2020年1月9日，在國內領先的港美股資訊平臺智通財經主辦的“第四屆金港股年度頒獎盛典”上，禹洲集團(01628)企業融資及投資者關係總監楊鐸就公司發展現狀、戰略與現場投資者做了零距離面對面溝通。
以下是智通財經APP整理的禹洲集團路演實錄：
超額完成2019年度銷售目標
1994年,禹洲集團在廈門成立。2009年，禹洲地產在香港聯交所成功上市，股票代碼為01628HK。2017年,禹洲地產全面啟動“區域深耕,全國領先”的戰略方針,向千億房企的目標邁進。
目前，即截至2019年底，禹洲地產實現累計銷售金額為人民幣751.15億元，超額完成2019年初制定的人民幣670億元的目標，目標完成率達到112%。
就2019年中期業績而言，禹洲地產有6大優勢。
第一，合約銷售快速增長，全年貨源充足。2019年中期，累計銷售金額達人民幣285億元，同比增長32.5%，完成全年目標人民幣670億元的43%。2019年，全年實現累計銷售金額為人民幣751.15億元，完成全年銷售目標的112.11%。
2020年，禹洲地產的供貨約人民幣1,800億元，預計全年合約銷售額能夠達到人民幣1,000億元，同比增速為33%，而33%的增速應該高於同業。
第二，穩健前行，股東利益最大化。 2019年中期，禹洲地產的歸母淨利潤率為14%，歸母核心利潤率為12%。2019年全年，預計禹洲地產的歸母核心利潤率維持在12%左右有很大概率。
派息方面，2019年中期，禹洲地產中期派息為12港仙，加上上市十週年特別股息3港仙，合計派息同比+62.1%，派息率為46.81%。在港股和A股的房地產企業中，這樣的派息率，禹洲地產可以排在前十。若剔除上市十週年特別股息的影響，2015年以來，禹洲地產的派息率都維持在36%。可以說明，禹洲地產是一家非常願意跟股東進行分享經營成功企業。
禹洲地產的管理層曾在中期業績報告適指出，希望公司在未來3-5年進入地產行業的盈利前20強。目前，按照合約銷售規模計算，禹洲地產2019年在中國房地產數據榜單排名第47或48名。按歸母淨利潤計算，禹洲地產2018年在行業排第26名，屬於行業前30強企業。這就意味著，禹洲地產未來3-5年的核心利潤的增長率預計維持在20%左右。
第三，土地儲備優質且充裕。實際上，禹洲地產之所以能夠給出這種相對高的盈利指引，就是因為企業擁有優質且充裕的土地儲備。
截至2019年中期，禹洲地產的土儲儲備約1,918萬平方米，對應的貨值人民幣約3,400億元。截至2019年底，禹洲地產未經審計的土儲儲備貨值接近人民幣3,500億元。按照2020年預計全年合約銷售額約人民幣1,000億元計算，禹洲地產的土地儲備能夠維持未來三年的合約銷售。按照目前的行業情況，由於資金成本非常昂貴，三年左右的土地儲備，對禹洲地產而言比較合適。
同時，2019年中期，按貨值計算，禹洲地產大概有80.1%的土地儲備位於一、二線城市。2019年全年，禹洲地產拿地的貨值的80%也在一、二線城市。所以，禹洲地產在發展方面，一直以一二線為主。
第四，把握拿地機遇，擇機補充土儲。2019年中期，禹洲地產在9個城市新增14塊地，總建面212萬平方米，貨值人民幣 503億元。其中，新進入2座城市，其餘12塊地都在現 有的一、二線城市深耕。
14塊地，9塊是在2019年一季度拿的。從拿地情況，可以看出2019年土地市場的高峰和低谷。2019年全年，禹洲地產拿了35塊土地，2/3集中一季度和四季度，這是房地產行業拿地的低谷。由於拿地時間點把握比較好，大部分土地是零溢價，或者是在30%以內，用拿地價和現有周邊售價相比，預計禹洲地產2019年拿地所產生的合約銷售毛利率也有30%。
第五，商業地產開始發力，提供可持續穩定現金流。現在是商業地產分拆上市的風口，禹洲地產目前約30個處於不同階段的商業地產項目，預計估值超過人民幣120億元。
2019年中期，商業地產的租金收入達人民幣1.47億元，同比增長了44.4%。 未來3-5年，希望商業地產的年化增長率為35%，增速高於地產板塊，因為商業地產比地產要抗週期。
第六，多元化融資，實力贏得追捧。2020年1月7日，禹洲地產發行了一份於2026年到期的本金為6.45億美元、利率為7.375%的優先票據。同時，禹洲地產在2019年成為工商銀行總行級客戶。
追求規模與效益均衡發展，高派息低估值
合約銷售快速增長，再創新高。2019年中期，合約銷售金額達人民幣285億元，同比增長32.5%，完成全年目標人民幣670億元的43%。2019年首十一個月，合約銷售金額達人民幣672.25億元,同比上升33.20%,提前完成全年目標。
2019年，全年實現累計銷售金額為人民幣751.15億元，完成全年銷售目標的112.11%。2020年，預計禹洲地產合約銷售額能夠達到人民幣1,000億元，同比增速為33%。
合約銷售額區域貢獻多元化。禹洲地產雖然起源於廈門，但逐步向外拓展，目前以長三角為主戰場。2019年上半年，合約銷售金額計算，長三角合約銷售額獻接近2/3，優勢明顯。
海峽西岸經濟區，簡稱"海西"，是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區，也是禹洲地產的主要戰場之一，2019年中期合約銷售額獻約15.2%。
除此之外，禹洲地產也會積極拓展粵港澳大灣區、西南區域和環渤海地區，如鄭州、武漢、石家莊、重慶、成都。
以2019年上半年的合約銷售金額計算，禹洲地產在多個城市位列前茅，其中蘇州排名6、合肥排名第7、揚州排名第9。
追求規模與效益均衡發展。在歸母核心利潤方面，2016年禹洲地產歸母核心利潤為人民幣20.47億元，2017年禹洲地產歸母核心利潤為人民幣29.24億元，2018年禹洲地產歸母核心利潤為人民幣34.19億元。
在利潤穩步增長的同時，禹洲地產也持續回報股東。禹洲地產一直致力於將良好業績帶來的發展成果與廣大股東及投資者共享,上市10年來,每股已累計派息2.62港元,相當於IPO價格2.7港元的97%,為股東提供持續豐厚的回報。
所以從上市到現在一直持有禹洲地產股票，通過現金分紅的形式已經把本金拿回來了，現在持有的股票就等於是白送的，而且裡面還不考慮曾經有兩次“十送二”的紅股。
如果考慮上兩次“十送二”的紅股，禹洲地產的發行價格倒推回去應該是1.875港元，目前股價4.2港元，十年股價漲了2.24倍。如果算上股息分紅，大概是3.36倍，投資回報率還是比較好的。同時，禹洲地產目前的PE是4.9倍，與行業平均7倍的PE相比，還有一定的空間。所以，禹洲地產就是一家高派息低估值的地產企業。
禹洲地產擁有多元化的融資渠道。境外，禹洲地產穆迪、標普、惠譽及聯合評級國際分別維持Ba3、BB-、BB-及BB的發行人評級。境內，禹洲地產信貸評級分別獲東方金誠、中誠信証評及聯合評級評為AA+評級。禹洲地產也在和境內的評機構溝通，希望境內能儘快進入AAA評級。
2019年，禹洲地產的融資成本比2018年稍微高一點，主要是公司在2019年發行的債務，以大型債務為主，最短為3年期，最長為5.5年期，因為完成一個項目最少需要三年，所以融資成為稍微會有所增加，這也是為了資金的安全性，而不是關注短期如何節省利息支出。
區域深耕，全國領先
截至2019年6月30日，禹洲地產土地儲備為1,918萬平方米，按可售貨值計算，一二線城市佔比約80%。2019年，禹洲地產在北京拿了1塊地，在上海拿了5塊地，所以說禹洲地產繼續在一二線進行拓展，尤其是一線。
禹洲地產三線城市土地儲備佔比約20%。像合肥，禹洲地產在2005年進入，經過15年的開發，目前大概擁有15個項目。2013年，禹洲地產順勢進入合肥旁邊的蚌埠，因為蚌埠有一個併購機會，當時行業處於低點價格較低，同時該項目可由合肥團隊管理，因此該項目有非常好的盈利空間。
2019年下半年，禹洲地產累計可售貨值約人民幣800億元，完成了合約銷售額人民幣400多億元，去化率65%-68%。2020年，禹洲地產準備可售貨值約人民幣1800億元，去化率只需要達到55%就能實現合約銷售額人民幣1,000億元的目標。
商業版圖不斷擴大。目前，禹洲地產有15個已經在運營的商業地產項目。禹洲地產地產都是大型項目，不需要擔心客流量問題。禹洲地產地產先開發住宅項目，大概三到四年時間，等住宅項目資金回籠後再開發商場。住宅項目交割後，開始收取物業管理費用於商城招租和軟裝，大概需要四到五年。
禹洲地產的合約銷售是在2015年開始增加，因為中國的房地產市場是從2015年開始進入一個比較好的發展時期，所以2015-2019年期間，公司積累了大量的商業地產項目，而這些項目都有很好的住宅客戶資源。因此，只需2到3年的時間，即到2022-2023年左右，禹洲地產商業板塊租金收入至少有人民幣十幾億元，預期商業板塊未來三年預期收益大幅上漲，增速至少是35%，商業板塊未來三年的在營面積高也將速增長，增速至少是30%。
物業板塊進入發展快車道，截至2019年中期，一共覆蓋22城市，管理項目達58個，管理面積超過1,300萬平方米。禹洲地產在未來三年，基本每年可以貢獻300-400玩平方米的物業管理面積，加上併購項目，屆時物業管理面積超過5,000萬平米都是有可能的。
2020年銷售目標為千億，利潤排行前20強
到2020年，禹洲地產完成千億銷售目標，躋身行業利潤排行前20強。
戰略方面，禹洲地產加大城市更新發展力度，促進項目快速落地。其中，禹洲地產在珠海有個舊改項目，預計2020年可以拿到審評，整個項目貨值約人民幣200億元。禹洲地產在大灣區也在積極探索和跟進。
加快粵港澳大灣區佈局，把握核心城市的增長潛力。禹洲地產比較看好以深圳為主的大灣區發展潛力，目前在佛山有5個項目、中山1個項目、貴州2個項目、珠海1個項目。
除了大灣區以外，持續深耕六大都市圈核心城市，比如海西、環渤海、華東和西南地區，完善全國佈局。
Q&A
Q：目前來看，2020年的中國的房地產市場會有所收縮，禹洲地產怎麼確保2020年躋身行業利潤排行前20強?
A：從兩個方面來看，一方面是土地儲備，截至2019年底，禹洲地產未經審計的土儲儲備貨值接近人民幣3500億元。按照2020年預計全年合約銷售額約人民幣1,000億元計算，禹洲地產的土地儲備能夠維持未來三年的合約銷售。
同時，2019年中期，按貨值計算，禹洲地產大概有80.1%的土地儲備位於一、二線城市。2019年全年，禹洲地產拿地的貨值的80%也在一、二線城市。即便是三線城市的項目，也是位於一二線城市周邊。
另一方面是盈利能力，禹洲地產的毛利率大概在27%，高於行業平均水平，核心利潤率在12-14%，也高於行業平均水平。
此外，由於地產行業的收縮，禹洲地產還存在很多的併購機會。
Q：禹洲地產前兩年在天津和合肥拿了挺多地，現在情況如何?
A：天津市場比較不好佈局，除了主城區和離北京較近的城區比較好之外，其他城區市場表現一般，很多房地產企業都被套了。但天津是中國前十大城市，也是直轄市，市場規模非常大，不能只看一時，會有一段時間引來比較好銷售時期。禹洲地產當時的拿地價格比較低，最早的項目大概3,000元一平米，現在可以賣到15,000元一平米。因此，老的項目和新的項目可以互相補充，穿越週期，實現紮根。
合肥市場比較特殊，去年9月和10月表現比較差，並不是市場原因，而是合肥所有銀行的按揭額度都用完了。到了11月和12月，全國有一波按揭的放鬆，合肥市場又回升了。
Q：目前，禹洲地產銷售規模是前50名，利潤規模是前30名，更看中銷售規模利潤規模?
A：企業的核心就是盈利，所以更看中利潤規模。在KPI裡面，禹洲地產也更看中利潤情況。具體來看，有兩方面：一方面是戰略，即區域深耕全國領先。禹洲地產目前的合約銷售額超過人民幣750億元，覆蓋城市大概是32個，主力城市大概十多個。另一方面是戰術，即團隊，老闆傾心於業務且經驗豐富，其他核心管理團隊也均是行業內的頂尖人物。
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