在目前全国上下14亿人万众一心抗疫的关键阶段，去谈论接下来房产市场的涨涨跌跌本来是不合时宜的。毕竟只有亲人的地方才是真正的家，而买下的房屋只是冰冷的建筑。

但作为一个地产类公众号，这几天有很多粉丝在后台询问疫情对未来楼市的影响，所以我觉得还是有必要简单说一下我自己的判断。

必须强调的是，楼市走向本身就非常复杂，而这一次更是极为特殊。即便是借鉴2003年的非典时期，也正如很多人所说的，两者有着巨大的时代背景差异，并不能简单类比。

所以以下只是个人的初步判断，且仅限于上海地区，供大家参考。

先说结论：

我认为无论是一手还是二手，房价都几乎不会有涨跌，楼市只是成交量被冰冻。

理由如下：

上海新房房价及上海新房成交量判断

对一手房而言，价格目前并不完全是市场行为。一手房需要销售是要经过价格审批的，房企自身的自由度有限。

而目前“因城施策，房住不炒”的维稳大背景，至少目前还没有因为疫情而改变。从长远来看，这也是非常正确的。

并且在这样特殊的阶段，新的预售证是否会继续发放、何时开始发放，都还存有疑问。如果一段时间内都是存量楼盘在售，就更没有价格涨跌一说了。

当然，由于目前售楼处大多还处于关闭状态，楼盘销售活动暂停，成交量会被冰冻。

1）一是上面所说的开发商自身的自由度有限；

2）二是目前虽然力度、广度尚未可知，但政府已经开始针对疫情在货币政策上进行调整，可能还会有后续的财政政策。毕竟地产不仅仅是卖房子，其本身以及下游产业链庞大的产业人口的稳定才真正兹事体大。

3）而且最近两三年的上海已经成为了一个地产商进入门槛很高的城市。龙头企业以及国企、央企，在面对这样的黑天鹅时，相对来说也更加强韧。

上海二手房房价及上海二手房成交量判断

二手房市场上无论是买家还是卖家，其实都是你我一样的普通人，也是在面对这类突发事件时最脆弱的群体。

对于购房者来说，收入降低甚至失去收入一定会放弃买房，导致市场需求减少；而对于房东来说，收入降低甚至失去收入如果导致降价卖房，增加市场供应。

供需关系下，房价就会下跌。这本身并没有太大问题，但依然要看影响的范围、程度与持续时间。

我认为现在的上海楼市有3个特征：杠杆低、置换多、需求足

1）杠杆低是说经历了过去两年的管控，上海楼市应该已经把用足每一寸杠杆，对买房致富走火入魔的人都教育得差不多了。市场的抗风险的能力已经比以前强了很多。

2）置换多是说目前楼市的交易量中，置换的比重较大。房东卖房是就为了购房。当他们受到疫情影响，决定暂时搁置购房计划，他们也就对卖房没有了刚性需要。所以需求的减少，相当于同时会引起供应的一定减少。

3）需求足是指在被疫情打断之前，上海楼市已经有了一些回暖的迹象。四季度成交量翘尾，12月成交的真实价格也略高于去年3月。毕竟在上海这个超级城市里，各类资源还是与房子挂钩，想要更好的居住条件还是需要持续置换，真实的购房需求积压久了自然就会反弹。

在这样一个上海楼市中，只要购房者、房东们收入上受到的影响相对温和、短期，楼市应该还是会沿着原来的轨迹运行。

而就笔者自己从身边了解到的信息是，对于楼市影响最大的工薪阶层今年是被保护的比较好的，影响应该相对温和。如果疫情能够尽快控制下来，持续时间也会比较短。

当然每个人的信息环境不一样，也许导致截然相反的感受。

压力其实更多的被集中在了企业身上，但政府也在积极制定政策，为企业舒缓压力。

以上就是我认为疫情影响之下，房价不会有明显涨跌的理由。

疫情只是让脚步停下，并没有改变基本面。

但实际上预测和判断并没有太多实质上的意义。以上的判断不仅受到非常多我自己主观认知的局限，而且有可能一些我忽略的因素，也会在特定时期成为影响市场走向的关键性因素。

在一手房方面，接下来我们会更积极地收集信息，替你持续关注各楼盘的实时进度、开发商的价格策略的变化，解析各个楼盘的真实卖点；

而在二手房方面，我们不仅会继续持续监测代表房东心态的挂牌价格、代表买卖双方博弈结果的真实成交价，也会更细致的寻找市场中的微小变化，解读背后可能的影响因素。

让大家即使在家，也能对市场形势了如指掌。

当然我们也会根据得到的信息，不断修正我们对于后市的判断。房子现在是小事，我们帮你先关心着。

我们希望在14亿人的齐心协力之下，疫情很能够很快过去，而在那之后，大家也都能满意地住进自己的dreamhouse。

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