曾廣森
現在很多城市的商鋪空置率確實非常高，特別是一些二三線城市的較偏遠地帶。 造成這種現象的主要原因有兩點：
一，商鋪太多。
隨著房地產市場幾十年來的高速發展，房子真的是太多了，住房還好，我可以自己住，以前一個五口之家，住一套房子，現在條件好了，完全可以住兩套房子，你就把這種情況算作剛需改善，也是實際需求。但是商鋪就不一樣了，近年來人口數量無明顯變化，反而年齡老化，工作的人變相減少了，就算是工作的人的數量固定，那麼做生意的就始終是那麼多人，以前100個小老闆開著100間商店，現在還是100個小老闆，他能經營200家商店？商鋪不斷的增加，有不斷的新店開張，但是市場規模就那麼大，你開一家，理論上就必須要有一家倒閉，所以，商鋪的空置率也越來越高了。
二，網購。
網購確實對實體小商店有著一定的影響，這其中有方便的因素，也有價格的因素，單就價格來說，網購價格之所以要整體便宜過實體店，其中兩個重要原因，人工和房租，我們就拿房租來說事，實體店邁不過的坎就是房租，很多小老闆對於房東漲房租是有切膚之痛的，然而對於房東來說，也有點無奈，自己花幾百萬買的商鋪，本來就是靠房租來收回投資的，有時候買成兩三百萬的商鋪，一年才收三四萬的房租，真的是利息都不夠，這還算好，有些直接是租也租不出去，賣就更別想了，商鋪放在那裡好幾年了，一分錢沒收回來，開發商的都還沒有賣完，更別說自己想往外賣了，說不出的苦啊！
所以，現在投資商鋪還是要看準，不要頭腦一時發熱，信了“一鋪養三代”的鬼話，到時候讓你哭都找不到地方。當然，有些好地段的商品還是很搶手的，租售都不是問題，這就要看具體情況了。
低調的大吃大喝
俗話說“一鋪養三代。”現在看來難度有點大了，因為原來的商鋪就是基本是固定地點的，而且沒有電商競爭，現在可以說是有人之處就有商鋪，每個小區都有沿街樓，只要靠路邊都是商鋪，所以有些商鋪變得“租不出、賣不掉”，讓投資者感到很燒心。
以我所在的城市為例，前幾年由於電商衝擊，商鋪租金很低，很多小本生意都在路邊擺攤，那時候賣水果的、賣小吃的都是路邊店，從2016年創新衛生城市開始，路邊店幾乎不見了，以前賣肉夾饃老張也搬進了店鋪，賣水果的也都搬進了室內，衛生城市創建一度讓商鋪重現生機，隨之而來的是炸油條的少了，水果漲價了。
現在房租、物價已經進入新的平衡，商鋪的價格不斷提高，房租也水漲船高，但是開店的人越來越少了。前天去理髮，發現原來的常去的理髮店不見了，給老闆打電話才知道搬家了，和老闆交流了一下，原來是原來的店鋪面積太大了，房東漲房租後老闆覺得負擔不起，只好換了一個小面積的一樓出租房，房租從原來的每年3萬降到2萬元。
所以，現在投資商鋪確實不容易，尤其是三四線城市，現在開實體店，幹得好是和房東平分利潤，幹不好就只是給房東打工，到處可見的是吉房轉讓。因此，房東日子也不會很好過。
短期看，房價不可能再大幅上漲了，房租也進退兩難，對商鋪來說，有人流的地方仍然很搶手，沒有人的地方很可能面臨租不出、賣不掉的局面，而且隨著電商的發展，商鋪的增加，這種情況可能越來越多，商鋪的未來真的很難。
互金直通車
我對商鋪有一種特殊的感情，民國時期我家三代人就是租別人家的商鋪做小生意，五十年代初，工商業改造，我家的雜貨店被公私合營，商鋪的東家成了小業主，我家劃成份是城市貧民，以後進入社會主義改造，我家理所當然的是紅五類，享受政治上的特權，上學，參軍，轉業分配，找對象好成份自然樣樣優先。房東家是小業主，政治受壓抑，他們家第三代都在街道企業工作。改革開放以後，落實政策，原日雜公司佔用的商鋪歸還給了原房東，日雜公司每年交房租繼續經營，房東家每年收房租9000元，在八十年代是高收入，為此我私下抱怨父母，過去世代經商為什麼不知道投資商鋪，人家的商鋪己養了三代人（扣除六七十年代的一代人）現在又剛剛新改造，能代代相傳，我立志有機會一定投資商鋪，也不枉過一生。
九三年我下崗自主創業，奮鬥了二十年了，終於實現了幾代人的夢想，先後買了兩套商鋪，但是三十年河東，三十年河西，從2018年開始，商鋪開始跌價，今年其中的一套乾脆租不出去，投資失敗已成定局，我認為原因有以下方面：一，供求關係倒置，新增的商鋪多，供大於求。
二，整體經濟下行，扣除物價上漲因素，老百姓實際收入減少，購買力下降。
三，網購，超市，兩種力量共同擠壓實體店空間。
四，房價過高，根據上輩人說，民國時期商鋪是住房價的二倍以上，九十年代商鋪是商品房三倍，現在是四倍。
五，商鋪交易稅高，不利於二手房出售。
鑑於上述情況，商鋪的前景在於市場前景，沒人投資了，商鋪的建築也會控制，因為賣不出去。商鋪為實體店服務，網購的一陣風會平穩，服務業，餐飲業，永遠也離不開實體店。
還有一個最重要的因素是市場規律，市場規律下的經濟發展是螺旋式的前進，2015年前的商鋪高潮必然結果是這幾年的低潮，一場危機的背後正在孕育著一個新的繁榮。朋友們都咬咬牙，我已一個老人的身份建議朋友們，要耐心等，只要有人類社會就會有商業活動，有商業活動就必需有商鋪，古今中外都是一個規律。
瘦馬180
說起商鋪，咱就鬧心，這不這個月又要交租金了，生意差，租金貴，壓力山大呀!
我17年來這條街找店鋪的時候，這裡人很多，根本沒有店鋪出租，只有這個店位置比較偏，在街尾，雖然不是很滿意，也籤合同租下來了。合同簽了4年，第一年月租38000，然後再40000、42000這樣遞增。前兩年生意還可以，就這樣正常履行合同。
到了今年，生意差了很多，隔壁的店鋪轉來轉去，都換了幾個老闆了，我的店也不好做。先是跟房東說不要遞增了，還是同去年一樣月租40000，房東不同意，一口咬定按合同辦事。我跟房東說，這條街人流下降了那麼多，附近的沃爾瑪也關門了，你的店鋪也貶值了，整條街都在降租金，你也該降降了吧，最後房東同意今年不遞增。
到六七月份，生意更差，房東又降了租金，現在月租36000。房東也是怕我搬走，他的店鋪租不出去。隔壁店鋪也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房東說他損失了幾十萬。這麼貴的租金，只有做餐飲的才接受得了，但現在查環保，辦不了餐飲營業執照，聽說到11月份可以辦，不知是真是假。
我這條街以前一鋪難求，現在很多長期空置，特別是對面，一排排都關門，看著很蕭條。有一個店鋪是集體的，8月份拿來投標，原來月租10萬以上，還要幾十萬進場費，現在投標底價4萬5千多，沒有其他費用，也沒人去投標，現在還空在那裡。
不僅街鋪不好做，廣場裡也一樣，也是冷冷清清，要麼是嘆空調的、瞎逛的。現在廣場也有空的鋪位，這在以前是不可能的。
在我這條街最好的位置，四五十平方月租二三十萬，做什麼能賺錢呢？所以現在只有大幅度降租金，共度時艱，商鋪才有未來!
【實體店開講】一名資深實體店經營者，歡迎大家關注點贊，分享行業經驗。
實體店開講
你所說的商鋪租不出去、賣不掉，的確很多地方存在你所說的商鋪。什麼是商鋪？可能不同的人對商鋪的定義不同，商鋪雖然是不動產，某種意義上講:是能買賣能租賃且具有升值空間的特殊商品。如果該特殊商品不具備這些功能，算不算商鋪？
商鋪具有稀缺性、區位性、不可複製性等特點，也決定了商鋪的溢價價值。
1、很多一二線城市，除了核心商圈的商鋪每年租金遞增外，還一鋪難求。除了核心商圈外，偏遠路段、或者不成熟的社區商鋪，真心話--租金不高還不太好租賃出去，所以投資商鋪需要自己有一定的商業眼光，而非商家開發時劃出的餅子！
2、買商鋪除了①所說的這種寸土寸金地段外，一些中國房地產20強企業所開發的地產，可以從區位看自己判斷-臨地鐵口、大型院校、車站、或者周邊有n個成熟的大型社區等，這種地產公司開發的樓盤，會是複合型的大型社區，①、社區夠大，社區越大人口越多，商鋪後期溢價力越大。②、 周邊的地鐵站、院校、車站、社區等是購買力的保證，也是自己商鋪未來溢價的保證。③、社區越大，內部配套設施去幼兒園小學、再如菜市場、社區服務性商業活動。。。無不涉及到商鋪租賃和買賣。
3、區位決定了價值，不是臨街一樓就是商鋪，商鋪不一定就臨街或在一樓。
4、什麼是商鋪？有投資眼光的購買者買的是賺錢的機器，反之也是買了租不出去賣不出去的“雞肋”，和房地產公司所宣傳的商鋪。
5、商鋪是什麼？區位上的獨特性、稀缺性，是用以滿足消費者生活所需的買賣交易場所。
題外話說兩句:
電商的確對實體店衝擊力太大，但有著實體店是絕對的存在，不是所有商品都可以拿到網店上銷售，不是所有的商品都會存在在實體店。
1、馬雲、劉強東等電商大咖，近些年一直併購大型商超，說明了實體店的不可網絡複製性。
2、不是所有的商品都會在網上銷售，比如體驗性很強的商品，是需要消費者親自體驗滿意後才有購買慾的商品還會存在，也提升了商鋪的價值（題外話-馬雲的AI體驗式軟件，也是試圖取代實體店的體驗，可能科技發展到某一天會讓消費者身臨其境，但至少不是今天，今天的商鋪還具備投資價值），所以不是所有商品都被網絡銷售所替代。
3、比如車站內很多東西網絡無法替代，如候車肚子餓了，會點外賣嗎？答案是no！時間允許的話找一家自己喜歡的店吃一點，或者來一杯咖啡。。。這是特殊地段的特殊商鋪！
說多了就此打住，商鋪的定義自己購買的不動產未來的溢價能力，比的是自己的眼光，而非商家炒作！
路橋逐夢
這種情況每個城市都存在。租不出。賣不掉。很正常。因為城市面積在不斷增加。新開發的樓盤有路的地段一樓全部設計為門店。而城市人口卻負增長。這種情況下只能出現上述問題。
手機用戶5492999511常青樹
俗語說：做老闆不如做老闆的房東，這句話是現代人投資商鋪的一個邏輯。但放在這個互聯網+時代，實體店的生意不好做，轉讓關門的店鋪比比偕是，越來越多，曾經”一鋪養三代“的教條，現在落得“租不出、賣不掉”僵局。面對這樣的事實，我覺得鋪主應該改變思路，因為思路決定出路！
1、還沒有進行投資的
隨著一些新型的互聯網模式的興起，過去傳統的商業模式確實在受到強烈的衝擊，除了電商以外，新增的商鋪還在源源不斷的上市，商鋪的供求關係發生了明顯變化，供大於求價格下跌。這個時候投資者不建議進行商鋪類的投資，商鋪返租更是千萬不要碰！
現在市場上有一種銷售方式，宣傳二倍回購、十年回本等的返租模式，實際上是開發商怕商鋪租不出去，於是成立子了公司負責包租，不管商鋪租出去與否，租金按時打給你。開發商並不是公益機構，他們只在乎利益最大化。商鋪不好賣，回籠資金壓力大，才想出了商鋪返租的模式。這種以子公司命名的商管公司以打包給另一家公司去管理，真正做起來的太少，更多是為自己脫身而準備的後路，把坑挖好等著投資者往裡跳。至於宣傳二倍回購、十年回本等口號，只需商鋪全部賣完，子公司宣佈破產，投資客找人連投訴的地方都沒有。
2、已經進行投資的
應該選擇那些比較成熟的商圈，別投資那些邊遠的，未開發的社區去做拓荒牛。如果實在撐不住，千萬別死扛，可以適當去降低租金。在選擇租戶方面，注意一下技巧，專挑有明顯經營現金流的租戶比看不懂商業模式的要強，優質的租戶對租金收益的穩定是至關重要的。比方說街頭的小籠包店、便利店、餐館之類，他們賣的東西都是大家生活的必需品，無論經濟環境如何變化，該買的還是要買。在經濟環境下，現金流穩定的租戶，至少不愁拖欠租金，這些租戶租的時間會比較長，不至於一年半載就退出。至於將來嘛，就別看得太遠了。
總結：
商鋪投資並非沒有風險，一帆風順。投資者必須認真分析目標商鋪是否有良好的發展空間，如果自己也覺得投資商鋪沒有發展潛力，就不建議大家盲目投資。謝謝您的觀看。
風雨順德人
我在2003年買了2間共100平的商鋪，地段不算很旺，但也不算很差，最初那10年，租鋪承租人幾乎每年換一個，他們有做倉庫約、小食店的、理髮店的、賣雜貨的，甚至幫別人拜神算命的都有，鋪子是不愁沒人租，但是都做不久，可見，很多人根本就是胸口有個勇字，說幹就幹，沒做市場評估，結果都虧得一塌糊塗。後來我覺得這樣下去不是辦法，於是把租金降低了一些，把租期延長至5一10年，挑選好的承租人，原則上做餐飲的、雜貨的不租，後來有一個做代理記賬的人找到我，願意租10年，我一看做這個覺得可以，雖然是作辦公室用，但好在穩定。現在這個租客已經租了幾年了，一直按時交租。所以，作為業主，選一個好的租客是非常重要的。
黃色的芥菜
商鋪陷入“租不出、賣不掉”僵局，商鋪還有“未來”嗎？這個問題需要辯證的看待。
首先，租不出去和賣不掉不具有普遍性。投資商鋪，除了位置還是位置，選址非常重要。對於那些位置好的商鋪，既不愁租也不愁賣，出現租不出去、賣不掉，只能說位置很差。那麼如何選址呢？一定要選擇人流量大的城市主要商業街，純一樓的為佳，或者是居住率高的大型社區，主大門兩側重餐飲、超市的門面，以及重點學校、醫院、廠區、辦公區等，有大量的人流自然就有穩定的消費群體。不建議購買商場內鋪及返點虛高的返祖鋪，位置差的商鋪寧願不買也不要去亂投資。
其次，租不出去和賣不掉與房東的經營理念有關。只要把租金和房價降下來，總會有人租和有人買。真的出現租不出去賣不掉的問題，90%的原因是商鋪位置太偏僻，整條街都是這種情況，比如城市建設中開發的新區，白天扔根木棍砸不著人，夜晚黑燈瞎火的不見人影，這樣的地方誰願意去投資做生意、願意接手呢，只有等到未來形成人氣才會有轉機，通常需要五年以上時間。
其三，商鋪的“未來”是有的，沒必要過於悲觀。目前實體店主要面臨的困境就是電商衝擊，作為實體店經營者首先要適應這一市場變化。比如說，電商賣的東西實行送貨上門，實體店就要轉變坐商習慣，要“走出去”才行，效仿電商把商品送到顧客家中；電商有“七天無理由退貨”服務，除了保鮮、保質類商品，可以採取試穿（服裝類）、試用（家電類），等等，不合適同樣包退包換，以及採取線上線下同步經營方式，提高顧客體驗感，提高服務質量，選擇廠家直銷進貨渠道，避開網店衝擊經營項目，等等。
其四、電商的優勢只是暫時的，未來將會形成線上線下合作共贏的格局。電商的短板就是顧客體驗感太差，經營成本在不斷增加，同行競爭激烈等，因此電商大佬們也在佈局線下零售。未來形成的商業氛圍是這樣的：比如說小李在網上訂購了一款衣服，取貨後發現款式、尺寸不合適，那麼平臺通過大數據篩選，迅速通知就近的服裝店進行調換，直到顧客滿意為止。這樣互聯網就把網店和實體店鏈接在一起，實體店的生意就被盤活了。
抽時間來看看
個人看法是商鋪，商業以及商業步行街的繁榮都是一個地區經濟活躍程度的具體體現，個人有一些初淺的看法，不吐不快：
1、綜合來看主要還是因為經濟下行，各種各樣物價上漲，收入沒有增加，老百姓手裡沒有多餘的錢購買和消費。
2、還有就是因為電商的出現，對實體店形成了巨大沖擊。大家都圖方便，圖便宜。因為現在的快節湊生活，大家沒時間去逛街，都是動動手指購物，誰還逛街，這是大多數人的想法。
3、城市的發展和擴容，以前的城市商業很稀缺，消費習慣很傳統，在電商出來之前，消費很單一都是去逛街和實體店購買。現在不一樣了，消費習慣的改變 導致了商業格局的變化。現在是城市發展擴容，到處是商鋪和商業步行街，供大於求，以前一個步行街要輻射100萬人，現在基本上一個區域都有好幾個步行街和商業體，人少了，消費力下降了，商鋪更多了。
4、根據國際商業配比一般是1：0.8是比較合適的，但是很多城市已經達到了人均2.5：1的程度，這也說明現在商業規劃不合理。每個社區都有底商，甚至還有集中商業和商業街，這根本是消費力下降和分散了。更難以養活商業。
5、至於說位置，因為電商衝擊，核心商圈都有商業空置，大型商場人影聊聊，除了營業員都看不到幾個消費逛街的。就更不要說偏僻的區域了。（下面附圖說明）
6、關於網上很多人吐槽的租金貴的說法，首先是購買成本太高，導致租金沒法下降，其次是想說明，大多數社區商業或商業街的租金也就幾十元一平米，一般幾十平店租金的少則2000-3000多的也不過5000-6000元，這不是租金貴的原因，甚至還有開發商2年全免租金也沒有做是為什麼？
7、建議是國家應該限制電商發展，綜合國外經驗看，電商不是一個國家經濟發展的優勢，而是劣勢，如果全國商業一片衰敗死寂，沒有欣欣向榮，沒有繁華和熱鬧。反應出來的是全民追求低價，假貨遍地。沒有利潤就是沒有服務和品質，對於追求發展和強大的國家來說不是好事。沒有品質就沒有研發投入，導致更多人沒有工作和收入，就更沒有消費力。
8、針對實體店需要說的是電商不光帶來衝擊，更帶來了實體店發展，我們需要像電商學習，走出去，送貨上門，退換貨和價格競爭等電商有的優勢我們要有，沒有的更有優勢體現，比如體驗感和尊崇感。以及其他增值服務等。
9、人煙稀少的商業步行街（一線城市最繁華的商業步行街和集中購物中心），招租的一線城市的核心區域商鋪黃金寶地，購買價6/7萬一平，租金100-200元一平米。
