为了更好地分析预测2020年中国房地产市场，建诚晟业在传统的供需分析框架基础上，将视角拓展至房地产开发企业的主观能动性，从房企的意愿、能力以及面临的环境等方面，综合判断市场发展方向，并从不同企业主体、不同物业和产业形态、不同区域和城市等多个维度进行分析，形成“2020年房地产行业十大预判”，供房地产开发企业、金融投资机构等参考。

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六、产品：改善需求渐成市场主力，企业应精准客群定位，提升产品研发能力

经过多年的大规模开发，中国房地产市场总体已形成供需基本稳定的局面，住房存量处在较高水平。对绝多数城市和购房者而言，不是简单的缺房子，而是能满足自身需求或更高品质的房子。2019年，全国热销项目中面向改善需求的中高端项目增多，其中一线城市价格普遍在7万元甚至10万元以上，以深圳为例，单价7万元以上楼盘成交套数占比提升至17%。

对前三十强企业数据分析可以看出，2019年销售规模增长突出的企业，可以分成两类，一类是通过更合理的布局或更积极的扩张战略，就能获得较好的增长，如阳光城受益大福建，金科积极布局大重庆和中西部三线，其销售额增速超过40%，奥园、龙光受益于大湾区，其销售额增速分别是37%和40%，这些企业总体来讲销售规模不在行业最前列，企业还处于城市扩张期，产品定位相对中低档（销售价格偏低）。

对更高规模的企业而言，如融创、中海、世茂、华润等，要在2000亿元乃至更高的销售规模上持续增长，针对主流一二线城市住房需求的变化提供更具价值的产品。这些企业往往产品定位更高端、售价明显高于其他企业，如中海、金茂全国销售均价超过2万元，在2019年获得更高的增长速度。

图：2019年典型企业销售额增速和均价对比情况

随着改善型需求逐渐成为市场主流，越来越多的购房者不再是首次购房置业，对市场态势和住房品质拥有更准确的认识，这将对房企的产品开发能力将会提出更高的要求。地产企业应当结合从城市和地块属性出发，结合当地住房需求态势，进行更精准的客群定位，同时从自身管理水平出发，不断提升产品研发能力，才能提供客户满意的产品，最终在更加激烈的市场竞争中赢得客户。

七、企业：规模天花板隐现，万亿可期但征途坎坷，行业集中度上升态势趋缓

历史数据显示，随着销售规模扩大和行业增速下行，品牌房企的销售增速持续下台阶。对近40家千亿房企历年销售业绩分析显示，在突破千亿的当年，龙头企业平均增长62%，是当年市场整体增速的4.4倍（领先46个百分点），但在2000亿元、3000亿元等整数位时，增速仅相当于市场整体增速的2.9倍和2.4倍，增速领先幅度分别降至44和33个百分点，突破4000亿元增速下降的幅度更加明显，仅比市场整体增速高出17个百分点。

2019年，销售额增速最快的是TOP11-20，这个区间名次竞争激烈，企业需保持一定增速规模方可维持排名。行业前五与其他企业的差距稳定，企业无需保持之前的高增长，近年增速下滑最为明显。2019年的前三甲，碧桂园、恒大、万科，虽然规模依然突出，但销售增速与整体增速基本同步，有企业主动选择的原因，更大程度是因为达到一定规模后再维持之前的增速越来越难，与大市同步、维持长治久安才是龙头企业的理性选择。

目前前十名房地产企业销售额占比约30%，考虑权益约21%，与美国成熟期前十房企占比在20%-30%之间基本持平。展望2020年，随着行业竞争格局趋于稳定、更多企业规模放大后增速自然放缓，市场集中度上升的速度将趋缓。预计前十房企销售额均值从现在的4500亿元提升到约5000亿元，门槛值从现在的2500亿元提升到3000亿元以上。

以2019年市场规模和龙头企业集中度为基准，预计全国销售额增长10%以上、市场份额提高0.4个点以上，即可实现万亿规模。销售额万亿的企业肯定会出现，但考虑前三甲企业近年增速明显放缓，预计2021年出现首个万亿企业的概率较大。

八、融资：监管环境仍趋紧，金融与地产战略协同，直接融资与兼并将成热点

采用类似杜邦分析的方式对影响企业增速的原因拆解成四个指标：权益乘数（即杠杆率）、存货占比、货值乘数、开发周期。将之前十年前三十强企业分成三类进行对比分析可以发现：销售规模复合增速>40%的房企，权益乘数为12.9；增速在25%-40%的房企为7.4，<25%的为4.0，差距为数倍，是影响企业销售额增速的主要原因；碧桂园、恒大、融创的权益乘数均超过10倍，前30强房企的平均水平为7.4。另外三个指标差异不大：如存货占比约60%左右，货值乘数为3.5左右，开发周期在3-4之间。

展望2020年，随着金融供给侧改革的深入，通道业务将进一步淡去，以银行、信托等债务融资为主的融资方式受到严格管控，机构房地产业务占比和余额将继续受到管控。对龙头企业融资方式分析可以发现，以银行信贷为主的债务杠杆已纷纷用到极致，也很难进一步放大。公司债等债权直接融资方式受限于杠杆率和融资规模的刚性要求，杠杆率相对较低、经营较为稳健的企业，有望进一步扩大公司债规模。在整体信贷规模和流动性提升的大背景下，企业可合理利用资本市场的窗口期，灵活应用公司债、票据等直接融资产品补充其资金来源；年初龙湖、旭辉、融创等上市房企纷纷在香港发行美元债，利率与规模十分理想。

对房地产企业而言，2020年可重点关注的融资方式有：地产项目融资从传统的债权融资为主转向股权投资（初期可能以优先股等中间形态出现），从主要看主体信用到更关注项目现金流。从丰富项目开发模式角度来看，越来越多企业不再追求全资并表，而是与地产同业或金融机构进行股权合作。在此过程中，

从金融机构与企业合作的角度来看，地产与金融的融合、战略协同将更加紧密，在更多依赖公司债、股权基金等直接融资方式的同时，由于行业销售和融资压力仍在高位，兼并收购和不良资产处置的机会将会进一步增多，地产企业与金融机构在此领域的合作机会将会涌现。

展望2020年，在以稳为主的总体导向下，货币投放逆周期操作和“因城施策”将给市场带来一定利好，全国商品房销售金额有望增长，但增长更多来自龙头企业主动加大开工推盘和一二线热点城市带动，不同企业、不同区域、不同需求之间的分化将进一步加剧，局部风险可能释放。龙头企业在更大规模层面的竞争日益激烈，未来将面临管控能力、需求多元、城市分化等多方面的挑战。展望未来，房企应围绕土地、资金、客户等核心资源优化策略，地产企业与金融机构的战略协同、合作共生态势将更加明显。

建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。

针对房地产企业、金融投资机构在战略布局、投融研判等层面的相关需求，提供研究报告、专家咨询等服务，帮助企业明晰公司外部环境，把握市场趋势，合理制定公司战略和投资决策，在风险可控的前提下挖掘市场机遇。

我们相信，基于投资视角下的价值发现和风险判断，团队长期耕耘积累的专业能力和丰富资源，将为研究成果的专业性和顾问服务的差异化提供保障，支持开发企业和金融机构等房地产产业链相关主体把握行业趋势，预警周期风险，优化研判逻辑，促进资源互通，共同探索新时代下房地产行业转型与企业发展成熟的新篇章。

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