有可能变化，这要看当时的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房贷利率也会保持5.88%不变，如果lpr上升到5%，你的房贷利率就会变成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房贷利率就会变成5.68%。

由此可见，是否选择利率跟随lpr变化，和以前的房贷利率高低并没有关系，关键是判断未来利率会下降还是上升。

如果确信将来利率会走低，那么就选择跟随lpr变化，如果确信将来利率会升高，那么就应该选择固定利率。

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现在的房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%的话就是5.39%。根据新规则未来，你可以选择要么是按照5.39%，持续20年不变。要么是改成浮动利率，也就是五年期LPR+加点，加点为5.39%（现执行利率）-4.8%（当前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR+0.59。这样一来，只要未来的lpr小于4.8%你的转换浮动利率就是值得的。

是否转换跟你现在的基准利率上浮或者打折没有多大关系，关系比较大的就是未来的LPR是上涨还是下跌？所以你认为下跌转换就郑浮动利率如果你认为上涨就选择固定利率。

当前经济情况下，lpr下调是大概率的。一是世界经济整体都处于一个非常弱势的环境，日本欧洲都已经是负利率，美国连续三次预防性降息。中国的经济近期也面临较大的压力，所以接下来降息也是大概率事件。我认为五年内lpr利率都是一个下降的趋势。所以如果你的贷款还剩五年，甚至十年，我都推荐你选择浮动利率。

10年或20年后，lpr是上涨还是下跌？现在很难预测。但是如果你的贷款还剩20年，我仍然推荐你选浮动利率，因为十年内利率下调是比较确定的。十年后货币在不断贬值。你的债务数值不变，但是实际的购买力已经下降了。我们可以想一想。十年前，如果每月还2000块钱，是多大的压力，而今天还2000块钱压力就小很多。所以，即使那时候lpr上涨了，那我们前10年所享受的收益会大于10年后的付出。

莫水宏观经济

先来看下央行是怎么说的吧。

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1号以后，全国贷款买房的用户你们可以和银行重新签订贷款合同了。涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

如果重新签订的房贷利率下降1%，那么100万的贷款，一年可以省1万的利息，每个月可以省833元。对大部分家庭来说，无疑是一个利好。到8月31号截止，每个人有5个月的时间可以去操作。

我先说结论：

建议转LPR，且只签订一年期的LPR。

什么是LPR？

简单的说，就是贷款利率不再由央行决定，而是由几家大的商业银行根据市场的变化自行定价。这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

然后还有一个加点的问题，以前是按基准利率进行浮动，上浮20%或许下浮10%，以后就没有这个上下浮动的问题了，统一改为固定加点，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

举例：

小明买的房子贷款利率是按基准利率上浮10%来定，那就是4.90%x(1+0.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是5.39%-4.80%=0.59%，那么你的固定加点值，就是正59个基点。

小红买的房子贷款利率是按基准利率下浮20%来定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是3.92%-4.80%=-0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

如果以后LPR的利率继续下降，降为4%的话。

那么小明的房贷利率就是4%+0.59%=4.59%，小红的房贷利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各国的房贷利率，美国目前是保持在2%~3%之间，英国是在2.75%~3%之间，我们中国的平均房贷利率是5.53%，基本是欧美发达国家的两倍。

再加上世界范围内已经很多国家已经逐步进入负利率时代了，所以未来LPR下降是有很大可能的事情。所以这里的建议大家不要签固定利率，最好是采用LPR+加点的模式，而且期限是一年期，如果LPR持续下降，那么我们房贷的利率也可以做到一年比一年低。

简单经济学

从长选来看，房贷利率下行的几率是很大的。也就是说未来房贷利率还有可能下行。

以前贷款的基准利率为4.9%，这个利率是基准利率时代最低的贷款利率，可以说房贷是非常划算的贷款。最近的lpr为4.8%，比基准利率要低0.1%，和4.9%的基准利率相比，两者的差距是很小的。

我建议贷款年限所剩不久的购房者

如果是刚贷款不久，或者剩余还款年限还很长的购房者，可以选择lpr。从长远看，贷款利率还会下降，在房贷利率下降的同时，可以节省更多的利息。

现在没有谁能确定未来几年或者未来十年房贷利率的具体走势，总结一下就是要想稳定就选择固定利率，自己要还的月供和利息一目了然。觉得未来房贷利率还会出现大幅度下降的可以选择lpr，房贷利率下降就可以节省利息。

房简单

我认为是有必要转换成LPR利率，存量浮动利率贷款市场转换是政策支持的，当然要跟政策走更加好。

你之前的贷款利率是在基准利率基础之上上浮20%，实际贷款利率是5.88%，贷款期限是20年，也就是分240期，这是你之前的贷款情况。

随着现在国家最新消息，2020年3月1期开始存量浮动利率贷款转换工作。根据政策转换规定，最终的转换利率是由借款人和银行进行协商，协商之后再来确定转换的利率。

其次还有一个规定是借款人可以选择浮动利率和固定利率两种，确定之后会进行转换，记住只能转换一次，转换以后不能更改，所以联系大家在办理转换之时一定要想清楚是固定利率还是浮动利率。

假如转换成固定利率，也就是在转换成LPR利率之时，根据原先的与银行签订贷款合同利率为参考，最终确定以LPR利率来计算。

比如说你之时实际贷款利率是5.88%，而当前LPR利率是4.8%，转换成固定利率就是LPR+108个基点，转换之后的实际贷款利率依旧5.88%，并没有发生任何改变，这个贷款利率是固定不变的。

假如转换成浮动利率的话，贷款利率是跟随LPR利率进行调整的，随着央行的LPR利率进行加减基点，最终贷款利率是同涨同跌，一年调整一次。

比如说你当前实际贷款利率是5.88%，明年lpr利率已经在4.5%了，你的实际贷款利率就是减了30个基点，实际贷款利率变为5.58%了，可以少支付很多贷款利息。

反之后年LPR利率上调到了5%的话。你的实际贷款利率为5%+108个基点，实际贷款利率是6.08%，这样的话实际贷款利息要支付更多利息。

为什么你贷款利率上浮20%要转换成LPR利率好呢？

其实之前的央行基准利率是硬性利率，而LPR利率是更加符合贷款市场利率，当然要转换为LPR利率好，主要有以下两大原因。

（1）当前的贷款利率较高，贷款利率都是在5.1%~6.5%之间，同比前几年贷款利率在4.2%~4.8%之间。所以现在银行贷款利率要高，转换LPR浮动利率后，一旦央行下调LPR利率之时，贷款利息会同比降低，少支付很多利息。

（2）要根据政策走，现在国家政策是支持大家从原先的基准贷款利率转换成LPR浮动利率。国家支持大家转换成LPR利率肯定是有原因的，有福利的，当然要跟政策指导转换成LPR利率好。

汇总

央行的基准贷款利率时代已经结束了，随着2019年8月20日开始实行以LPR利率出台，未来将会进入LPR浮动贷款利率时代。

国家出台政策让大家告别基准贷款利率，那肯定是有重大原因的，这种情况的话肯定是选择转换成LPR利率更加好。

老金财经

本政策其实是针对原来浮动利率的那些贷款用户，在之前，大多数固定利率房贷用户是没有关系的。因为未来LPR利率要替代我国的基准贷款利率。

如果你的房贷在之前是浮动利率，也就是根据基准利率上浮10%，从2015年起，五年以上基准利率4.9%，现阶段浮动利率大约是5.39%左右。

你可以选择继续按照5.39%的利息还房贷，你也可以和银行重新协商按照新的固定利率来还款，现阶段利率长期走低的情况下，应该可以谈到低于5.39%的房贷利率。这其实就是新的一个房贷合同，放弃了原来的浮动利率合同。

你也可以选择浮动利率，时间为2020年3月到8月31日。现在LPR利率是4.15%，那么你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。当然，这里的小数点会精确一下，不会超过你原来的5.39%的利率。

未来，如果LPR利率下行，那么后面那一年你的利息负担下降，比如如果2021年那个时候LPR利率是4%，那么4%*1.3=5.2%。

怎么选择？

记住：所有选择，兼有代价。

浮动利率好吗？

浮动利率当然是好的，十年前，大多数贷款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未来呢？一般会越来越低，像欧洲日本，负利率。到时候你的利息就全免，当然本金还是要还的。

但是浮动利率是有风险的。固定利率看上去年年吃亏，但是万一有一年利率上天呢？比如阿根廷基准利率60%如今，比如美国在1980年曾将利率提高到16%，因为恶性通胀。当然，聪明人会说，要是恶性通胀，我就提前卖房子还钱。诶，这倒是不错的选择。可问题，我们没有这么高效。房子哪是说卖就能卖的。因为浮动利率会承受利率上行的风险。大家都知道，现在5%的利率，向下最多变为0%，也就是不要利息，向上可是有很大空间。多少都不知道。

固定利率好吗？

固定利率是不划算，不经济的，但是固定利率是能够规避风险的。你看着利息一年比一年低，甚至于负利率，你依然在还5%的利息，心里面不舒服。但是，如果一个人收入稳定，这只是成本负担高了点。所以，你只要不停稳定的归还就可以了。对于未来的确定性，则要高得多。

现状看，依然建议浮动利率

本身你是基准利率确定的浮动利率，未来，你是LPR确定的浮动利率。你的浮动利率如果在过去十年一直是浮动，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好处。你也发现，利率趋势整体是向下的。那么未来只是改变一个计算利息的相对标准。这没有任何影响。所以，建议还是浮动利率。但是，考虑到，浮动利率有风险，这个风险虽然概率很小，但是这是选择的代价。

凯恩斯

第一，可以选择购房贷款利率是浮动利率或者是固定利率。选择浮动利率，则根据lpr5年期利率报价，加点形成下年度利率，购房利率最短一年调整一次。选择固定购房贷款利率就会一直保持你原来的利率不变。

第二，改变lpr后，第一年实际利率和以前的利率相等。举例说明，原来购房贷款利率是4.9%，变为lpr后就是lpr（4.8）+10点＝4.9%，利率不变，只是锚点改变。但是，lpr是每月报价一次，选择浮动利率，则实际购房利率有可能每年都不一样，但是区别不会很大。选择固定利率，以后每年就是4.9%不变。

第三，是选择lpr浮动利率还是选择固定利率。我看了很多相关从业者的观点，大多数人都是建议，选择浮动利率，因为利率降低是大趋势。我也认同此观点，但是我建议原来房贷利率高于5.88%的，选择浮动利率方式。原购房贷款利率在4.9%-5.88%之间的，可以考虑固定利率方式，而利率低于4.9%的，我会选择固定利率。这样选择，不是说，我认为以后利率会涨，而是我认为4.9%是一个比较低的利率，而这个利率的月供我没有什么压力，就不想冒风险去面对变化的利率。

所以，从2020年3月开始，购房贷款利率都会陆续由原来的基准利率改为lpr加点计算方式。你现在主要考虑的应该是，选择浮动利率还是固定利率。

世家

不是转不转的问题，是必须要转，是选择转为固定利率，还是转为基于lpr的报价利率，这个选择只有一次，是选固定利率还是选lpr利率。

为什么要把基准利率转换为固定利率或者是lpI利率。

转换后，意味着以后我们的房贷的利率基本上是以LPR5年期的利率为参考，实体经济的利率以一年期的lpI为参考，央行把房贷利率和实体经济的传到利率进行了分开，更容易去对实体经济进行调控，实体经济的传导利率通过调控一年期的lpI利率。不影响房价的调控，房价通过调控5年期的lpI利率，两只手分别可以进行单独的调控。

可以理解，转换之后，房贷的利率的调控和实体经济的调控可以分开。

选固定利率还是选lpr利率？

90年代的时候，我国的房贷的基准利率高达8%左右，随着经济的发展，利率在一直在下调，另外从lpr5年期的利率公告看，5年期的利率已经调控了一次，即2019年11月份LPR利率从4.85%调成了4.8%，长期看lpr利率还会继续下调，所以建议考虑选择基于lpr的利率。

關鍵字: 房产 房贷 基准利率