树底下吃西瓜

“以租还贷”看上去很美，如果是倒退几年，或许这种方式可行，但是，随着房价的不断高涨，“以租还贷”的理财方式已经不可取，“以租还贷”成立的条件有两点：一是租金回报率能够覆盖（或者是覆盖大部分）每个月的还贷，二是未来房价是不断上涨的，如果房价是震荡下行，那这笔投资就是失败的，因为无论你怎么租也不可能弥补房价下跌所带来的损失！

一、从租金回报率来说，租金抵不上贷款利息：

以我们武汉某小区的租金来说，一个80多平的两室一厅的房子，总价170万左右，每个月的租金2500块钱左右，租金回报率不足2%，而目前房贷的利率是5.88%，也就是说，“以租还贷”的话你每个月还要倒贴大部分房贷利息，哪怕是未来房价不涨不跌，你这笔投资也是失败的，你能够赚钱的唯一希望就是：房价上涨！

二、从未来房价来说，高位震荡下行的可能性比较大：

无论是以租还贷，还是其他投资性购房，一方面要考虑租金回报率，另一方面，也是最重要的，则是要考虑未来房价的走向，这才是决定你是否赚钱的根本，房租能够收回的成本占比太少，房价稍微下跌一下可能就抵消了你多年的房租，而现在我国房价已经处在了历史高位，商品房空置率越来越高，新生人口越来越少，潜在刚需以及能买得起的人越来越少，再加上国家政策已经不再把房地产作为刺激经济的短期手段，未来房价高位震荡下行的可能性很大（至少大部分地区是这样的），所以，现在还想通过以租还贷的方式来理财，我觉得不可取~~

以上是我的个人观点，仅供参考，不构成投资性建议~~

K涛资本

如果你房子的租金可以抵贷款，“以租还贷”是很靠谱的理财方式。

我本人有两套房，一套在北京，2008年买的，130平，目前市值600万左右，租金一个月9000，每月还贷4100，贷了30年，已经还了10年还有20年需要还。

一套在香河，环京房，离北京CBD，30公里路程。2014年买的，74平，全款42万买的没有贷款，目前市值110万左右，如果出租的话租金在1000元左右。

我和我爸妈我们一家三口，原先住在北京房子里，我是做电商的时间比较自由，爸妈也已退休。香河的房子花了10万装修好了一直没住，也不想出租因为租金太少，一年才1万多，租出去10年装修费用才能回本。10年后如果不想租了基本就需要重新装修了，这么看就是白出租了，所以一直空着。

这两年北京租金一直在涨，去年无意中我妈发现我们小区和我们家同户型的可以租到9000，于是我们开了个家庭会议决定搬家到香河房子住，然后把北京房子租出去，这样房租收入不仅可以还房贷，每月还能多出小5000月，基本够我们家生活费用。

这种以租还贷的方式目前实施一年，生活压力减轻了很多，幸福指数上升了。

小张张爱理财

我不知道划不划算，至少我是用以租养贷的方式。

我的是公寓来的，50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租，咋都不包。物业费，宽带费和水电费之类的费用全部是租客自己付。现在先不说我供20年的事。至少可以低了我的月租还有剩余可以付我自己目前在外租的房子的房租，你们应该会好奇我怎么不住自己的房子吧。其实能住自己的房子肯定是最好了，想干嘛就干嘛的……

不过我买房子时的首付是刷了信用卡的钱，我现在首先想到的事努力把信用卡的钱还了一半之后。就可以重新装修那个房子，刚开始是精装的，我只需买家具就可以出租了，这一点对于我来说是挺好的。

芦苇小路

我个人不建议“以租还贷”。因为按照现在国内的租金回报率，根本不够还贷。

我说一个我身边朋友的例子。他当初也是打算以这种方式来进行理财。他买了一套公寓，100万，付了5成首付。按揭50万，分10年，每个月要还贷5278元。

然后拿去出租，每个月才2000块，根本不够还贷，还亏了利息。他一直在跟我说，还不如去做理财，一年还有4万多块可以赚。

后来他打算把公寓卖了，但是发现有价无市，根本没涨价多少，而且税费特别重。最终，亏了10多万。

那么什么情况下适合“以租还贷”呢？

除非你看好某一片区的房子会升值或者拆迁，需要你持有这套房子几年。或者是楼市处于上涨时期，买后过两年转手能够赚30%以上的话，那么值得购买。

探房杜咔咔

交一定比例的首付，用房子的租金还贷款，贷款还清，手里净落一套房。几年之后如果想换房子，把这套卖了，可以无差价置换，不用担心房价涨幅过快，自己的收入跟不上房价。这看似是一个能抵御通货膨胀的理财方式，其实这当中漏洞很多，听我一一来说：

一、首付的机会成本怎么算？

房子的首付比例最低为30%。一百万的房子，首付需要30万。这30万付了房子的首付，就被套牢了。房子卖出之前，这30万是无法变现的。如果将这30万存入银行，买理财产生的收益就是买房子的机会成本。

二、是否能够以租还贷？

就目前全国的房租情况以及房贷利率的走势，如果首付30%，剩余的全部贷款。房子的租金是很难覆盖月供的。以郑州的房价为例，均价大概在15000元左右。100万能买70平左右的两室。首付30万，月供大概为4143元，70平的两室在郑州的月租金为2000左右。租金还贷款根本就不现实。以上面这套房子为例，想要租金覆盖月供，首付比例至少要在65%以上。

三、换房是否可以无差价置换

一般人要换房子都是以小换大，以旧换新。无论是哪一种换法，都要面临手中的房子有价无市的窘境。我的很多房屋中介朋友告诉我，有些房子挂在网上半年了，看的人也很多，就是卖不出去。小房子和旧房子都面临一个卖不上价的窘境。70-90平米的房子还相对好卖一些，属于刚需房。再小的房子，还有二十年房龄以上的房子想要出手就一定要牺牲一定的价格。

总结：

以上三个漏洞是最常见的三个问题，除此以外还有房子的空租率问题，租金覆盖月供已经很困难，再有几个月租不出去，就更达不到理财的要求了。还有买了新房子需要装修，房子租的时间久了需要装修的成本。

如果房价能像2016年前后涨幅那么快，买房子确实能赚到钱。可就目前的房子行情来看，很难做到理财的效果。

银行研究僧

先讲讲我的以租还贷的模式，2013年购买，总房款53万，首付38万，贷款15万，利率5.39%，贷15年，已还4万，月供1300，年租金20000，基本上每月还完贷款还能剩一些。目前房子能卖70万以上，按当前时间来算，那到底是理财合适还是买房子合适那，我们通过

理财：38万，6年，保守利率4.5%，复利总额为494858.85

购房：70万-11万+（20000-1300×12）×6=616400

这样看上去好像是买房子合适，核心的原因是房价上涨，房租与房款的比例。

那么买房子一定比理财赚钱吗？非也，2018年时手上又有一些钱，打算再买一套小房，后来通过计算打消了念头，具体原因看数据吧：

先列前提条件，以10年为期限：

房产：

总房款80万

首付：32万

贷款：48万

贷款利率：4.9%

期限：20

理财：

总金额：80万

利率：4.5%

1 全款买房

10年后

房产收益=80×上涨率+23.77

理财收益=80+44.24

当房价上涨超过25%时，买房有优势。

2 贷款买房

贷款付出：

已还款:376959.6(月供×12×10)

剩余本金:295611.87

房产收益=80×上涨率+23.47-37.7-29.56

理财收益=32+17.70+16.69，

16.69是假设将之前房贷月供与租金收益之差作为每月定存的金额，120个月，4.5%利率

当房价上涨超过37.7%时，买房有优势。

Sky1980

面对高昂的房价，现在很多人还是愿意贷款投资房产的，想着能租出去收租金抵消房贷，若干年后房子升值了还是自己的，视乎是一个很好的理财方式，看起来非常划算，那事实是怎么样呢，“以租还贷”是个很好的理财方式吗？

一、“以租还贷”的利弊

1. 如果月租刚好抵消房贷，那么购房者只要付个首付款，后期基本就没什么压力了。

2. 如果收的租金比月供还多，那么恭喜你，你还可以额外增加一些收入。

3. 如果租金只能抵消部分月供，那么对购房者来说，还款压力也减少了很多。

从以上几种情况看视乎“以租还贷”是个非常不错，但是也是有缺点的。

1. 如果你因为刚需只购买一套房子，那就意味着你出租了你购买的房子以外你还要去租房子，房租能抵消你的租金和月供那自然最好，如果不能那就是给别人白住了。

2. 如果房子因为各种原因出租的价格低，连月供都抵消不了或者不好出租长期闲置，如果按照贷款的周期加上房子如果升值空间不大，那么长期来看，是不划算的。

二、“以租还贷”的各种情况选择

从目前来看“以租还贷”其实是不错的方式，但是还是要看具体情况：

1. “以租还贷”减轻压力

以我所在城市为例，我前年买了一套100平的房子，贷了30年60万，每个月月供是3600元左右，而出租可以租到3000元左右，可以抵消了大部分月供，按这样算每个月也只是多付个600元的月供，还是可以减轻压力的，而且房子还在升值这种方法还是不错的。

2. 房屋成本

如果你新买的房子要出租绝对要装修，现在随便装修都要大几万。还要考虑到物业、家电等等成本，碰到地段不好，租金不高那就要考虑清楚划不划算了。

3. 购房者的实力

如果在你的城市，月租金能抵消大部分月供，那么除非你有几套房子，不然不要去出租，因为如果是只有一套，你出租了一段时间想自己住时又要重新装修，装修成本可能比你租出去或者空置还要大。而且还是要考虑自身经济能力，如果连每个月房贷的还款都成问题，还是不要勉强去买了，因为出租的不确定因素太多了，如果有多套房子，那就没有太大的顾虑了。

总的来说“以租还贷”作为理财的话还是个不错的选择，但还是要结合具体情况，以免造成不必要的损失。

MR火羽白

买房后，以租还贷永远不会是最好的理财方式，而是不得已的选择。为什么这么说呢？

首先，买房的目的不外乎两种：一种是刚需自主，二种是投资增值。

买了房自己住，当然是最好的选择，毕竟你花了巨额资金，倾注了大量的心血，去选房办各种手续，去装修买各种家具，花费这么多心血，投入大量的感情，最后却不以入住自己的房子去享受生活，这本身就是未达目的消费行为，所以根本谈不上把房子出租给别人好不好。租出合理的价位还以得到点心理安慰，价位不高你根本就高兴不起来。因为付巨额首付 是你，还贷款的是你，最后享受房子的人却不是你。

买了房子等着增值，这当然是好多人的从众心理。在房价处于上升通道时，你买了就能赚，这是大好事。但在市场遇冷上涨无力的时候，这就变成一厢情愿了。一旦房子涨不动了，你承受着巨额的还贷压力，靠出租房屋的收入根本弥补不了什么。这时候出租的收入顶多是缓解了你一部分的还贷压力，但毫无疑问，只要你房子没有升值，你这永远是一笔失败的投资。相当于你投资的资金被套牢了，割肉又舍不得，只能先出租着等待时机。特别是， 一二经城市普遍限购的形势下，你买了套房放那收租金，却因指标被占用，买不了自己真正需要的房子，这才是最大的损失！

大家可能都发现一个问题，靠出租房屋的收入来还贷，基本上很难实现。本人持有一套二手房，200多万入手，贷款100万14年，每月还贷近9000，而房子出租的收入每月不到4000。粗略算下，投入200万，出租年回报不到5万，每年回报不到2.5%。有人会说你贷了100万实际自己掏的只有100万，但是不管是贷还是自掏资金，都是占用资金成本的！别忘了，自掏资金如果不买房存定期也会有2到3个点的固定利息！

所以说，买房只有自住和增值才是最合算的。在不自住房子又不增值的前提下，靠出租赚取租金永远是不合算的理财手段。而在房子不想出手而自己又不自住情况下，把房子租出去只是权宜之计，说不好听点，叫止损，赚一点是一点，比空着强！

当然，不排除一种可能性，即，买房就是冲着赚租金去的。身边就有朋友，在好的地段同一楼盘买近十间小公寓房，精心装修后作为民宿或者私人公寓对外出租，自己成了坐地收租的土财主。因为他本来就是租金去的，买的公寓都是位置好但户型小总价低的，所以相对性价比更高，产生的收益相对于投入，还是比较可观的。

总之，对于买房族来说，买房的目的除了自主还是升值，而租金只能算是附加收益，往往是得不偿失的。过度关注租金，只是舍本求末。

观房先生

买房后以租还货是不是一种好的理财方式，肯定是很好的的一种理财方式。但以租还货要做到保险万无一失的地步，买房时还需要做出一些计划。

第一，你买房的位置，一定要好往外出租，比如学校附近，写字楼附近，商业区集中的附近，这样才能保证你的房子没有空置时间，才能实现以租还货的目的的条件之一。

第二，为保障房子好出租，你买的房子户型朝向楼层一定要好。要知道现在租房子的人也很挑剔。你的房子户型朝向楼层好了，无论什么类型什么年龄段的人租你的房子，都能看上的你的房子，你的房子特别好往外出租。

第三，为了把房子租个好价钱，价钱租的高一些。那么房间一定要装修的好一点。不一定豪华，但一定要干净整洁。设备一定要齐全。家电家具厨具一一样都不能少，居家需要的物品，全要配齐了，家具床沙发，电视空调洗衣机电冰箱热水器，油烟机燃气灶厨柜卫浴一样也不能少。这样才能保证你的房子租上好价钱。

最后一点特别重要，就是你买房还货的金额必须小于租房的租金，这样你才没有压力，也不会影响你的正常生活。

以房还货的理财方式，是一个很好的比较保险的方式，但它要在较长的时间才能看到效益。所以这种方式前期一定要计划好，一定要做到不影响正常生活为前提。

刚思博逛西安

在房价上涨还没那么离谱的年代，租金水平与房价水平还处于相对合理的区间，以租还贷是一种不错的理财方式。

只需付个首付，靠租金就能还房贷，租金还会逐年上涨，而月供基本不变，还完后房子是自己的，还能享受房产升值带来的福利，显然是很好的。

但是到了2019年，以租还贷已经行不通了，可以说这样理财容易出现巨大损失。

之所以这样讲，自然是因为当下房价太高了，靠租金一般还不起房贷，甚至会有不小的差额。

假如在二线城市付个首付30万元，贷款100万元买套两居，一年租金4万元。即使按照很低的房贷基准利率4.90%，等额本息20年下来每月还贷都要6544元，一年下来要7.8万元。这样不但不够用，每年还要再贴3.8万元才行。

实际上，现在国内城市租售比普遍在2%以下，也就是市值100万元的房子一年租金不过2万元。

如果是在一线城市买一套500万元的房子，一年租金不过是10万元，但是首付150万元，贷款350万元的话，每月还款都要2.29万元，一年下来要27.5万元，显然远远不够。

住房是这样，商铺更可怕。要知道商铺首付就要50%，最长只能贷10年，贷款利率往往高达7.20%，即使租售比达到5%，租金也是远远不够还贷款的。

假如一套商铺200万元，首付100万元，每月还款1.17万元，即使能租出去10万元，也会有4万元的缺口。何况商铺谁也不能保证一直有人租，一旦找不到合适的人租或者给不出更高的租金，那么还款压力是相当大的。

实际上，现在房产已经失去投资价值了，回报率甚至不如银行存款，而风险在不断加大。如今的房产已经严重产能过剩，而城市住房空置率普遍20%以上，商铺经营者盈利状况欠佳，未来租金水平还有下降空间。

房产税三年内有望落地，届时持有房产成本增加；高房价下有能力接手并且有意愿接盘的人已经越来越少，房产流动性极差，一不小心就会烂在手里，在这种情况下，以租还贷的理财方式基本不用考虑了。

關鍵字: 以租 财经 还贷