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今天，人民银行发布公告，要求推动存量贷款转为LPR计价，原则上应于2020年8月31日前完成。具体还款模式只有一次的选择机会。对于背负房贷的家庭应该选择将房贷利率转换为LPR加点还是转变为固定利率，请看下面的分析。

• LPR的预期走势

人民银行推行利率市场化改革，改变LPR的计价方式，最主要的目的就是降低社会融资成本。因此，从中长期来看，LPR将呈现下滑之势。

• 房贷人的理性选择

房贷人的理性选择就是将房贷利率转换为LPR加点，并且与银行签订的利率变化周期越短越好，最好是按照1年期来调整。这么选择的原因很简单，按照现行机制，贷款补充合同确定了加点之后，加点数字就不再变化，这意味着，未来随着LPR利率的不断下降，大家身上背负的房贷利息将会越来越少，也意味着合同确定的调整周期越短，大家享受的利率下滑也就越多。这对已有房贷的用户是一个不错利好，建议尽量不要选择提前还贷，除非贷款没剩几年就到期了。

总之，将房贷利率转换为LPR加点，未来将会减轻不少利息负担。

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大家不要把这个事情搞复杂了，小编就自己的理解简单说说。

1、LPR利率实际上就是浮动利率，每个月都会变动。它代替的是以前固定的基准利率。简单点说就是，以前固定的基准利率变为浮动的，和经济国家发展挂钩。

2、个人贷款会怎么样影响呢？小编举个例子：张某贷款100万30年，利率为基准利率4.9上浮20%，实际利率为5.88，现在已经开始还银行利息了。现在变为LPR利率。现在变为，100万30年，利率为浮动利率LPR上浮20%，这个LPR随时在变化，有可能是4.8也有可能是5.0。如果是当初利率打折的也反之就是。

3、现在贷款者和银行可以商量，维持不变还是执行LPR利率。但是只能选择一次。如果选择LPR利率也可以

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给大家一个标准吧。

美国现在首付20%，贷款30年期的固定利率平均是3.99%。

当然美国也是有浮动利率的。

美国的房贷浮动利率是ARm利率+点差。

类似于我们的LPR利率+点差。

我国目前的LPR利率是4.8%。

美国是多少呢？我们来看一下。

大家从上面的表可以看到，美国除了极个别的州，比如密苏里州，俄克拉荷马州，和内布拉斯加这三个以外，其他所有州的ARm利率都是低于4%的。

刚才说了我们国家的LPR利率是4.8%，对比美国，我们还有很大的空间呀。难道我们现在的经济比美国好那么多吗？

（注解一下，上面表有一个范围，那是银行根据不同信用的客户，以及客户的首付等情况不同，然后选用不同的利率。）

总之未来我认为LPR利率降到4.5%是大概率，即使低于4%也不是没有可能。

比较美国的情况。

我个人认为，如果你目前的利率水平是低于4%的，而且未来你还款的周期还很长的，比如说还有二十几年，那么我建议你选择固定利率。因为虽然最近几年利率降低，你的还款会减少，但是减少的幅度有限。而未来如果利率上涨，你就会损失比较大。（虽然我认为中国未来利率很难大上涨）

如果你现在的利率水平低于4%，但是你没有几年就要还完了，那么还是转成lpr划算，你这几年能少还一点是一点。以后就算利息升高，反正你也还完了，跟你没什么关系。

如果你目前房贷的利率水平是高于4.5%，那么我觉得还是转成lpr的浮动利率比较好。因为现在利率是4.8%，未来只有利率上涨超过4.8%的时候你才会亏损。不管未来有多少年会处在这种时期？反正也先把最近的优惠拿到再说。因为本来你的利率就不低。当然你要是考虑到这个利率，你完全能够接受，没必要冒这个利率风险。也可以考虑固定。

如果你是在原先基准利率基础上上浮的，那么没说的，赶紧转成LPR吧。

金融见闻录

明年是转LPR，还是签约固定利率。这影响到每一个房贷族的切身利益。如何选择？哪个更好？下文仅作参考。

一、两种利率，具体怎么个转法

先简单说说两种利率的转换规则。

转换方式一：固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后就维持当前（浮动后的）利率水平不变，未来也不会受LPR利率变化影响。

举个例子。若A曾经签了一笔期限20年的商业性住房贷款合同，原合同约定的利率为贷款基准利率上浮10%，执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。如果2020年Ａ重新签合同时选择固定利率，那么以后你的房贷利率将一直保持在5.39%。

转换方式二：“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场的报价利率，金融机构每个月根据市场资金情况报价得出。市场资金紧张了，LPR上升，市场资金宽松了，LPR下降。

LPR可升可降。所以，若选择“LPR+加点”利率，以后的房贷利率随市场变化，月供可能变多或变少。

但加多少点呢？

还是上面那个例子。若A曾签了一笔期限20年的商业性住房贷款合同，原合利率为贷款基准利率上浮10%，执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

如果选择“LPR+加点”利率，未来的加点基于2019年12月５年期利率计算得出：5.39%-4.8%=0.59%。

0.59%这个加点其实是为了保持大家在2020年月供不变：当下５年以上LPR 是4.8%，2020年执行LPR利率是4.8%+0.59%＝5.39%。与合同变化前利率相同。

A的加点未来保持在0.59％。

值得一提的是：有的以前签约的商业住房贷款利率对基准利率下浮10％，即执行利率4.9％×0.9=4.41％。那么以后的加点就是负值：4.41％-4.8％＝-0.39％。

利率下浮的贷款合同未来还将保持利率的优惠，即通过负值的加点体现（羡慕吧）。

二、两种选择，到底哪个好

选择固定利率还是选择“LPR+加点”，这取决于未来LPR的变化：LPR上涨概率大，选择固定利率，反之，则选择“LPR+加点”。未来LPR到底是升还是降，这就涉及到宏观经济环境和货币政策了。

严格的说，LPR受经济环境和货币政策叠加影响。这里把两种情况分开说。

一、经济下行

这是当前正在发生的一个趋势，可能会影响较久。

①如果不通过货币政策对经济体释放货币

在经济下行当中，企业利润无法覆盖利息的情况会越来越多，债务违约也会越来越严重。此时，有的银行借贷出去的资金则难以及时收回。由于储蓄额巨大（Ｍ２巨大），在面对居民储蓄资金到期时，银行现有资金难以满足取现，所以不得不在公开市场向其他机构去借贷资金。

这将引发拆借利率提升，进而引发LPR上升。严重的话，这种上升会比较剧烈（ＸＴＸ风险）。参考日本泡沫破裂时期。

LPR一旦上升，如果你选择的是“LPR+加点”，这时你每个月还贷压力将上升。甚至是剧增。而固定利率则不变。

但这种情况发生在泡沫破裂初期。泡沫彻底破裂后，利率又会随着经济企稳而下降，甚至引发通缩—利率非常低。此时LPR会降低到一个非常低的水平，“LPR+加点”的利率就会很低，房贷也会很低。

当下很多人资金流是不充裕的，在泡沫破裂初期难以应对房贷的提升。所以如何选择就看你的现金流怎么样了。

②通过货币政策持续对经济体释放货币

目前的情况即是如此：通过MLF、SLF、降准等手段缓解流动性，压住利率。所以即很多债务违约，银行的现金流没有受到冲击。因为央行在保护。所以长期利率维持在4.8％左右。

如果下行压力加大，为了防止流动性紧张，则要进行更强的货币缓冲。其必须进行的手段是更大幅度的宽松政策：降准、降息。目前已有此迹象。

但即使如此，LPR利率也不会有较大幅度下降。因为所有的手段只是抑制利率跳升的被动手段。但宽松货币政策的前期，LPR利率会有所下降。

但这种政策一旦长期化，不能不考虑是：基础物价上升，通胀发生。只要通胀持续，家庭部门的资金矢量则发生转变：由储蓄转为取现、保值。

这将反作用金融机构导致流动性紧张，从而导致利率LPR提升

二、经济上行

这点在第一小点已经提过，如果经济回到上行，可能发生通缩，利率下行。但如果货币一直保持宽松政策，通缩不会发生，取而代之的是通胀，LPR会一直较高。

至于经济会不会下行，未来货币政策如何，这里就不多说了。我想大多数人心理会有答案。基于此，也该知道如何选择利率转换方式。这个选择明年就只有一次机会，但会影响你几十年。

其实我是羡慕那种利率下浮的，历史上几乎没有这么低的贷款利率。能够把这种低利率固定，何乐而不为。

溪湖杂谈

我的建议是选择以LPR利率为定价基准，转换为现在的加点模式，不建议选择固定利率模式，最大的依据就是可预见的5年内LPR利率走向是降低的。