知識創造價值

今天，人民銀行發佈公告，要求推動存量貸款轉為LPR計價，原則上應於2020年8月31日前完成。具體還款模式只有一次的選擇機會。對於揹負房貸的家庭應該選擇將房貸利率轉換為LPR加點還是轉變為固定利率，請看下面的分析。

• LPR的預期走勢

人民銀行推行利率市場化改革，改變LPR的計價方式，最主要的目的就是降低社會融資成本。因此，從中長期來看，LPR將呈現下滑之勢。

• 房貸人的理性選擇

房貸人的理性選擇就是將房貸利率轉換為LPR加點，並且與銀行簽訂的利率變化週期越短越好，最好是按照1年期來調整。這麼選擇的原因很簡單，按照現行機制，貸款補充合同確定了加點之後，加點數字就不再變化，這意味著，未來隨著LPR利率的不斷下降，大家身上揹負的房貸利息將會越來越少，也意味著合同確定的調整週期越短，大家享受的利率下滑也就越多。這對已有房貸的用戶是一個不錯利好，建議儘量不要選擇提前還貸，除非貸款沒剩幾年就到期了。

總之，將房貸利率轉換為LPR加點，未來將會減輕不少利息負擔。

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知識創造價值

大家不要把這個事情搞複雜了，小編就自己的理解簡單說說。

1、LPR利率實際上就是浮動利率，每個月都會變動。它代替的是以前固定的基準利率。簡單點說就是，以前固定的基準利率變為浮動的，和經濟國家發展掛鉤。

2、個人貸款會怎麼樣影響呢？小編舉個例子：張某貸款100萬30年，利率為基準利率4.9上浮20%，實際利率為5.88，現在已經開始還銀行利息了。現在變為LPR利率。現在變為，100萬30年，利率為浮動利率LPR上浮20%，這個LPR隨時在變化，有可能是4.8也有可能是5.0。如果是當初利率打折的也反之就是。

3、現在貸款者和銀行可以商量，維持不變還是執行LPR利率。但是隻能選擇一次。如果選擇LPR利率也可以

儒雅士林2

給大家一個標準吧。

美國現在首付20%，貸款30年期的固定利率平均是3.99%。

當然美國也是有浮動利率的。

美國的房貸浮動利率是ARm利率+點差。

類似於我們的LPR利率+點差。

我國目前的LPR利率是4.8%。

美國是多少呢？我們來看一下。

大家從上面的表可以看到，美國除了極個別的州，比如密蘇里州，俄克拉荷馬州，和內布拉斯加這三個以外，其他所有州的ARm利率都是低於4%的。

剛才說了我們國家的LPR利率是4.8%，對比美國，我們還有很大的空間呀。難道我們現在的經濟比美國好那麼多嗎？

（註解一下，上面表有一個範圍，那是銀行根據不同信用的客戶，以及客戶的首付等情況不同，然後選用不同的利率。）

總之未來我認為LPR利率降到4.5%是大概率，即使低於4%也不是沒有可能。

比較美國的情況。

我個人認為，如果你目前的利率水平是低於4%的，而且未來你還款的週期還很長的，比如說還有二十幾年，那麼我建議你選擇固定利率。因為雖然最近幾年利率降低，你的還款會減少，但是減少的幅度有限。而未來如果利率上漲，你就會損失比較大。（雖然我認為中國未來利率很難大上漲）

如果你現在的利率水平低於4%，但是你沒有幾年就要還完了，那麼還是轉成lpr划算，你這幾年能少還一點是一點。以後就算利息升高，反正你也還完了，跟你沒什麼關係。

如果你目前房貸的利率水平是高於4.5%，那麼我覺得還是轉成lpr的浮動利率比較好。因為現在利率是4.8%，未來只有利率上漲超過4.8%的時候你才會虧損。不管未來有多少年會處在這種時期？反正也先把最近的優惠拿到再說。因為本來你的利率就不低。當然你要是考慮到這個利率，你完全能夠接受，沒必要冒這個利率風險。也可以考慮固定。

如果你是在原先基準利率基礎上上浮的，那麼沒說的，趕緊轉成LPR吧。

金融見聞錄

明年是轉LPR，還是簽約固定利率。這影響到每一個房貸族的切身利益。如何選擇？哪個更好？下文僅作參考。

一、兩種利率，具體怎麼個轉法

先簡單說說兩種利率的轉換規則。

轉換方式一：固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後就維持當前（浮動後的）利率水平不變，未來也不會受LPR利率變化影響。

舉個例子。若A曾經簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合同約定的利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。如果2020年Ａ重新籤合同時選擇固定利率，那麼以後你的房貸利率將一直保持在5.39%。

轉換方式二：“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場的報價利率，金融機構每個月根據市場資金情況報價得出。市場資金緊張了，LPR上升，市場資金寬鬆了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率隨市場變化，月供可能變多或變少。

但加多少點呢？

還是上面那個例子。若A曾簽了一筆期限20年的商業性住房貸款合同，原合利率為貸款基準利率上浮10%，執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果選擇“LPR+加點”利率，未來的加點基於2019年12月５年期利率計算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%這個加點其實是為了保持大家在2020年月供不變：當下５年以上LPR 是4.8%，2020年執行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。與合同變化前利率相同。

A的加點未來保持在0.59％。

值得一提的是：有的以前簽約的商業住房貸款利率對基準利率下浮10％，即執行利率4.9％×0.9=4.41％。那麼以後的加點就是負值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的貸款合同未來還將保持利率的優惠，即通過負值的加點體現（羨慕吧）。

二、兩種選擇，到底哪個好

選擇固定利率還是選擇“LPR+加點”，這取決於未來LPR的變化：LPR上漲概率大，選擇固定利率，反之，則選擇“LPR+加點”。未來LPR到底是升還是降，這就涉及到宏觀經濟環境和貨幣政策了。

嚴格的說，LPR受經濟環境和貨幣政策疊加影響。這裡把兩種情況分開說。

一、經濟下行

這是當前正在發生的一個趨勢，可能會影響較久。

①如果不通過貨幣政策對經濟體釋放貨幣

在經濟下行當中，企業利潤無法覆蓋利息的情況會越來越多，債務違約也會越來越嚴重。此時，有的銀行借貸出去的資金則難以及時收回。由於儲蓄額巨大（Ｍ２巨大），在面對居民儲蓄資金到期時，銀行現有資金難以滿足取現，所以不得不在公開市場向其他機構去借貸資金。

這將引發拆借利率提升，進而引發LPR上升。嚴重的話，這種上升會比較劇烈（ＸＴＸ風險）。參考日本泡沫破裂時期。

LPR一旦上升，如果你選擇的是“LPR+加點”，這時你每個月還貸壓力將上升。甚至是劇增。而固定利率則不變。

但這種情況發生在泡沫破裂初期。泡沫徹底破裂後，利率又會隨著經濟企穩而下降，甚至引發通縮—利率非常低。此時LPR會降低到一個非常低的水平，“LPR+加點”的利率就會很低，房貸也會很低。

當下很多人資金流是不充裕的，在泡沫破裂初期難以應對房貸的提升。所以如何選擇就看你的現金流怎麼樣了。

②通過貨幣政策持續對經濟體釋放貨幣

目前的情況即是如此：通過MLF、SLF、降準等手段緩解流動性，壓住利率。所以即很多債務違約，銀行的現金流沒有受到衝擊。因為央行在保護。所以長期利率維持在4.8％左右。

如果下行壓力加大，為了防止流動性緊張，則要進行更強的貨幣緩衝。其必須進行的手段是更大幅度的寬鬆政策：降準、降息。目前已有此跡象。

但即使如此，LPR利率也不會有較大幅度下降。因為所有的手段只是抑制利率跳升的被動手段。但寬鬆貨幣政策的前期，LPR利率會有所下降。

但這種政策一旦長期化，不能不考慮是：基礎物價上升，通脹發生。只要通脹持續，家庭部門的資金矢量則發生轉變：由儲蓄轉為取現、保值。

這將反作用金融機構導致流動性緊張，從而導致利率LPR提升

二、經濟上行

這點在第一小點已經提過，如果經濟回到上行，可能發生通縮，利率下行。但如果貨幣一直保持寬鬆政策，通縮不會發生，取而代之的是通脹，LPR會一直較高。

至於經濟會不會下行，未來貨幣政策如何，這裡就不多說了。我想大多數人心理會有答案。基於此，也該知道如何選擇利率轉換方式。這個選擇明年就只有一次機會，但會影響你幾十年。

其實我是羨慕那種利率下浮的，歷史上幾乎沒有這麼低的貸款利率。能夠把這種低利率固定，何樂而不為。

溪湖雜談

我的建議是選擇以LPR利率為定價基準，轉換為現在的加點模式，不建議選擇固定利率模式，最大的依據就是可預見的5年內LPR利率走向是降低的。