◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
前三季末，據機構研究數據顯示，在131家上市房企中，有54家上市房企的賬面貨幣資金不足以抵償短期債務，排在最前端的就是剛退市的ST華業。
去年以來，坊間就在流傳這麼一句話，“房企不轉型是等死，轉型是找死”。比如ST華業，曾經激進“去地產化”跨界轉型進入醫療大健康，最終斷送性命。
所以，房企表面上看似風光，但內心極度焦慮。尤其是資金鍊，哪個房企都不敢掉以輕心，當前考驗中大型房企們的是不怕別人一時趕超，就怕自身傻傻地犯錯，被別人一甩可能就是十萬八千里。
華夏幸福，就是其一。曾經，雄安新區剛獲批成立時，華夏幸福可謂“第一概念牛股”，風光無二，銷售額一度躋身全國房企前十強，但成也蕭何敗蕭何，過度依賴京津冀樓市，受嚴格調控影響，去年曾深陷資金鍊泥沼。
無奈之下，華夏幸福掌舵人王文學只好出售手中一部分籌碼。去年7月，中國平安斥資137.7億元收購華夏幸福控股所持19.7%的股權，加上後續增持，截至目前累計持股已達到25.11%，直逼華夏幸福控股所持股份30.54%。
有了第二大股東中國平安的強力“撐腰”，華夏幸福自此元氣開始有所復甦。12月19日，華夏幸福公告近日清償30億元永續債及其對應收益。
經查詢，2017年6月，華夏幸福與華能信託簽署《永續債權投資合同》，由華能信託設立“華能信託•幸福基業永續債投資單一資金信託”，將信託資金向華夏幸福進行永續債權投資，主要投向產業園區開發建設。
有意思的是，這筆30億元永續債收益率呈“滾雪球式”逐年大幅度遞增。
按規定，第一年利率6%，第二年開始加300個基點即3%，也就是年利率9%，第2.5年後即第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年利率（12%）基礎上加300個基點，即年利率15%，以此類推，直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。
華夏幸福急於清償，無疑是看到了永續債後續多年利率之高，不得不趕緊償還，但華夏幸福的急迫，還不止於此。今年11月26日，華夏幸福曾清償10億元來自興業財富的可續期債權投資計劃資金，據悉按當時約定，最高年利率可達15.5%。
四季度，華夏幸福已累計清償永續債40億元。不過，華夏幸福“邊還邊借”，似乎難以戒掉這個“毒癮”。
2018年底，華夏幸福計入權益工具的永續債餘額高達90億元，今年三季報末永續債餘額為80億元， 這意味著前三季度曾償還過10億元，但10月至今，華夏幸福又新增三筆永續債融資，涉及總金額45億元，資金均來自信託公司及信託計劃。
粗略一算不難發現，華夏幸福永續債“一增一減”抵扣後，今年第4季度新增5億元，最新餘額達到85億元。值得注意的是，今年10月份以來，華夏幸福控股及其一致行動人竟然罕見增持，截至目前合計持有公司11.2億股，佔華夏幸福目前總股本的37.23%。這足以看出王文學通過增持吸籌獲得更多籌碼，並不想讓平安過多插手公司。
前三季度，華夏幸福實現營業收入643.18億元，同比增幅42.48%，歸屬於上市公司股東淨利潤97.46億元，同比增幅23.71%，扣非後歸屬上市公司股東淨利潤同比增幅34.79%。
當前，華夏幸福雖然業績相對穩固有升，但現金流依舊較為緊張。三季報末，短期借款餘額達到254.27億元，相比年初暴漲508%，一年內到期有息負債餘額289.68億元，比年初增加44%。
再來看現金，三季報末，華夏幸福賬上貨幣資金420億元，比年初減少近53億元，相比近544億元的一年內短期債務，可謂壓力不小啊。
另據中指院最新數據，前11個月，萬科以1570億元拿地款排名第一，碧桂園以1238億元拿地耗資名列第二，成為當前僅有拿地上千億的2家頭部房企。華夏幸福拿地耗資288億元，排名第28位。
今年前11個月，據克而瑞最新統計，華夏幸福全口徑銷售額1351億元，在全國排名第19位，權益口徑銷售額1234.4億元，排名第15位。
要知道，華夏幸福2016年就已首次突破千億銷售額，達到1203.25億元，同比增幅66%，實際完全年目標成870億元的138%，其中產業新城開發銷售額逾900億元，同比增幅近52%，2011年至2016年銷售額複合增長率達到56.5%。
2017年，華夏幸福實現銷售額1522.12億元，較上年同期增長26.5%，其中產業新城園區結算收入299.12億元，房地產簽約銷售額1200.51億元，雖超過全年目標1450億元，但增幅嚴重“腰斬”。2018年，華夏幸福實現銷售額1627.61億元，同比增長僅有6.93%，其中產業新城業務園區結算收入額310.39億元，房地產簽約銷售額1292.68億元。
對華夏幸福而言，2019年仍是一個較為艱難的年份，從克而瑞數據監測及排名看，2018年華夏幸福實現銷售1680億元，排名全國第13位，但今年前11個月1351億元，相比前10個月銷售額，11月單月銷售約200億元，要超越去年，難度非常大，但當前排名相比去年已明顯倒退，靠12月衝刺大幅提升已幾乎可能。
目前，全國樓市調控依舊從嚴，華夏幸福產業新城的開發特性註定了自身命運不同尋常：一旦遇上房價“溫吞”，勢必會嚴重影響其銷售規模增長以及與之密切相關的資金鍊運轉。
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