如果要在广东挑一个新房成交量和供应量都很大的城市，惠州一定可以为绝对的选项。在过去的2018年，惠州全年供应19.9万套新房，其中临深的惠阳及大亚湾供应共计7.7万套，占了总量的40%。从网签数据来看，全年成交量为15.24万套，成交额1764亿，在大湾区九个城市当中，唯有佛山的情况能与惠州说得上话。而同年东莞新房销量4.5万套，深圳新房成交2.9万套，广州新房成交9.1万套，惠州楼市以一己之力几乎顶掉了两个一线城市和一个新一线城市的量。

而从惠州2018年的统计年鉴所示的数据来看，在2013年以来，除了2014年以983万平米稍低于1000万平米以外，其余年份均远超1000万平米的成交量，2016年更达到了1771万平米的高峰，此后的2017、2018年均超过1600万平米，以统计部门2019年截止到11月的数据来看，本年的数据相差不会很大。

同时房地产开发投资的增速正在平稳增长，新开工数量并未明显降低，使接下来商品房的供应还会处于充足的状态，那对于购房者的选择余地就更大了。由于新房较多，购房者即使觉得某个区域价格高一些，也可以在相邻不远的地方找到更合适的新房，甚至比很多区域二手房的价格还低，这也是影响二手房销量的一个重要因素。

四、结语。

综上所述，在惠州造成二手房的需求明显不如新房的原因，一方面是二手房交易费用会增加成本及影响首期现金的多少，二是惠州的新房供应量充足和选择余地比较大，使需求者更容易倾向于选择新房，不过这也只是暂时的问题，未来随着市场向存量发展，二手房的需求增大的概率将会增加。

CA红叶

二手房之前都是4000左右一平方买的，现在有很多卖7000-8000每平米都卖不出去，空置房子很多，新房都是开发商联合涨价起来的，说房子卖没了制造紧张气氛，这样能烘托房价上涨，高位接盘的客户暂时全部套牢，深圳人口比以前少了很多人，即使惠州房价涨点以后卖房子业主更多，房价高更卖不掉，这就是有价无市，即使房价涨了你也卖不掉。

先学会走再跑

临近年底，二手房市场和新房市场出现了很大的分化，一个有价无市，一个成交量看上去还不错。这到底是怎么回事？

为什么临近年底了，新房的成交量却相对来说比较多，二手房却无人问津。我们一起来看一看聊一聊，这座二手房和新房分化很奇怪的城市惠州。

一，惠州的二手房为什么会有价无市？

其实像惠州这样的城市，出现二手房有价无市是一点也不奇怪的。针对二手房的有价无市其实不仅仅是出现在了这样一个城市，可以说二手房的有价无市是目前整个楼市里面各个大大小小城市都面临的一个问题。

为什么像惠州这样的城市，它的二手房在年底的时候或者说在当下这样的一个市场环境中，会出现有价无市的一个状态呢？

很简单。本轮房地产的市场是特别火热的一线城市，从2015年开始涨幅特别的明显持续到了2016年，然后二线城市从2016年的10月份开始上涨三四线城市，从2017年开始享受到了这一波潮水的临幸，也开始上涨。

同样的，惠州的房价也随着这一波去库存，实现了大幅的上涨，甚至是翻倍，那么大幅上涨和翻倍背后就会造成这样几种情况，从而导致了有价无市。

第1种情况，购买力被削弱。

我们大部分购房者都是追涨杀跌，有这样一个习惯看着楼市连续上涨了三年，哪怕我们第1年还觉得楼市可能不涨了，但是随着它不断的上涨，我们也经不住诱惑，怕自己再不买房以后就更加买不起，或者说要付出更大的成本。

那么很多的老百姓可能在第2年甚至第3年，哪怕是凑6个钱包借钱或者其他的方式凑首付，都已经买了属于自己的房子。

换句话说，老百姓的购买力被这次去库存给消耗掉了，目前老百姓手里面没有很大的购买力的。

第2种情况，供大于求。

一个商品是否有市场价值，取决于供求关系我们都知道，供大于求的时候，商品可能会出现一个递销甚至是有价无市的状态，而供小于求的时候，商品会成为一个热销被封抢的物品，房子也一样。

这一波全国去库存，惠州的楼市发生了翻天覆地的变化，这几年老百姓买了特别多的新楼盘，当涨价之后都想着能够卖出房子，挣取一定的增值收益。这个时候当老百姓把自己手里面多出来的新房源挂到市场上的时候，就已经变成了二手房，那么二手房在增量的情况下会出现一个严重的供大于求。

因为老百姓首先没有购买力了，再加上这几年累积的新房这么多，同一时间放上了二手房市场，供求关系就失去了平衡。

第3种情况，房子的流动性。

房子不比白菜，柴米油盐酱醋，也不比我们平时穿的衣服鞋子包包。房子是一个涉及金额特别大的一个商品。

也是我们普通老百姓，或者说绝大部分家庭一辈子可能只会去购买一次的大额商品，因为他占据了大部分人群，10年甚至20年的工作积蓄，甚至是整个家庭的省吃俭用积蓄。像这样一个设计金额特别大，交易有特别复杂的商品，它本身它的市场流动性相对于其他的日常用品都要慢很多。

一套二手房挂牌3~4个月，甚至半年能够成功的卖出去，这是一个特别正常的市场，只是我们经历了这几年楼市的上涨，看见了上午挂牌，下午就卖出去，被哄抢的市场，导致我们失去了对正常市场的一个判断。

……

是的，其实把目前惠州二手房的有价无市归结为以上三个情况就很贴切了，一个是老百姓手里面没有购买力了，另一个是二手房的增量特别多，供大于求了，第3个就是房子本来就是设计经过特别大设计程序特别复杂的商品，它的流动性本身就要比一般的普通商品要慢很多。

二，惠州的新房为什么成交量相对比较二手房多？

我们都知道，每到年底开发商都会进行一些打折促销，这也是新房相对于二手房的一个特别福利。比如每到年底我们会看见很多的新楼盘打折，一些宣传语，买房打95折打98折，或者全款付款打85折。

甚至我们还会看到一些买房送车位，买房送手机，买房送家电等等。我们都知道，我们人都是希望自己买商品的时候能够有折扣，能够有福利，能够有优惠的，甚至我们还巴不得我们买了之后人家还返一点的现金给我们。

看到这么多的福利促销，那么购买新房的人群肯定相对于二手房就要多一些，成交量自然也就上来了。

为什么每到年底开发商会进行一些打折促销呢？原因很简单，每到年底开发商的资金就特别的紧张，都需要去去化去库存来回笼自己的资金，以实现自己的高资金的周转。

而开发商回笼资金有几个原因？

第1个原因，开发新的项目。

开发商在这一波去库存，已经把之前好几年的库存全部都清理掉了，哪怕没有清理完手里面也就是零星的一两个项目或者说不多了。

项目没有了，开发商还怎么挣钱，肯定要去拿新的项目，那么拿新的项目就需要大量的资金。我们也知道开发房地产并不是一两万，100万，1000万就能搞定的，它是上亿甚至更大的数字才能搞定的，所以开发商特别缺钱。

第2个原因，结账付项目款。

在工地上待过的朋友，甚至是从事房地产开发这块的朋友都知道。开发商去开发一个项目，并不是自己出了多少钱，而是施工方，监理方包工头等很多的一些程序都有不断的垫付钱进去完成一个项目的各个工序。

而一般情况下就是你完成了一个项目之后，开始做第2个项目的时候，才可以拿到开发商的第1个项目的钱。然而每到年底，无论是开发这个项目的施工方，监理方还是工人，还是一些材料方，甚至是一些混凝土方。

他们都需要去收开发商的钱，发给他们的工人，发给他们的供应商，发给他们的承建方，等等一系列的为这个项目付出了工作，付出了努力的人员。

因为我们中国有一句特别好的习俗，就是年底了，我们一定要带着自己这一年在外面辛苦赚取的钱回家过年团圆。

……

其实原因还有很多，但是大的原因涉及到金额特别大的原因，差不多就是这两个。与其他的原因都是大同小异，大家都需要用钱呢，年底了要回家过年呢，你该结的款要给别人结了。

所以当开发商大量需要回笼资金的时候，就会出现这些降价促销，打折促销，甚至是买房送车位，买房送手机，买房送车子，这样一系列的福利活动来吸引购房朋友。

有这么大的吸引，大家一年又赚了钱，手里面又有那么一点钱了，特别是观望了很久才卖房的朋友，就会在这个时候去购买自己看虫的，觉得打折力度比较大的心房。

一个是二手房的供大于求，一个是新房的打折促销对比之下，肯定新房的成交量要比二手房的要好。

三，小结

总的来说，本轮楼市的上涨连续了这么多年，老百姓的购买力其实已经消耗掉了，而各个城市市面上也会随着这几年新楼房的不断交房，不断的增加二手房的供应量。

二手房的有价无市可能还会持续很长一段时间，再加上房产本来就是一个特别复杂，涉及金额特别大的商品，有价无市就不难理解了。

但是即便年底了，新房有特别大的力度促销优惠也要提醒广大购买新房的朋友：

还是要去选择适合自己的新房，不要因为便宜就去买了不适合自己的房子，要知道房子设计的金额特别大，买错了你会后悔。

另外，开发商在年底促销这个阶段不会把最好的产品拿出来卖，如果说你要去买好产品的话，估计还是要等到明年三四五月份的小长春。

关于惠州二手房的有价无市以及新楼盘对比下来的成交量较多，今天就给大家分享到这里，其实这也不仅仅是惠州这样一个城市出现的一个市场现象，很多的城市都有这样的一个市场状态。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

恵州新房价格与二手房价格倒挂，开发商新房卖一万四的价格，二手房同样的房一万一，为什么惠州二手房买卖繁锁，买二手房算上费用首付要五层，而一手2.5层到三层，大部分买惠州房的都是投资客，又不等着要，首付越少越好，几乎所有人都是知道五年内惠州房价也好经济也好很难有所提高，购买力跟不上，不是投资客恐怕就是5千一平，惠州目前房价在全国范围来说已经是低位，还不如内陆的小县城，如果一个城市经济好房价是肯定涨的。涨说明发达，人口多需求旺盛，这几年惠州打工的越来越少，实体举步维坚，单靠恵州周边的人消化这么多房，不可能，如果你对去惠州买房投资，见意别买，目前惠州房子只有大亚湾部分地区可以外，其它地区都没有价值，刚需就例外了买来住贵也好便宜也罢也是要住的。房子做为投资赚钱的时代已经过去，己后年轻人思想更新，人生几十载不想活得累，没能力的就不会再去借钱买房了，平安是福，房子终将回归理性

BOB9876

1.二手房税费高。

2.二手房贷款麻烦，额度少，导致首付多。

3.如果是原房子有按揭，二手房买还需按揭，周期太长，甚至半年以上，中介没动力。

4.二手房有诈骗风险，一手房小。

5.一手房虽然房价高，但税费少，银行贷款多，首付甚至比二手房更少，中介得佣快积极性高。

………

秦时明月鲜

造成二手房有价无市的原因有很多，针对惠州而言，我认为其主要原因还是新房供应量充足，而二手房的配套相对新房并不占有明显优势所致。

人们购买新房的意愿一定都比二手房的意愿更强，尤其是惠州这种三线城市会更为明显，若配套资源没有明显区别，人们肯定更愿意选购一手住房。

更何况惠州新建楼盘聚集的区域教育、医疗以及其他生活配套远比老城更完善，如此二手房更没有和新房竞争的筹码。除非出售人愿意大幅度降低预期，给二手房赋予明显的价格优势。

正在品房

第一：二手房评估价太低，购房者的首付要高，而新房较低。第二：二手房需要中介费用和税费，购房者对比新房不需要。所以大多数人买房买新房。资金多的购房者最好买东莞临深的房子

AAA房产小主

1、二手房评估价比较低，普遍首付需要四成及以上，导致部分购房人员首期款不够。

2、新房目前很多开发商都有低首付，很多客户容易接受3、目前惠州二手房有价无市都是一些非品牌开发商，小区老旧的，向大亚湾的龙光城，惠阳的星河丹堤二手价格还是非常高的

關鍵字: 深圳 有价无市 二手房