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《土地管理法》規定，農村宅基地屬於本村集體所有，本村集體成員享有使用權。基於農村宅基地屬於本村集體所有的法律屬性，農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是不合法的，不合法的買賣交易自始自終都無效。

農村房屋賣給非本村村民於和城市居民不合法。

非本村村民沒有在本村使用宅基地的權利，也就是說，本村的宅基地只能本村人使用，外村人和城市人即使購買了本村的房屋，也是沒有宅基地使用權的，非本村人購買本村的宅基地相似於我們購買小產權房一樣一樣的，我們雖然買得了房子，但建房子的土地是村集體的。農村房屋賣給非本人，如果理解為合法的話，房子賣給別人，宅基地隨房走，宅基地就屬於自人的了，所以，這樣跟宅基地集體所有權的規定是相違背的，將宅基地賣給非本村人不合法，買賣行為不受法律保護。

宅基地賣給非本村人有可能承擔的後果。

1、不能新建、擴建、改建。也就是說，外村人到本村買農民的房子，即使雙方協商一致買賣，但只能買賣房子，房子佔用的土地永遠都是村集體的，外村人和城市人違法購買本村的房子，只能居住使用，沒有推倒重建的權利，說白了，相當於長期租房使用而已。

2、徵地補償。一但違規購買的房屋被徵佔拆遷，購買人只能獲得房子拆出的損失補償，宅基地使用權的補償和人口安置補償都只能用賣房子的人的戶口才有資格辦理補償。

3、賣家反悔。一但宅基地增值，賣家不講信用，反悔申請法院判決退房退款的，法院會支持賣家提出的退房退款申請，給買家會帶來一定的經濟損失。

總之，雖然農村房屋不允許跨村買賣，法律禁止城市人購買農村宅基地，但現實中違法購買的人也有。如果買賣雙方講信用，買方只是出於居住使用的目的，不考慮投資增值或者翻建問題，也是不影響居住使用的，關建就是怕賣家反悔、怕徵佔、不能新建擴建改建。

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黃粑兄弟

農村宅基地有償退出試行後，宅基地使用權放開，可以將房子賣出，使用權仍然歸自己所有，房屋所有權歸他人。

我們來舉例說明。

我戶口在村上，但在城裡買了房子居住，在村上也有間房子，但是長期閒置。我有個朋友是臨村人，他的房子交通不方便，但村上又沒有其他宅基地可用，也沒錢在城裡買房，所以和我商量要買我的房。

我們兩個找到村上，村上開會同意後，我們就簽訂了買賣協議，他按照市場價給我付了錢，然後我們到國土部門辦理確權手續。

證件上是這樣寫的:宅基地的所以權是我們村村委會，宅基地使用權是我，房屋的所有權是朋友。

這裡需要注意的是，房子買賣必須經過村上同意，房子買家僅僅有房子的所有權，沒有宅基地的使用權，不能對房子進行翻建，規定要求只能對房子進行局部維修加固，如果拆遷，他只能獲取房子的補償。

實際操作中，他人可以在買房前，根據自己意願，和房東約定，讓房東出面向村、鎮、縣進行申請翻建，實際上還是買房人自己出錢、自己設計、自己組織施工。等房屋建好後，再經村上同意，走相關程序。

因此你說的這種情況，在試點縣其實已經開始這樣操作了，鼓勵村民有償退出，鼓勵村民將空置房屋出用於經營，也可以合法交易，進一步盤活農村集體土地。

阿刁是老農

問：農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？

土地確權後，農民對土地只有使用權，所有權屬於集體，而地隨房走，有了房子就等於擁有了土地，而房子是屬於私人的，在滿足一定的條件下，房子可以進行出售。

一般農民賣房子只能賣給本集體以內的人，這樣除了房子被購買以外，還可以變更宅基地的所有人，而如果是集體意外的人就不行了，因為有規定，集體以外的人是不能分配本集體的宅基地。

但是賣方和買方可以進行協商約定，房子可以賣給外地人，但是買方很難確保自己的權益，比如買房子的人想建房子可能要找原宅基地的主人，用他的名義代理申請，如果宅基地被徵收，買方是拿不到宅基地的補償款，宅基地的補償款依然歸原主人，買方只能拿到房子的補償款。

既然宅基地不允許交易，而房子又佔據著不能交易的宅基地，所以外地人購買農村的房子就是不合法的交易，即便房子在主人有房產證，也只能證明房子是合法的。

所以去農村買房一定要慎重，不是買了房子就等於擁有了宅基地，而且萬一哪一天宅基地升值了，宅基地主人有權以合同無效撤銷合同的權利，到那時對於買房子的人就虧大了，去農村買房要慎重，農村的房子不是商品房。

老梁話三農

問:農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？均無效。

根據我國《土地法》第63條有關規定，關於農民集體所有土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證，房產證，契稅證等合法手續。

那農民的房屋能不能賣外村村民呢？不能，因為農民的房屋都建立在宅基地上，只有士地使用證，沒有房產證，而宅基地是不能向外村村民轉讓出售的，如果出售後雙方發生矛盾，發庭也是不支持的，買賣是無效的。

因此，農民房屋只能在本村內買賣是可以的，出了村，把房屋賣給外村及城鎮戶口的，不受法律保護，均不合法也無效。

謝謝你對沙塵暴三農問答的關注和支持，歡迎你的評論和留言！

沙塵暴5478

將農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民不合法，即便雙方私下籤訂了房屋買賣合同也屬於無效合同，不受法律的保護。

農村宅基地所有權歸村集體，村民擁有的只是使用權，而且只能是村集體內部成員才有資格使用，其他不是村集體成員的一律無權使用（繼承的房屋除外），而且農村的土地不能買賣，包括建在宅基地上面的房屋，因為房屋是在宅基地上面建的，由於有“房隨地走”的原則，將宅基地上面的房屋賣給非本村村民或城鎮居民，同等於將宅基地也給賣了，所以不能將房屋賣給非本村村民或城鎮居民。

如果私下將農村的房屋賣給非本村人員，不受法律保護，這會導致房屋過不了戶，產權仍舊屬於出售人，出售人隨時可以反悔，導致買房人的權益受不到保障，如果遇到拆遷補償，補償款也不會支付給買房人，如果雙方發生糾紛，還會因此而走上法律訴訟的道路。

農村的房屋只能在本村集體內部成員之間轉讓，並且轉讓的對象符合農村宅基地的申請條件才行，否則同樣不符合法律規定，將自己的農村房屋出售之後，今後就不得再向村集體申請宅基地。

其實，現在國家對於農村宅基地政策寬鬆了許多，鼓勵農民將農村閒置的宅基地和房屋盤活利用，如果非本村村民或城鎮居民有需求的話，可以通過租賃的方式取得農村宅基地和房屋的使用經營權，這是法律允許的，但要注意的是農村宅基地和房屋的租賃合同不得超過20年。

所以說，非本村村民或城鎮居民，既然可以通過租賃而又合法的方式取得農村的宅基地和房屋，就不要冒險的嘗試去購買農村的房屋，不受法律保護，權益得不到保障的事還是不做為好。

農村一山貨

農村房屋和城市樓房性質是不同的，城市樓房不涉及土地，只有房產證。而農村房屋涉及土地——宅基地，本著“房隨地，地隨房”的原則，房屋所有權和宅基地使用權是一體的，是不可分離

的。

那麼，農村房屋賣給本村村民或城鎮居民，是否合法有效呢？這個問題裡面分兩個層次，這兩個層次，答案是不同的。

一、如果是賣給本村村民，土地管理法規定是允許的，但是買賣、出租或轉讓後，該戶不得再申請宅基地。買賣合同簽訂之後，應及時到鄉鎮土地管理部門辦理過戶變更手續，完成法律意義上的房屋和宅基地的轉讓。

二、如果賣給城鎮居民，法律規定是不允許的，因為農村居民無償擁有宅基地，帶有福利的意義，這個福利的享受只歸農民所有。房屋不但不能賣給城鎮居民，就是非本村居民也沒有資格購買。

三、法律不支持的買賣合同，是沒有約束力的，更不能過戶，完成房屋所有權和宅基地使用權的統一，造成了二權的分離，是明顯的糾紛策源地，如果趕上拆遷之類的問題，在具大的利益面前，矛盾必然爆發，在這種情況下，買方的利益是得不到保障的，只能得到房屋補償費，而宅基地䃼償費完全歸賣方所有，因為宅基地使用權人仍然是賣方。

所以，城鎮居民到農村買房一定要明白，農村房屋宅基地使用權與房屋所有權是統一的，不是城裡的商品房可以自由買賣，只牽扯樓房，不牽扯土地，只有農民才享有宅基地的專利。

若飛305

農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？

對於題主說的這個情況，肯定是不合法的。即便是交易完成，也是不受法律保護的。最典型的後果就是一旦出現拆遷的情況，原房主回來搶拆遷補償和安置費。

宅基地，是村集體所有權的村集體土地，村民只是有使用權。這也是為什麼申請宅基地之後發放的證件是《農村宅基地使用證》，而不是《農村宅基地所有權證》的原因。而村民只是有使用權，怎麼可能有權利出售呢？這就相當於 你租人家房子卻把人家房子賣了，這不是一個道理嗎？

而且，在《土地管理法》和《農村宅基地管理辦法》中對於宅基地有著明確的司法解釋的，“農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租”。對於這一點，是毋庸置疑的。誰也不能逾越這條紅線的。

並且，對於拆遷後原房主回來搶拆遷補償和安置費的情況，也是很多的。這類事情並不鮮見，買賣協議都不收法律保護、法律也不承認，買了也不能過戶和確權。主要原因就在於宅基地只能在村集體內部成員中轉讓和受讓，關鍵詞是“村集體內部成員”。

以上是我對這個問題的一些看法，如有不當之處請海涵。

寒地水稻種植技術

農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？

這裡須要弄明白一個問題，農村宅基地及建在宅基地上面的房屋是兩碼事，不能一概而論。

宅基地的權屬歸村集體，只是無償分配給農戶建房使用。農戶對所屬宅基地只有使用權，並沒有所有權，當然不構成買賣關係，否則即視為違法。

宅基地上面的建築物(即房屋)，是農戶通過辛勤勞動換來的私有財產。既然是私有財產，農戶就享有充分的自由處分權，這是再明白不過的道理。既可以供自己居住使用，也可以出租、有償轉讓(出售)、無償贈予……。

個人認為，農村私房無論賣給本村村民也好，城鎮居民也罷，戶主有絕對的自主權，任何組織或個人都不能橫加干涉。該買賣關係既合情，又合理，也合法。

這種情況所牽涉的是個人私有財產是否享有充分的自主處置權問題，大家怎麼看？歡迎眾看官在下方評論區參與熱評。

abCd6666和天下

具體問題。農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？

一是按照巜中華人民共和國土地管理法》規定的＂農村居民一戶一宅＂原則，農村房屋出售或者出租後，不得再行申請宅基地，既使申請，也不會獲得批准。

二是城鎮居民、其他村組農民，不是本村農村居民，不得在農村購買房屋，即使已購買也無效，不受法律保護。

三是農村房屋轉讓給本集體其他農戶，有效，但不得再行申請宅基地。

遠景樓三農

農村的房屋是不能賣給非本村村民或城鎮居民的，這種做法是無效的，不會受到法律保護。因為根據我國對於農村宅基地的相關管理辦法，農村的宅基地只能用於本村集體內部成員生活居住，即使轉讓的話，也只能是本村集體內部成員之間轉讓，而且雙方必須符合相關的轉讓條件。

比如說轉讓方有兩處以上的宅基地，受讓方沒有宅基地，並且符合宅基地的申請條件。而且轉讓還需要經過村集體和全村2/3以上成員同意的情況下才可以。另外轉讓宅基地的時候，必須連同宅基地上的房屋一起轉讓。這是農村宅基地管理規定中的地隨房走原則。

而非本村村民或城鎮居民，因為沒有農村戶口或不在本村基地內部居住生活，所以無法自由的進行本村集體內部的房屋買賣。即使私底下進行交易，這種交易行為也是不合法的，不會受到法律的保護，甚至村集體有權收回該宅基地。

另外，如果私下交易以後，產生了一些經濟糾紛，那麼受讓方是無法保障自己合法權益的。因為首先法律判定了合同無效，所以受讓方的權益是得不到保護的，這一點需要特別注意。

關鍵字: \b三農 農村 本村