為了更好地分析預測2020年中國房地產市場，建誠晟業在傳統的供需分析框架基礎上，將視角拓展至房地產開發企業的主觀能動性，從房企的意願、能力以及面臨的環境等方面，綜合判斷市場發展方向，並從不同企業主體、不同物業和產業形態、不同區域和城市等多個維度進行分析，形成“2020年房地產行業十大預判”，供房地產開發企業、金融投資機構等參考。

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六、產品：改善需求漸成市場主力，企業應精準客群定位，提升產品研發能力

經過多年的大規模開發，中國房地產市場總體已形成供需基本穩定的局面，住房存量處在較高水平。對絕多數城市和購房者而言，不是簡單的缺房子，而是能滿足自身需求或更高品質的房子。2019年，全國熱銷項目中面向改善需求的中高端項目增多，其中一線城市價格普遍在7萬元甚至10萬元以上，以深圳為例，單價7萬元以上樓盤成交套數佔比提升至17%。

對前三十強企業數據分析可以看出，2019年銷售規模增長突出的企業，可以分成兩類，一類是通過更合理的佈局或更積極的擴張戰略，就能獲得較好的增長，如陽光城受益大福建，金科積極佈局大重慶和中西部三線，其銷售額增速超過40%，奧園、龍光受益於大灣區，其銷售額增速分別是37%和40%，這些企業總體來講銷售規模不在行業最前列，企業還處於城市擴張期，產品定位相對中低檔（銷售價格偏低）。

對更高規模的企業而言，如融創、中海、世茂、華潤等，要在2000億元乃至更高的銷售規模上持續增長，針對主流一二線城市住房需求的變化提供更具價值的產品。這些企業往往產品定位更高端、售價明顯高於其他企業，如中海、金茂全國銷售均價超過2萬元，在2019年獲得更高的增長速度。

圖：2019年典型企業銷售額增速和均價對比情況

隨著改善型需求逐漸成為市場主流，越來越多的購房者不再是首次購房置業，對市場態勢和住房品質擁有更準確的認識，這將對房企的產品開發能力將會提出更高的要求。地產企業應當結合從城市和地塊屬性出發，結合當地住房需求態勢，進行更精準的客群定位，同時從自身管理水平出發，不斷提升產品研發能力，才能提供客戶滿意的產品，最終在更加激烈的市場競爭中贏得客戶。

七、企業：規模天花板隱現，萬億可期但征途坎坷，行業集中度上升態勢趨緩

歷史數據顯示，隨著銷售規模擴大和行業增速下行，品牌房企的銷售增速持續下臺階。對近40家千億房企歷年銷售業績分析顯示，在突破千億的當年，龍頭企業平均增長62%，是當年市場整體增速的4.4倍（領先46個百分點），但在2000億元、3000億元等整數位時，增速僅相當於市場整體增速的2.9倍和2.4倍，增速領先幅度分別降至44和33個百分點，突破4000億元增速下降的幅度更加明顯，僅比市場整體增速高出17個百分點。

2019年，銷售額增速最快的是TOP11-20，這個區間名次競爭激烈，企業需保持一定增速規模方可維持排名。行業前五與其他企業的差距穩定，企業無需保持之前的高增長，近年增速下滑最為明顯。2019年的前三甲，碧桂園、恆大、萬科，雖然規模依然突出，但銷售增速與整體增速基本同步，有企業主動選擇的原因，更大程度是因為達到一定規模後再維持之前的增速越來越難，與大市同步、維持長治久安才是龍頭企業的理性選擇。

目前前十名房地產企業銷售額佔比約30%，考慮權益約21%，與美國成熟期前十房企佔比在20%-30%之間基本持平。展望2020年，隨著行業競爭格局趨於穩定、更多企業規模放大後增速自然放緩，市場集中度上升的速度將趨緩。預計前十房企銷售額均值從現在的4500億元提升到約5000億元，門檻值從現在的2500億元提升到3000億元以上。

以2019年市場規模和龍頭企業集中度為基準，預計全國銷售額增長10%以上、市場份額提高0.4個點以上，即可實現萬億規模。銷售額萬億的企業肯定會出現，但考慮前三甲企業近年增速明顯放緩，預計2021年出現首個萬億企業的概率較大。

八、融資：監管環境仍趨緊，金融與地產戰略協同，直接融資與兼併將成熱點

採用類似杜邦分析的方式對影響企業增速的原因拆解成四個指標：權益乘數（即槓桿率）、存貨佔比、貨值乘數、開發週期。將之前十年前三十強企業分成三類進行對比分析可以發現：銷售規模複合增速>40%的房企，權益乘數為12.9；增速在25%-40%的房企為7.4，<25%的為4.0，差距為數倍，是影響企業銷售額增速的主要原因；碧桂園、恆大、融創的權益乘數均超過10倍，前30強房企的平均水平為7.4。另外三個指標差異不大：如存貨佔比約60%左右，貨值乘數為3.5左右，開發週期在3-4之間。

展望2020年，隨著金融供給側改革的深入，通道業務將進一步淡去，以銀行、信託等債務融資為主的融資方式受到嚴格管控，機構房地產業務佔比和餘額將繼續受到管控。對龍頭企業融資方式分析可以發現，以銀行信貸為主的債務槓桿已紛紛用到極致，也很難進一步放大。公司債等債權直接融資方式受限於槓桿率和融資規模的剛性要求，槓桿率相對較低、經營較為穩健的企業，有望進一步擴大公司債規模。在整體信貸規模和流動性提升的大背景下，企業可合理利用資本市場的窗口期，靈活應用公司債、票據等直接融資產品補充其資金來源；年初龍湖、旭輝、融創等上市房企紛紛在香港發行美元債，利率與規模十分理想。

對房地產企業而言，2020年可重點關注的融資方式有：地產項目融資從傳統的債權融資為主轉向股權投資（初期可能以優先股等中間形態出現），從主要看主體信用到更關注項目現金流。從豐富項目開發模式角度來看，越來越多企業不再追求全資並表，而是與地產同業或金融機構進行股權合作。在此過程中，

從金融機構與企業合作的角度來看，地產與金融的融合、戰略協同將更加緊密，在更多依賴公司債、股權基金等直接融資方式的同時，由於行業銷售和融資壓力仍在高位，兼併收購和不良資產處置的機會將會進一步增多，地產企業與金融機構在此領域的合作機會將會湧現。

展望2020年，在以穩為主的總體導向下，貨幣投放逆週期操作和“因城施策”將給市場帶來一定利好，全國商品房銷售金額有望增長，但增長更多來自龍頭企業主動加大開工推盤和一二線熱點城市帶動，不同企業、不同區域、不同需求之間的分化將進一步加劇，局部風險可能釋放。龍頭企業在更大規模層面的競爭日益激烈，未來將面臨管控能力、需求多元、城市分化等多方面的挑戰。展望未來，房企應圍繞土地、資金、客戶等核心資源優化策略，地產企業與金融機構的戰略協同、合作共生態勢將更加明顯。

建和城研究中心，由多位在中國房地產行業擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，廣泛開展建築與城市等相關領域研究，為房地產企業、金融機構、購房者和投資人等提供地產研究諮詢、投融資併購、財務顧問等服務。

針對房地產企業、金融投資機構在戰略佈局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家諮詢等服務，幫助企業明晰公司外部環境，把握市場趨勢，合理制定公司戰略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。

我們相信，基於投資視角下的價值發現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業能力和豐富資源，將為研究成果的專業性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發企業和金融機構等房地產產業鏈相關主體把握行業趨勢，預警週期風險，優化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地產行業轉型與企業發展成熟的新篇章。

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