teloon

之前20多年間，房產的價格上漲“有目共睹”，很多人因為投資房產而成功，甚至是“大賺特賺”。那麼，思考一個問題，未來20年房產還是最有效的財富保值工具嗎？

個人認為，未來房產具有一定的保值能力，但不會再像20年之前至今這般大漲特漲。換句話說，是財富保值的工具之一，不會是唯一，還會有更多的財務保值的“產品”。為何，又有哪些財富保值的渠道呢？

一、房產價格的影響，其實是供需關係的作用。

房產的價格為什麼會出現上漲？很多房產關注者、熱議者會認為是“貨幣超發”，因為經濟的需求，所以貨幣存在一定程度的超發現象，進而推高了房產的價格。

從原因的角度講，是如此。可是，如果對於房產沒有更旺盛的需求，就算是“貨幣超發”，又能推高房產價格嗎？也是不能的。那麼，推高房產價格的到底是什麼呢？個人認為是：房產的供需關係。

增量貨幣通過金融機構流向市場以後，金融機構自己會買房子嗎？並不會。金融機構要推動經濟的進步，將自己貸款給更多的項目。有更多的項目，工作者就會有更多的收入。收入高了，當然就會對城市的房產有需求。

房產需求者多了呢？也就會造成需求大於供給，進而房產價格升高。在這種情況下，給人的認知也就是房產價格漲價了，然後有很大的“增值性”“保值性”。

講到這裡，可能很多讀者還是沒有弄清楚。我們舉一個例子：如果一座城市中，就只有100套房產可供出售。這個時候，只有10位房產需求者需要房產，那麼在這種情況下，購買者有更多的對比選擇權，100套房產的房東也會去嘗試壓低價格吸引購買，房產價格也會是下跌。因為房產供給大於需求。

但是，如果一座城市的房產有100套，而需求購房者有10000位呢？100位房產需求者中只能滿足1位。通常，在這種背景下，房產價格會升高，並且購房者沒有太多的選擇權。因為，在購買房產的時候，可能房產已經被其他的房產需求者所購買，甚至出的價格更高。在此情況下，需求大於供給，價格上漲。

那麼，在未來20年間，房產還會是最有效保值的工具嗎？

上述中，我們講到了房產的價格影響其實就是受到供需關係的影響，供給大於需求，房產價格下跌；需求大於供給，房產價格就會出現上漲。那麼，未來20年裡，房產的供需關係到底是怎樣的呢？是供給大於需求，還是需求大於供給呢？

個人認為，未來房產需求與供給，會是平穩的情況，既不會出現大幅供給大於需求，也不會出現大幅的需求大於供給。任澤平講到過關於房產價格的影響，個人認為很是正確“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。

那麼，哪裡的房產最為保值呢？從長期的角度講，未來存在長期人口淨流入的城市的房產保值性會更強。為什麼？因為有長期人口的淨流入，對於房產的需求也就有增量。

二、個人認為未來財富保值的渠道，會偏向於股市。

很多發達經濟體都出現了“房產泡沫”，但自此以後房產失去了保值作用嗎？也並不是。房產具有保值作用，但不同發展階段，具有不同的保值性。

那麼，未來20年，什麼渠道的保值性會更高於房產呢？個人認為是：股市。

當然，這裡股市所致的股票，並非“碰運氣”“賭博”的股票。而是：價值股。很多投資者認為價值投資不存在於A股，但翻看兩市三板的價值股，又不得不感嘆價值投資的魅力所在。

為什麼會是股市中的價值股呢？房產，有沒有很大的盈利性呢？如果不出租，房產只是房產，沒有任何的盈利性。但是，股市的價值股呢？每年是能創造價值的，甚至有著很好的盈利增長性。一則股票價格會反應，二則部分有較好的股息分紅。

從發達經濟體的角度看，當發展到中高速經濟增長背景下，財富保值、增長均會從房產轉變為股市。

總結：未來20年，個人認為房產具有一定的保值性，但增值的效果並不會出挑。個人偏向於未來20年更有利的保值作用的渠道當是股市中的價值股。

厚金說

有人曾說過，過去的20年裡，跑贏通貨膨脹的只有這三樣東西：京滬房產、騰訊股票、上海車牌，但是股票一般人玩不轉，車牌並不是能正常流通的商品。所以目前來說的話，除了房產，老百姓還真的沒有其他的投資渠道，那麼這個問題上，我們還是來看一下什麼樣的房產是相對更保值的。

1、一線城市的房產能保值。

一線城市的房價雖然是高，但依舊屬於“硬”保值商品，北上廣深現在還是吸引著眾多年輕人去實現夢想，不管是政治級別、產業經濟還是人口增速，都比二三線城市擁有更為強大的區位和資源優勢，且供應量在不斷減少，稀缺性決定投資價值。

2、旅遊城市的房子能保值。

像海南的房子，已經在今年4月份實行限購政策，且黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，可以說之前在海南買房的人不僅買到的是海南的風景和健康宜居的環境，還有作為自貿區的未來。

3、綠色房產能保值。

現在做綠色地產的也越來越多，綠色房產並不是一般意義上的做綠化或者屋頂花園，而是代表一種概念，指房產對環境無害，能充分利用環境，不破壞生態平衡，順應了現在保護環境的大趨勢。

4、中心城區的商鋪能保值。

商鋪穩定性較高，而地段是選擇商鋪的不二法寶，中心城區的商鋪一般都處在成熟的商圈裡，價值不言而喻。

5、寫字樓能保值。

投資寫字樓的難度則相對大一點，各種稅費的繳納額度要比其他商業物業高出很多，還要考慮到周圍商務氛圍、交通便利程度、政府規劃等等因素，所以是高風險高回報。

所以，在其他投資渠道對老百姓來說有較高的進入壁壘時，投資房產，還是一項有效的財富保值工具。

我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事！

合偉說

未來20年，房產不會是最有效的保值工具，因為房產的黃金年代已經過去，未來最有效的保值工具是股權，未來將進入一個無股權不富的年代，這是西方發達國家證明過的。

房產為什麼不會是最有效的保值工具？

1.人口紅利消失

在過去，我國15-60歲的人口是持續增長的，就如同現在的印度一樣。但是現在，實行計劃生育的影響已經開始顯現，我國老齡化的問題越來越嚴重，數據顯示，截止2017年，我國16至59週歲人口為90199萬人，比重為64.9%；60週歲以上人口24090萬人，佔17.3%。但是，2017年出生人口只有1723萬人，比2016年減少63萬人。預計在2020年，我國60歲以上的老年人口將會突破2.5億人，2025年，60歲以上的人口將會突破3億人，我國將要進入超級老齡化國家，這就是我國人口結構的現實。

房產要想有市場，首先要有剛需才行，而現在我們正在逐步失去剛需，你感覺未來20年，房產還會有未來嗎？看看現在80後90後，基本都是獨子，一對夫妻面臨繼承兩套房產，加上自己奮鬥的那一套，那就是三套，試問，當出現這種情況時，房市還有多少空間可操作。

2.政策紅利

2003年房改，國家把房地產定位為支柱產業，徹底解放了房地產，隨著城鎮化的推進，房地產有了第一波的爆發；然後是2008年經濟危機之後，4萬億流入了房地產，地產又迎來了第二波爆發，這才有了黃金十年的說法。但是反觀現在，政策呵護沒有了，貨幣放水也沒有了，地產這個行業不但失去了政策面的扶持，反而還要承受一定的打壓。房住不炒已經成為這個行業的大思路，國家順勢調整，地產行業能逆勢嗎？

3.地產未來屬於擠泡沫時期

我國地產行業現狀不用多說，其實大家心裡都明白，前面有90年代日本地產泡沫和08年美國次貸危機的例子，我們不會再去走老路。美國和日本面對地產的泡沫是採取直接刺破的方式，這種方式雖然直接，但對經濟傷害太大。要任其發展自然也不行，於是採取了凍樓市的新做法，利用政策調控讓樓市原地踏步，窄幅震盪，等經濟發展上來，用經濟的發展緩慢化解樓市的泡沫。大政策都這樣了，在樓市中泡沫化解完畢前，你感覺樓市還會有多大機會嗎？

結論：房產的黃金年代已經過去，未來也不會再有，這是特殊時期的產物，人口、政策、以及地產的現狀決定了未來地產的走向，只能是趨於平穩的窄幅震盪。

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淡淡禪風

未來20年後，房產不僅僅不能保值增值，還會貶值。

房價上漲並不是因為房產的價值提升，而是多方共同推動的結果。

2016年之前買房的人，如果能夠在2018年前後一兩年內出售變現，那麼可以獲得不菲的回報。而2017年下半年之後買房的人，則大多會被套牢。

當前的房價，已經遠遠超出了實際應有的價格，今後自然會迴歸理性。

大跌是各方面都不希望看到的，所以會緩慢下降，2018年之後三年下降30%左右。

股市是經濟的晴雨表，10年前，股市是3000點水平，十年後，股市依然3000點，青春永駐。

股市裡有上市公司，還能不斷創造效益，還會有大量公司每年分紅，股價也會起起落落，顯然較之房產有價值的多。

房產除了能有租金可以收，剩下的再想牟利就只能找到願意出更多錢接盤的人了。

經濟一直向上，貨幣一直超發的時候，資金沒有靠譜的投資渠道，向房地產匯聚，於是形成了二十年左右的房產大牛市。

如今經濟發展放緩，國際爭端頻現，不確定性增加。而人民幣的國際化也不允許再像之前那樣發行貨幣了，房產再想漲價，已經增長乏力了。

李超人大量出售國內地產和物業，套現離場，轉戰歐洲，這是一個極其重大的事件和信號。

假如炒房客們也學超人，那麼，經濟還有前途嗎？

所以，今後二三十年，房產的流動性將大大降低，持有多套房產的人很多，找又傻又有錢的接盤俠很難。

保值？不會了！貶值才對！！！

財智成功

1998年開始，隨著住房制度的改革，房地產市場進入了轟轟烈烈的發展週期，

展望未來，房住不炒的定調非常明確，但大家不要誤解，這並非是為了打壓房地產市場，只是希望房地產市場更加良性的發展。房價其實相當於一個城市的股票，城市基本面越強，房價越高，反之則越低，這個邏輯我相信大家都懂。

也就是說，城市差異的這種馬太效應會越來越大，強者恆強、弱者恆弱是必然趨勢。所以，未來20年，房子依然會保值，但不是所有城市都保值，胡煥庸線以西的城市會很麻煩，胡煥庸線以東的核心城市是未來保值的重點所在。

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天檀

1、一線城市的房產能保值。

一線城市的房價雖然是高，但依舊屬於“硬”保值商品，北上廣深現在還是吸引著眾多年輕人去實現夢想，不管是政治級別、產業經濟還是人口增速，都比二三線城市擁有更為強大的區位和資源優勢，且供應量在不斷減少，稀缺性決定投資價值。

2、旅遊城市的房子能保值。

像海南的房子，已經在今年4月份實行限購政策，且黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，可以說之前在海南買房的人不僅買到的是海南的風景和健康宜居的環境，還有作為自貿區的未來。

3、綠色房產能保值。

現在做綠色地產的也越來越多，綠色房產並不是一般意義上的做綠化或者屋頂花園，而是代表一種概念，指房產對環境無害，能充分利用環境，不破壞生態平衡，順應了現在保護環境的大趨勢。

4、中心城區的商鋪能保值。

商鋪穩定性較高，而地段是選擇商鋪的不二法寶，中心城區的商鋪一般都處在成熟的商圈裡，價值不言而喻。

5、寫字樓能保值。

投資寫字樓的難度則相對大一點，各種稅費的繳納額度要比其他商業物業高出很多，還要考慮到周圍商務氛圍、交通便利程度、政府規劃等等因素，所以是高風險高回報。

所有中國人都知道我們的房價已經連續上漲了20年了，現在所有人相信房價會一直上漲，但這些國家的例子，已經證明沒有刺不破的泡沫，不管漲多少年該跌都要跌。

中國的房價還能不能繼續保持上漲，需要我們認真審視中國的房地產市場。

日本當年崩盤是因為漲太高，泡沫太大，當時東京銀座大街最貴紀錄是每平米95萬美元，遠遠高出30年後（今天）中國頂級豪宅的價格，因此跟日本當時的泡沫比，我們的房價還在合理範圍內。

而加拿大和美國房價的幾次大跌，都是因為經濟危機引起，但下跌過後都又慢慢收復了高點，美國房價在2017年後半年突破了08年金融危機前的高點，加拿大更是一直上漲不回頭。

基於這些判斷，我大概可以得出這樣的結論，合理的價格買房，一定可以讓資產保值增值，但是頂部買房，會賠到傾家蕩產。

用戶92317228021

首席投資官評論員門寧：

關於這個問題，我們單靠想象其實很難達成統一的答案，因此不妨借鑑一下發達國家的例子。

這張圖是美國、加拿大、日本從1975年至2016年第二季度的房價走勢圖，虛線代表日本的房價，藍線代表加拿大的房價走勢圖，紅線代表美國的房價走勢圖。

由於拉長了週期，從這個圖裡我們可以看出很多內容，比如房價是可以下跌的，而且跌起來很兇，例如美國次貸危機和加拿大上世紀80年年代遇到的大跌；另外房價可以連續幾十年上漲，也可以連續幾十年下跌，美國和日本的價格走勢都說明了這個問題。

所有中國人都知道我們的房價已經連續上漲了20年了，現在所有人相信房價會一直上漲，但這些國家的例子，已經證明沒有刺不破的泡沫，不管漲多少年該跌都要跌。

中國的房價還能不能繼續保持上漲，需要我們認真審視中國的房地產市場。

日本當年崩盤是因為漲太高，泡沫太大，當時東京銀座大街最貴紀錄是每平米95萬美元，遠遠高出30年後（今天）中國頂級豪宅的價格，因此跟日本當時的泡沫比，我們的房價還在合理範圍內。

而加拿大和美國房價的幾次大跌，都是因為經濟危機引起，但下跌過後都又慢慢收復了高點，美國房價在2017年後半年突破了08年金融危機前的高點，加拿大更是一直上漲不回頭。

基於這些判斷，我大概可以得出這樣的結論，合理的價格買房，一定可以讓資產保值增值，但是頂部買房，會賠到傾家蕩產。

現在中國房價雖然確實有點高，但也還在控制之中，不可能發生日本那樣的房地產災難。買房仍然是財富保值增值的有效工具，不過按照現在的價格，房子不是“最”有效的工具了。

首席投資官

這個問題的答案很明顯，就是傻子也不相信未來20年房產還是最有效的財富保值工具。

首先，房地產上漲了這麼多年，已沒有什麼上升空間了，想要投資房地產賺錢，恐怕已不是最佳的時候了。

其次，即使以後的幾年房價仍然上漲，但是也不會上漲20年的。20年內房價只有下跌，上漲、連續上漲的可能性微乎其微。

再次，房子本來就是用來住的，不是用來炒的。所以房產本身就不是一種投資的工具，更不能作為一種資產保值的工具。

最後，資產保值的工具有很多種，比如黃金、美元等。即使以前人們把投資房地產當作資產保值的工具，但是在未來的20年內，房產也不會是最佳的財富保值工具。

再後仍不忘提醒一句：市場有風險，投資需謹慎。

法重情深

20年也算個比較漫長的時間段，要論起未來20年，中間會發生什麼，或許只有天知道。

不過，任何事物的發展也都會有其邏輯的存在，就像房地產邏輯。房地產的邏輯比較簡單，而且這個邏輯大家基本認可：短期看金融，中期看土地，長期看人口。

短期看金融，在這一輪樓市調控中大家都看得清楚，金融一收緊，投機炒作，還有房企瘋狂拿地，這類現象一下子少了許多。投機的炒客，加槓桿的資金少了來源；瘋狂的房企，也變得收斂起來，不再不顧價格地拿地，因為融資通路窄了。

“短期看金融”確是真理。現當下住房金融趨緊，對房地產發展迴歸穩健，那是大有裨益的。現在金融政策對房地產的態度就是，防止更多資金流向房地產，流向樓市。而近期的市場表現大家也看到了，一些房企在一些地方開始主動降價促銷了，主要原因就是這個：金融監管嚴了，融資通路收緊了，降價變現比守住高利更有現實意義了。

本輪樓市調控，對購房者限貸、提高首付，對房企收窄融資渠道，都表明這個短期手段正在逼出樓市的泡沫，逼出房價的泡沫，讓房價的波動性減少，不是大跌，也不是大漲。

“中期看土地”也很精準。這20年的商品房時代，已映證了這個房地產邏輯。本輪樓市調控在供地這個環節上，也有了與以往不同的特徵，就是一些熱點城市商品住宅的供地少了，共有產權住房、租賃房用地增多了，這說明未來住房供應將多渠道多形式，而且未來是租購併舉、租購同權，需求端的需求解決，不會像現在這樣較為單一，這為平抑房價虛火也找到了一個新註腳。

房地產“長期看人口”。20年就是一個較長的時期，所以房產能不能成為有效的財富保值利器，也得看所處城市的人口狀況。與過去20年房價的總體與普遍上漲不同，未來的房價表現會因城而異，人口淨入的中大城市，房產的保值作用還是會長期存在的，因為需求在，價值就難以低落。

綜上分析，未來20年，房產還會在人口淨流入的大中城市具有保值能力，冷門城市的房價大暴發終是曇花一現。而無論從金融手段還是供地方式看，抑制房價波動將是主旋律，你想借著房產發大財，肯定會比以往的20年艱難很多。

波士財經

20年一輪迴，世界上沒有任何是一直只漲不跌的，除了人生！我們的房價會是個例外麼？

雖然我也算保房一族（有自己的房子），但我個人還是認為，房產已經過了發展的黃金十年，從長遠看來，暴漲的時代一去不復返咯！

要保值，就要跑贏通脹

未來20年的通貨膨脹率我們不得而知，就以5%每年的標準來計算，10000元的房價20年後有多高，26532.98元/㎡，看似並不高，讓我們再換個數據看看。

2017年中國房產總值已達300萬億，要跑贏5%的通脹，20年後，房產總值高達795.99萬億，這是個什麼概念，就算買不了地球，買個美國估計問題不大，這要侵吞群眾多少的財富，你還覺得房價會有可能一直保持上漲麼！

推動房價上漲的因素不存在

我是沒法理解，杭州近段時間買房要排隊、還得先交意向金；買到轉手，即可賺一百萬；全民哄搶房源，開盤即售罄……。

我國正跑步進入老年化社會，10年、20年後的年輕一代，每個人一、兩套房子，還需要再買房？房子總是讓人住的，沒那麼些人住（也沒人租），房價還會漲麼？不會一直上漲的房價，還會是最有效的保值工具嗎？

我們是被高房價“壓迫”的一代人，為了讓我們的下一代過得自由快樂點，房價，該跌就跌吧！

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關鍵字: 財經 未來 保值