記者 | 孫梅欣
1月7日中國金茂發布的銷售簡報顯示，2019年全年，公司實現銷售額1608.07億元，同比增長25.6%；累計簽約銷售約748.44萬平方米，同比增長49.33%；另有已認購未簽約物業銷售金額共計96.27億元。
這意味著，繼2018年完成近85%的大幅度增長後，2019年，中國金茂在規模上再度創下新高。
這一銷售額使得中國金茂首次在規模上躋身中國房企TOP20的位置，比上年排名提升了6個位次，增幅位列前20名房企的首位。
另外，在行業資金環境普遍偏緊的情況下，金茂到去年年末實現回款1500億元，回款率遠高於行業平均水平，保證了企業在規模擴張的同時，現金流的穩定性。
去年中期業績會上，中國金茂相關負責人表示，2020年規模目標是2000億元。隨著2020年的到來，這一目標在金茂內部得已再次明確。從增速來看，保持現有增長幅度，到明年年末，這一規模將基本達成。
直到2015年末，中國金茂的銷售規模還只有300億元。過去4年時間，金茂保持著50%的複合增長率，成為央企中的一匹“黑馬”，快速衝入頭部房企的行列。
過去5年的房企規模增長的爆發期，各家房企“卡位”的方式各有不同。碧桂園、恆大以市場下沉，圍獵核心城市周邊實現“圈地運動”；融創通過收併購快速實現規模擴張；而金茂則通過城市運營，找到企業規模增長的“第二曲線”，實現行業”彎道超車”。
事實上，中國金茂進行城市運營已經由來已久。其中，值得一提的城市運營項目，是位於長沙的梅溪湖。2011年，金茂以簽約方式，成為長沙梅溪湖新城開發招募項目的投資人，獲得梅溪湖核心片區土地一級開發權，而在當時，這片地塊還是一片葡萄園。
伴隨著一級土地開發的推進，一年之後，當時一級土地開發的收入約50億元，約佔當年企業全年業績收入的24%。在之後的8年時間裡，長沙大劇院等地標性建築陸續在梅溪湖建成，並引入多所學校、醫院等基礎設施配套，約945萬平方米的梅溪湖新城也逐漸成型。
克而瑞數據顯示，梅溪湖板塊新房的平均成交價格，從2010年的3179元/平方米，增長為2018年的12788元/平方米，增幅超過300%。而梅溪湖地塊成交的樓面地價，也從2012年的2000元/平方米，增至2019年的7200元/平方米。
發覺城市運營發展潛力的中國金茂，在2014年之後簽下了南京青龍山國際生態新城、青島中歐國際城等項目，並在2015年，轉型定位為”城市運營商”，城市運營項目逐漸得意發展成熟，並在各地項目上進行復制。
到了2017年，金茂城市運營的三條城市運營模式逐漸成型，即以上海金茂北外灘為代表的城市核心綜合體、以麗江金茂谷鎮為代表的特色小鎮、以及長沙梅溪湖為代表的城市新城。
進入2019年，中國金茂將這一年定為“城市運營年”，從傳統的在二級市場拍賣土地，轉向城市運營項目的獲取。2019年，中國金茂新落地了溫州瑞安生態科學城、無錫霞客島生態城、岳陽洞庭生態創新城、嘉興上海之窗智慧科學城、福州濱海智慧新城、杭州富陽秦望城市綜合體以及鄭州二七區馬寨新城共7個新的城市運營項目，並有蘇州張家港智慧科學城、青島即墨國際智慧新城、青島西海岸創新科技城、三亞南繁科技城4個既有項目獲取首批地塊。
到去年年末，金茂已經在進入到47個城市中，獲得了20個城市運營項目，在城市運營數量上形成一定的規模。
不同於普通的產城項目，金茂內部人士透露，在內部系統中，需要滿足三個方面才可以算是城市運營項目。首先要參與完全未開發的土地到新城建設全過程，包括規劃、拆遷、建設、持有、銷售和運營，全週期的建設和管理一個城市運營項目；其次在體量上，要做到成片區綜合發開，項目面積要達到1000畝以上；在內涵上，需要通過前瞻性、系統性和超前性規劃、建設成多業態、多配套、產城融合的城市。
“參與到完全未開發地塊的建設，使得金茂對於區域開發具有一定規劃主導權，能夠更加全面地對開發區域進行合理規劃。同時具備資金權，也有利於區域的開發完整性和積極性。”上述人士表示，城市運營項目的體量，通常可以為開發企業提供3-5年甚至10年的開發量。
穩定和大體量的供貨，使得城市運營項目可以為金茂在銷售端提供保證。以去年項目為例，在金茂完成百億銷售規模的5個城市中，南京、寧波和溫州3個城市均有城市運營項目入市。實際上，就獲取成本而言，相較於單個項目的獲取，城市運營項目的獲取成本更低。去年中報顯示，包含城市運營項目在內，上半年新增土地平均成本為5300元/平方米，較2018年末的平均成本下降了35%。
不同於地產的高週轉和快速開發模式，城市運營項目規劃和開發之初，需要一段時間的前期開發和資金沉澱。金茂內部人士透露，城市運營項目獲取後3年，才能呈現出發展勢頭，5年後才能逐漸顯現出新城。
隨著城市運營項目的增加，金茂可以在多個城市進行滾動開發，提高資金的週轉率和開發的速度，加快單個項目的開發進程，使得項目可以獲得較為穩定快速的回報，能夠更快地呈現新城的成長面貌。
而在去年的中期業績會上，金茂高層也表示，城市運營項目通常有1-2年的孵化期，真正產生效益要在2年之後，按照這一進度，真正的效益會在2020年爆發。根據規劃，2020-2022年間，將實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻。
從2009年首個住宅項目廣渠金茂府入市，過去10年，金茂依靠“府系”住宅產品線佈局全國，在目前進入的47個城市中，有24個城市建成了金茂府項目。隨著傳統住宅地產開發規模天花板的來臨，中國金茂將第二增長曲線對標城市運營，以成為這家“黑馬央企”下一個10年的成長髮力點。
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