夜丶未明
因为专注，所以专业！大家好，我是瓜牛装修！欢迎大家跟瓜哥讨论和分享装饰装修设计、施工等相关问题经验。
关于收房验房，以我多年的从业经历无论是从开发商交付心态还是业主收房心态还是比较深刻的了解和有体会的，希望通过本次分享一些验房过程中主要关注的一些问题，能够帮助一些即将收房验房的朋友。
类似于验房前后物业办理手续、资料等问题在这里就不展开讨论了，我相信正规一点的房开商这方面的流程首先大多还是没问题的。这里主要通过两方面的讨论希望能帮助到你，一方面，讨论关于开发商交付在业主过程中的心态和打法，做到知己知彼；另一方面，讨论验房重点关注和检查部位的质量问题，通过验房过程发现房子本身存在影响后续装修和使用功能的质量问题，向开发商物业提出要求及时整改合格后交付业主。
关于开发商在交付业主过程中的心态和打法：
首先做到知己知彼，才能在验房过程中发现问题时从容面对。毕竟相对于开发商作为小业主来说是相对比较弱势的，因为可能你和开发商签订的售房合同早已规定，只有极少数的房屋严重质量问题才构成违约交房条件，除非开发商不在乎自己的品牌包括不惜其他无良手段只做一锤子买卖，否则这种情况比较少。开发商在发出收房通知的时候，在法律上，你就已经确认收房了。交房的小问题并不影响开发商交房，你签不签字都不能影响开发商完成交房责任。
但是，但是，随着现在业主的维权意识越来越强，政府的监管部门的监管力度越来越严，在这种大形势下，房地产开发商只有通过树立自己的品牌才能更好的发展要生存。因此，很多开发商对交付的项目公司各职能部门都会有考核指标，比如一次性交房成功率达到95%、集中交付户均问题条数≤ 5条、质量满意度达到75分以上、维修满意度达到80分以上、杜绝群诉群体性事件等等指标。通过这些考核指标跟项目公司领导员工的奖罚挂钩。
因此，即使是作为相对弱势的业主来说，在验房过程中发现问题，不用担心，尽管提出来要求物业跟进工程部进行落实整改，尤其是一些可能会造成后期装修过程中装修单位要求增项费用才能处理的质量问题。重点记住：一定把这些问题分项写到验房表的问题整改栏里，要求交房组给出大概完成整改时间。
集中交房期间，开发商一般会组织有引导业主收房小组、快速小组。引导业主收房小组一般由工程部、物业部门、施工单位人员组成，快修小组由施工单位派人组成。交房前开发商一般会对这这些人员进行培训，培训内容如：交房过程中对业主的说辞，如何在验证过程中业主发现提出问题的应对措施，小组人员的分工等等。目的只有一个：那就是提高一次性交房成功率达、业主满意度，降低集中交付户均问题数量，避免群诉事件发生从而完成公司的考核。
在开发商眼里，交付过程中，业主一般被划分两类，第一类是好说爽快的业主，另一类是比较苛求难缠的业主。第一类业主验房过程中一般跟验房小组上楼看一下，只要没什么明显大的问题，就爽快的在验房表上签收了，更有甚者，这一类业主有的物业通知过来收房后连楼都不上去看直接到物业办公室签字领钥匙就走人了，这类业主最受开发商欢迎。而另一类业主恰好相反，带上齐全验房设备甚至专业验房师上楼验房，哪怕估计在他们自己看来不是问题的问题也在验房表整改栏上写满（其实换个角度其实也可以理解，毕竟花了那么多钱好不容易买套房），这类业主是让开发商最头痛的。
交房过程中，引导业主收房小组验房过程中一般的套路：尽量带着业主走马观花式看一下房子，尽量避重就轻，说一下好听的话，看一下一下水表、电表确认起始读数，然后催促业主在验房表上签字确认。如果业主发现提出的一些质量问题（重大质量问题除外），收房小组首先会及时项业主解析问题不大很快就能整改好，并通知快修小组人到现场有动作，并口头承诺尽快整改完，以表重视，安抚并劝业主签收，同时要求业主不要把整改问题项写在整改栏里。那遇到这种情况业主该如何应对呢？小问题可以不在验房表整改栏里体现（毕竟大家都不容易），可以对现场问题拍照记录，然后要求加物业对接人的微信或其他联系方式，要求物业跟进落实整改，回复整改情况照片。因为各部门都有考核，物业也不希望被业主投诉纠缠，就这一点，他们还是会积极催促工程部安排落实整改回复。所有很多时候地产工程部和物业部关系并不是很和谐， 哈哈~~。
验房重点关注和检查部位的质量问题：
如果你不是很有经验也没有懂这方面的朋友陪同验房或不找专业验房师，重点关注检查入户门，铝合金门窗，卫生间沉箱，卫生间、阳台及厨房排水立管，厨房烟道、门窗洞边墙面这几个部位。
1、检查入户门安装是否方正门框门扇缝隙是否平行缝隙及宽度是否一致，开启关闭是否顺畅，门锁及把手是否正常使用，是否有施工过程中被撞损或明显刮痕；
2、检查铝合金推拉门下滑是否正常使用推拉平顺无异响，铝合金窗外墙收口打胶是否完善不渗漏，平开窗密封胶条是否完整无脱落，推拉窗框是否有排水口，窗扇是否装正，玻璃门扇窗扇是否明显刮伤破损；
3、重点检查阳台、入户花园、沉箱底板、地漏周边、烟道周边是否有渗漏水迹象；
4、检查卫生间、阳台及厨房穿楼板排水立管是否封堵到位，是有存在渗漏现象；
5、厨房烟道是否现在开裂现象以及烟道根部防水处理是否到位；
6、墙面是否存在开裂、空鼓现象（重点关注窗洞、门洞外墙围护墙面），是否存在露钢丝网或钢筋头未处理，墙面对穿螺栓空洞是否封堵密实；
7、强弱电、入户给排水是否到位。
以上方法主要以观察法，准备工具不用多，粉笔和空鼓锤就可以了，再多就个卷尺测量，网上说的准备其他如镜子、乒乓球等工具小技巧，可以借鉴但个人觉得没必要，毕竟毛坯验房。
当然，如果有测量经验的朋友一起验房收房那是最好不过的，带上靠尺、塞尺、仪角尺等仪器设备进一步做以下几项实测实量：
1、检查墙面垂直度平整度，垂直度、平整度偏差≤4mm
2、重点检查墙面地脚线部位平整度，平整度偏差≤4mm
3、重点检查门洞两旁的墙面加强平整度、垂直度，偏差≤4mm
4、检查墙面阴阳角，阴阳角方正度偏差≤4mm
以上几个验房意见和方法，重点关注检查部位的质量问题我认为对于大多数人来说已经够用了。如果你不放心就花点前找专业验房师（坦白说，市场上部分验房师责任心、技能水平实在不敢恭维，找之前建议做个简单调查找口碑好一点的）帮忙。
以上是验毛坯房主要注意事项，如果有精装验房的朋友也可以另外讨论哈。
当然了，从业那么多年以来，我认为不存在质量问题的房子是不存在的，至少我没见过。只要不是存在渗漏问题，其他质量问题都好解决，毕竟如果后期装修完之后才发现存在渗漏，到那时问题就很难扯清楚，维修的代价也很高。
好了，啰嗦了那么多，希望瓜哥以上建议能帮到有验房需要的朋友。谢谢！
瓜牛装修
验什么验，收也得收不收也得收，先签字再看房
