大海里游泳的超人

关于买房的问题，我们已经探讨了特别的多。比如新房和二手房的取舍，购房过程当中应该规避哪些风险等等。

但是今天很多的购房者，又面对了一个全新的问题-二手房已经有20年的房龄了，到底还能不能够购买？

今天我们就一起来聊一聊，像这种区别20年楼龄的老房，应该如何来取舍和正确对待？

一，拥有20年楼龄的二手房，有哪些优点和缺点？

在探讨20年楼龄的二手房是否值得购买之前，我们先把这样的老房子，它具备的优点和缺点分别罗列出来。方便我们对它进行一个全面的深刻的了解，方便我们不同的购房者，能够充分的理性的去取舍。

20年的二手房具有的缺点。

第1个缺点，房屋质量差，户型布局差。

由于年代的久远，以及当时的建筑技术和设计技术的局限。20年楼龄之前的房子，它无论是在户型的布局上，还是房子的建筑质量上都是相对较差的。

比如户型布局不合理，浪费面积较大，隔音效果不好，防水做的不到位，容易漏水等等。而且很多都是楼梯房。

第2个缺点，小区环境差。

大部分20年楼龄以上的二手房小区环境特别的差。早期没有太多的车位规划，小区乱停，乱放，乱占道，到处都是私家车。

物业管理水平也是非常的糟糕，很可能导致小区经常没有大扫除，没有清理楼道楼层垃圾等等。

第3个原因，安全隐患严重。

大部分20年以上的老小区没有小区保安，安保措施极其的匮乏。小区非常的开放，进进出出没有什么限制。

而且租客居多，1楼多为麻将馆，棋牌室。居住人员复杂，安全隐患严重。

……

当然还有很多的缺点，特别是涉及到房子的增值以及银行的放贷限制条件等等。

20年的二手房具有哪些优点？

第1个优点，地段不错。

一个城市都是由市中心向外不断的延伸扩展修建。市中心往往也是最开始发展的，大部分的20年楼龄的二手房都集中在核心城区，地段非常的好。

第2个优点，配套齐全，资源丰富。

因为地段比较好，所以大部分20年楼龄的二手房，它拥有出行方便，周边配套设施齐全等优点，甚至有的小区还是当地重点中小学的本部学区房。

第3个优点，单价低，总价便宜。

由于20年楼龄的二手房和周边新楼盘次新小区的年代，以及区内设施差别极大。

很多这样的老楼龄小区房子的单价特别的低，小户型的总价也特别的便宜，和周边的房子差价很大。

……

是的，这就是20年楼龄的二手房在大城市里面的一些优点。知道了它的优点和缺点，我们就好进行对比，做一个购房的取舍，继续往下看。

二，二手房已经20年的楼龄了，到底还能不能够购买？

在第一大点，我们已经把20年楼龄的二手房，绝大部分的优点和缺点罗列出来了。但是买房是一件特别重要的事情，没有绝对的可以买或者不能买，只是它更适合哪一种人群买？

因此，关于20年楼龄的二手房，我觉得刚需自住者可以优先考虑，特别是年轻刚出社会不久的朋友。而作为楼市的投资者，尤其是买了自己不住的朋友，专门投资房地产的，建议放弃不要购买。

原因如下：

第1个原因，地段好，周边配套齐全。

对于刚出社会不久的刚需朋友来说，购买20年楼龄以上的二手房其实有很多的好处。

比如低单价低总价容易上车，周边配套齐全，距离自己上班的地方也比较方便，甚至是很近。

这样不仅能够解决我们居住的问题，还能够节省上下班的通勤时间浪费，把这些时间拿来提升个人的价值。

对于刚出社会的年轻人来说，时间更才是最宝贵的财富。而且说不定还有拆迁的概率，让自己也享受一把拆迁补偿的福利。

第2个原因，增值幅度太小，流动性慢。

对于投资者来说，就不太建议去购买20年楼龄的二手房了。因为它的各种缺点加在一起，就自己给自己打折了未来的接受客户。而人们对居住环境的需求一定是越来越好，越来越升级的。

另外，其缺点也导致了，这样老楼龄的二手房增值空间特别的有限。而且部分的银行也不会放贷给20年多年以上的老房子。这又导致了未来，它的流动性会更加的困难，大部分的人群都是通过贷款加首付进行买房。

换句话说，20年楼龄以上的二手房，在增值和未来的变现环节特别的困难，投资者又不自己住，看中的是增值空间和收益空间。买了就太浪费了，还不如去买相应优质一点的二手房。

……

是的，20年楼龄以上的二手房，也并不是说绝对的不能买，或者说绝对的能买。还是要结合自身的实际情况出发，就重避轻做一个理性的取舍。

三，小结

总的来说，20年楼龄以上的二手房，它有自己的缺点，当然也有自己的优点。能不能买还是得理性的去看待，毕竟子非鱼，安知鱼之需求。

当然，最后还要特别的提醒广大的购买者，

比如小区的外墙保护得特别好的，小区体量相对较大的，距离轨道交通较近的周边，有大型的商业中心的。最好能够带有市区好的学区指标，甚至还有个别银行能够给它放贷的更好。

只有在缺点无数多的前提下，去寻找尽量多一些的优质资源于一身。才能让自己购买的老二手房，尽量的比别的有优势一些。

要知道在市场经济中，优势就是差异化，就是不同。就是你未来在增值和变现这件事情上的价值。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

看地方，我们小区以前子弟小学子弟幼儿园，几年前不准企业办子弟小学，现在还有子弟幼儿园，也租给私人了，我们小区多数83年建的，少部分98年建的，如果小学可学办下去的话，58-62平方可以卖100多万，以前我们小区的房相当好卖，现在小学不准办，也可以卖90万，因我们小区环境好，加上体育设施一应俱全，黄金地段！

坦荡做人6688

我相信有99%的人买房子一是为了居住，二是为了想赚一笔，所以对于已建造20年的房子来讲，到底能不能买也就取决于上述两个最为重要的因素。

买了房子，可以居住得更好吗？未来可以赚到钱吗？

第一，20年的老房子可以居住得更好吗？

居住得好不好要分成两方面来看，一是内部居住环境，也就是小区内，房间里居住得是否舒适。二是外部生存环境好不好。

首先说内部居住环境，20年的房子也就是建造时间在2000年左右的房子，现在来讲确实有些老了，小区的建造风格、布局相比近几年的楼盘来讲有些过时了，有些小区由于时间的关系，绿化面积不够，休闲设施不足，最重要的当时并没有留存过多的车位，又没有设置地下车库，使得小区的生活环境一度向脏乱差看齐。

还有就是楼体内部，由于时间的原因设施老化，应急灯、电梯等公共设施陈旧或损坏，尤其是电梯，对于高层来讲，如果电梯损坏或总是出问题，一定会让你痛不欲生。

其次说外部环境，对于很多城市来讲，20年前就开始建造楼房的地方到现在基本上属于市中心了，因为城市的发展本身是有规律的，一定是由中心原点开始慢慢向外部扩展的过程，所以最先得到发展的肯定是市中心，各类资源市中心也是最全的。

故，从第一方面来看，在居住的舒适度上，由于时间比较长了，小区在建造、设计等方面的确有些过时了，但在外部环境上由于基础设施、资源配套等方面已经发展成熟，对生活好的方面的影响也是显而易见的。

第二，目前房龄已经20年了，未来这套房子还能赚到钱吗？

未来房子能不能赚到钱，其最重要的一点是能不能顺利的卖出来，顺利兑现，其实这就和城市的发展有关了。

这一点就从银行对于房贷的要求方面就可以看出来；

我们都知道买房贷款实际就是将房子抵押给银行，银行才会借钱，那么未来房子值不值钱从银行的态度也可以略窥一二。

比如北京，房龄小于30年就可以申请贷款，房龄+贷款时间只要小于50年就可以申请通过。这是什么概念呢？在银行的眼里，即便房龄已达到50年，仍然是有价值的，银行仍然有信心将贷款批给你。甚至北京公积金贷款房龄+贷款时间最长可以达到57年。

而有些小的城市房龄超过15年银行就不批贷了，这就代表了银行对这个城市未来的房价没有信心，至少对这些老房子的价格是没有信心的。对于这些城市来讲，现在购买房龄已经20年的房子就要全款购买才行，如果再过10几年或20年出售的时候会有人接盘吗？这是最大的问题和不确定性，如果没有人愿意接盘，变现困难，那又谈何赚钱呢？

故，从第二方面来看，由于房价的最终价值实际就是城市的价值，城市发展得好，未来“老”房子的价值的时间就会持续得越长。

随着时间的推移和城市的发展，新房子终究会慢慢变成老房子，对于购房者来说，在买二手房时，尤其是房龄较长的房子时，一定要注意以下几点：

一、时间会让很多问题浮现出来，要多看多问

小区的管理靠物业，当一个小区10年、20年之后，所有问题一定会充分的暴露出来，在买之前一定要到小区里、楼栋里转一转，和小区的保安、居民聊一聊。

转的时候要看小区的卫生环境、安保情况、人车分流情况、楼栋里的保养情况、电梯使用情况等，这些都与未来的生活息息相关，而且由于已经十几、二十年了，这些大概率上未来也不会发生根本性的变化。

聊的时候最好找那些大爷、大妈和门口的保安，这些人闲功夫多，而且特别愿意说，知道的小道消息更多，一般不用过多的问就可以得到很多有效的信息，这比通过中介或物业了解来得更加真实、客观；

二、外部配套设施要齐全，最好有明星配套产品

二手房的大部分价值来源于外部资源，体现得最典型的就是“学区房”，也许房子已经破败不堪，但是由于学区的存在，房价立马翻几番，所以一定要注重明星资源。

一般明星资源指的是学校、医院、公园、政府办事处、大型购物场馆等资源，离得越近，相对的价值就越高，未来房价的上涨动力或抗跌能力就越强，当然这样的资源也会让房产的变现更加容易，不用担心无人接盘，这就给未来上了一层双保险。

三、未来城市发展直接决定了房产的价值

每个城市都会有未来的5年、10年甚至更长时间的城市规划，这些方面的内容可以方便的通过当地的政府网站看到，无论是买二手房还是新房都要清晰的了解房子所在的位置未来规则是怎样的。

有些城市由于发展的原因可能需要重新另建新城，这就直接会导致老城区的衰落，而且最重要的老城区的各类资源也会随着新城区的建立而慢慢转移出去。配套的资源没有了，城市规则也停止了，老城区的房子的金融属性已会慢慢褪去，未来又去卖给谁呢？

综上，20年房龄的房产能不能买，一是能否满足你的居住要求，无论是内部环境还是外部资源能否让你的生活更上一层楼。二是未来这套房子是否有人来接手，这主要取决于城市未来的发展以及周边资源带来的保障能力，而且对于一个普通家庭来讲，换房要相对容易得多，如果现在这套房子已经很老了，再过10年、20年会更得更老，届时无人接盘，再想买房就太难了。

小崔聊房

个人建议不要买 1、缺点：首先房龄超过15年的基本银行不做按揭贷款只能全款购买 2、一般超过20年的小区环境和物业服务都相对会跟不上 3、目前国内超过20年的小区都是多层（俗称楼梯房没有电梯）一般老年人上下楼不方便 4、小区的公共设施及水、电管路老化（夏天电源带动不起大负荷的电气，变电器容易跳闸，冬天暖气管路老化和楼体外墙面未做保温处理造成室内温度不高） 5、一般20年前的小区建造工艺是框砖结构及建造时间久远会造成对自然灾害抵抗能力降低 6、停车难，由于当时建造时车位配套配比不足加上人居生活水平提高、车辆剧增造成停车难（而且人车未分离会存在一定的安全隐患） 7、消防及安保配比邂逅，一般这样的小区消防设施落后更新不及时会造成很大的消防隐患，及安保人员和设施配比不足会存在安保隐患 优点： 1、最大的优点房子价格便宜，对刚需购房预付款不足的年轻人可以考虑（部分地区及小区会比新小区贵，比如重点学区房） 2、周边配套齐全成熟（购物广场、菜市场、学校、医院、交通方便） 3、物业费低 4、公摊面积小（一般一梯两户）使用面积大，部分小区有较大的增送面积 综合分析：如果购房预付款足的，年龄大的尽量不要考虑老小区，所以不建议，每个购房者的情况不一样，房子是拿来住的，不是抄的，只要住的开心就OK了。

猴哥说房

我们买的二套房就是二手房，当时已经是十八年的时间，到现在又过去七年了，感觉很好，从来没有觉得这是危房，说实话感觉还是很不错的。

石家庄目前还有很多五六十年代建造的房子，里边户型结构不太好，外观破旧不堪，小区环境也不理想。但是随着各单位福利分房和商品房建设启动，八九十年代的房子已经有了很大改变，尤其是九十年代以后的房子，无论户型设计理念还是地理位置选择，包括各项配套设施建设都是非常好的。

从下面迁移上来的人喜欢买新房，因为在县里或者小城市位置选择不是很重要，因为从南到北从西到东总共也用不了多长时间，但是对大城市来说还是非常重要的，因为一不留神可能上下班路上就是这么两个小时，因此才有买房买地段的说法。

最近这几年的房子倒是很新，但是大部分不在市区中心，无论是上学上班还是买菜看病都不方便，而这些都是我们日常生活中最重要最常见的活动。

至于贷款确实有时间限制，这一点还得注意。

我的房子我做主

对于这个问题，个人认为关键不是房龄，买二手房一是看地段，二是看价格。

如果房子的位置比较好，处在城市的中心地带，购物、交通、学校和医院都比较方便的话，可以考虑购买。尤其是学校，因为现在孩子上学都是划片招生，有些二手房附近的学校教学质量好，大部分购房者都是为孩子上学方便而买了二手房。如果不属于这种情况，最好不要考虑购买，而且房龄已20年，也属于老房子了。

再就是看价格。20年的房子按现在的住房要求来说，无论是设计、面积、采光、上下楼等都存在缺陷，住起来很不方便。当然还要根据个人的经济情况，如果价格不是太便宜，更不值得买。

买二手房还有很多要注意的问题，首先是各种证件是否齐全，避免以后出麻烦。二是大部分要全款，二手房银行一般不办理贷款，现在购房更不容易办理。三是要考虑房子的质量，20年的房子都是楼板房，抗震能力较差。而且渗水漏水的情况也有在的可能，处理起束也比较麻烦。所以本人不建议你买二手房，除非是特别情况。

平淡如水5343

1、不要说二十年房龄的二手房子了，就算是过百年房龄的北京四合院甚至故宫，你有钱及想买，也难买到。

2、房子确实是70年土地使用权，但过了70年后，如果你房子还在，政府是不会让你拆楼走人的。这法律上是有规定。

3、房子一般寿命都较长，即使有破损，也可适当修葺解决而延长寿命。

4、房龄大的房子，一般是老城区，市中心。地段好，甚至还会有【学位房】的好处。而且价格相对于一手房子，便宜多了。

有机会就买吧。

皇家师爷

从15年到18年，前后买了4套房子，其中2套老房子，现在计划置换到深圳去，这几年经过实际操作，也学到很多书本和电视看不到的知识，也给大家做一个分享，如果有疑问，可以+「关注」我，我的问答里有很多小心得，获取会对你有帮助。

首先看房子的价值属性和你的买房目的来定，不可以一概而论，具体问题，具体分析，具体分析如下：

第一：购买的城市属于哪一个级别？

1，一线城市：北上广深。

大家都知道一线城市房价高高在上，为何这么高，而且还不下跌呢？

A：因为赋予了房子金融属性，投资客比较多，来炒作,就像股票一样投资者不断追求这些优质股，那么自然水涨船高；

B：加上本身购买人群多，而且这些购买人群的收入高，购买力非常强，不缺接盘侠；

C：再加上因为一线城市可开发土地有限，房屋总量有限造成房屋稀缺，“物以稀为贵”；

D：房屋给予了购房者很多房屋配套的稀缺资源，比如小孩读书。

E：可拍卖土地非常少，土拍价格不断攀升，造就新房价格上涨，优质盘更是成为天文数字，比如深圳湾，上海汤臣一品，价格达到二三十万一平；

因此在一线城市，老房因为有折旧，房屋损坏，物业服务一般，居住舒适度下降等因素，所以老房屋的总价格相对来说比较低，一般都在市区，交通便利出行方便，生活购物也很方便，那么对于钱又不多的刚需人群来说特别适合上车，而且还可以做到房屋贷款，利用杠杆，比较轻松可以拿到这趟列车的车票。

2，新一线城市：武汉，重庆，成都，南京，杭州，东莞，宁波，苏州，青岛，昆明，沈阳，西安，郑州，长沙，天津。

对于新一线城市：高新产业不断聚集，产业配套设施完善，加上这几年不断上演“抢人大战”，这些城市人口呈现净流入状态，加上各地政府对于创新创业政策扶持力度比较大，可提供的就业机会比较多，如果不想离家太远的话，那么这些省内城市成为不错的选择。

僧多粥少，自然会造成无论购买房屋，还是出租房屋价格都是不断攀升，因此在这些城市的房屋总价也非普通人群可以接受，尤其是城市中心地带房屋价格更是非常高，所以对于刚需人群上车要么选择在偏于的郊区选择价格低的新房屋，要么在市区不远的地方选择总价比较低的老旧房屋，至于能不能买二手房，这个要看你的买房目和经济决定；

3，三四五线城市：

对于这些城市，经济相对来说不是很活跃，人口呈现净流出状态的情况下，房屋总价又不是非常高，普通家庭利用贷款，首付一般还是可以凑得齐，由于老房子居住舒适度不高，所以人们更多倾向于购买新房，那么在这些城市建议购买新房，老房子将来出售的时候不太好卖。

第二：购买的目的是什么？

1，上学：如果被赋予学区房，因为学位资源稀缺，又想给孩子一个良好的读书环境的话，那么可以购买一套总价不高的小面积学区房，等孩子读书毕业后卖掉；

2，养老：那考虑医疗资源，交通出行，生活购物，公园，健身等附加项比较多，城市经过几十年的发展，以上资源基本集中在城市中心，而且房屋基本属于老破小，老人家上下楼梯，购物提东西不方便，建议买老房子的话优选有电梯的房子，如果楼梯房，那优先选择一楼和二楼；

3，投资：老房和新房比较，人们更多倾向于买新房，所以除非房屋有确定性拆迁的话，或者老房子价格特别笋，价格特别低，属于捡漏的老房子可以买来投资，一般不建议买老房投资，本人购买的一套房就属于老破小，现在卖也不好卖，占用资金，按照投资和收入比，不划算。

4，自住：那就考虑的多一些，一般就是要居住舒适度高，比如物业管理，生活购物，交通出行，孩子教育，医疗资源，工作地点，小区生活氛围等等，那么这个买房子不可能百分百的满足这些条件，一般价格低的你不定看得上，看的上的你又不一定买的起，所以这个方面就要看自己的能力和喜好来定，毕竟要住很久，毕竟钱要自己出的，量力而行。

第四：买二手房的注意事项有哪些？

1，看看学位有没有在用；

2，房屋物业，水电燃气等费用有没有结清；

3，户口有没有迁出；

4，房屋有没有产权纠纷；

5，房屋有没有抵押纠纷；

6，房屋属于公房，公寓，商住两用，还是住宅，一般选择纯住宅。

北漂军哥去深圳

二十年房龄的二手房宛如三四十岁的少妇，虽说青春已逝，但却风韵犹存，自然别有一番风味:

优点:

1、地段好，二十年左右的二手房一般都处于城区中心地段，商圈繁华，社区林立，基础设施配套十分到位，生活极为便捷。

2、学区好，有一定年限的房子周边基本都会配套一些比较好的学校，有的还是重点学校，这种学校硬件设施齐全、教师资源优质，是毫无疑问的“学区房”，是为孩子读书而买房的人优先考虑购买的。

3、拎包住，这种房子，如果保养好的话，还能保持比较好的装修风格，购买后只要进行适当的修缮、卫生清洁，就能轻松的拎包入住，省却许多装修的烦恼。

4、价格低，与新区房子动辙万余元每平的单价对比，老城区几千元每平也就妥妥了，买相同的面积的房子，钱却只花了一半，减轻了首付压力和月供压力，是购房资金预算不足人士的首选。

5、好转手:因为二十年左右的二手房有地段、价格、学校等优势，日后需要改善换房时也好转手，买的人相对比较多，成交速度快。

6、易拆迁，因为是在老城区，有一定的年限，如果碰上政府发展蓝图规划，有望拆迁，那就爽了，你就坐等成为人人羡慕的拆迁户吧！可以选择补偿新房，也可补偿货币。我手头有个客人，2016年9月买了县城老城区的房子，2017年3月政府规划商业街拆迁了，原来每平8500元买的，拆迁时补了16000元每平，简直爽歪歪。

缺点:

1、无小区或小区破旧，这种年限的房子一般小区比较老旧或没有小区，物业管理及居住舒适感没有新区好，而且一般是没电梯的。但是今后这种情况将得到改善，国家斥资规划老旧小区改造(内容包括:小区环境改造及五层高的楼房配备电梯等)。

2、水电管线老化，一般原房东水电设施原先装修材料用的不好的话，到这个年限会出现老化的问题，需要修缮，但这也不是说全部这样，只是部份房子会存在这个问题。

好了，我们来对比一下，发现优点大大多于缺点，那就是说二十年的二手房值得购买了！！

本人从事房产行业数载，誓做最正规、最真诚的中介，欢迎不同意见留言讨论，觉得不错的话留个赞再走呗！

房产老黄

你好！楼主二十年的房子我的建议绝对是可以买的，主要还是要看地段，地段好的绝对买，市中心的地皮是不可复制的，而且三十年河东三十年河西，现在那些高楼大厦弊端也很多，除了看夜景方便没蚊子，以后高楼绝对没有低楼层的多层值钱，要知道同样二三十年后那些高层谁来买?谁来拆？拆的起吗？

關鍵字: 房产 取舍 房龄