◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
前三季末，据机构研究数据显示，在131家上市房企中，有54家上市房企的账面货币资金不足以抵偿短期债务，排在最前端的就是刚退市的ST华业。
去年以来，坊间就在流传这么一句话，“房企不转型是等死，转型是找死”。比如ST华业，曾经激进“去地产化”跨界转型进入医疗大健康，最终断送性命。
所以，房企表面上看似风光，但内心极度焦虑。尤其是资金链，哪个房企都不敢掉以轻心，当前考验中大型房企们的是不怕别人一时赶超，就怕自身傻傻地犯错，被别人一甩可能就是十万八千里。
华夏幸福，就是其一。曾经，雄安新区刚获批成立时，华夏幸福可谓“第一概念牛股”，风光无二，销售额一度跻身全国房企前十强，但成也萧何败萧何，过度依赖京津冀楼市，受严格调控影响，去年曾深陷资金链泥沼。
无奈之下，华夏幸福掌舵人王文学只好出售手中一部分筹码。去年7月，中国平安斥资137.7亿元收购华夏幸福控股所持19.7%的股权，加上后续增持，截至目前累计持股已达到25.11%，直逼华夏幸福控股所持股份30.54%。
有了第二大股东中国平安的强力“撑腰”，华夏幸福自此元气开始有所复苏。12月19日，华夏幸福公告近日清偿30亿元永续债及其对应收益。
经查询，2017年6月，华夏幸福与华能信托签署《永续债权投资合同》，由华能信托设立“华能信托•幸福基业永续债投资单一资金信托”，将信托资金向华夏幸福进行永续债权投资，主要投向产业园区开发建设。
有意思的是，这笔30亿元永续债收益率呈“滚雪球式”逐年大幅度递增。
按规定，第一年利率6%，第二年开始加300个基点即3%，也就是年利率9%，第2.5年后即第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年利率（12%）基础上加300个基点，即年利率15%，以此类推，直至年利率达到“初始投资收益率+12%”。
华夏幸福急于清偿，无疑是看到了永续债后续多年利率之高，不得不赶紧偿还，但华夏幸福的急迫，还不止于此。今年11月26日，华夏幸福曾清偿10亿元来自兴业财富的可续期债权投资计划资金，据悉按当时约定，最高年利率可达15.5%。
四季度，华夏幸福已累计清偿永续债40亿元。不过，华夏幸福“边还边借”，似乎难以戒掉这个“毒瘾”。
2018年底，华夏幸福计入权益工具的永续债余额高达90亿元，今年三季报末永续债余额为80亿元， 这意味着前三季度曾偿还过10亿元，但10月至今，华夏幸福又新增三笔永续债融资，涉及总金额45亿元，资金均来自信托公司及信托计划。
粗略一算不难发现，华夏幸福永续债“一增一减”抵扣后，今年第4季度新增5亿元，最新余额达到85亿元。值得注意的是，今年10月份以来，华夏幸福控股及其一致行动人竟然罕见增持，截至目前合计持有公司11.2亿股，占华夏幸福目前总股本的37.23%。这足以看出王文学通过增持吸筹获得更多筹码，并不想让平安过多插手公司。
前三季度，华夏幸福实现营业收入643.18亿元，同比增幅42.48%，归属于上市公司股东净利润97.46亿元，同比增幅23.71%，扣非后归属上市公司股东净利润同比增幅34.79%。
当前，华夏幸福虽然业绩相对稳固有升，但现金流依旧较为紧张。三季报末，短期借款余额达到254.27亿元，相比年初暴涨508%，一年内到期有息负债余额289.68亿元，比年初增加44%。
再来看现金，三季报末，华夏幸福账上货币资金420亿元，比年初减少近53亿元，相比近544亿元的一年内短期债务，可谓压力不小啊。
另据中指院最新数据，前11个月，万科以1570亿元拿地款排名第一，碧桂园以1238亿元拿地耗资名列第二，成为当前仅有拿地上千亿的2家头部房企。华夏幸福拿地耗资288亿元，排名第28位。
今年前11个月，据克而瑞最新统计，华夏幸福全口径销售额1351亿元，在全国排名第19位，权益口径销售额1234.4亿元，排名第15位。
要知道，华夏幸福2016年就已首次突破千亿销售额，达到1203.25亿元，同比增幅66%，实际完全年目标成870亿元的138%，其中产业新城开发销售额逾900亿元，同比增幅近52%，2011年至2016年销售额复合增长率达到56.5%。
2017年，华夏幸福实现销售额1522.12亿元，较上年同期增长26.5%，其中产业新城园区结算收入299.12亿元，房地产签约销售额1200.51亿元，虽超过全年目标1450亿元，但增幅严重“腰斩”。2018年，华夏幸福实现销售额1627.61亿元，同比增长仅有6.93%，其中产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，房地产签约销售额1292.68亿元。
对华夏幸福而言，2019年仍是一个较为艰难的年份，从克而瑞数据监测及排名看，2018年华夏幸福实现销售1680亿元，排名全国第13位，但今年前11个月1351亿元，相比前10个月销售额，11月单月销售约200亿元，要超越去年，难度非常大，但当前排名相比去年已明显倒退，靠12月冲刺大幅提升已几乎可能。
目前，全国楼市调控依旧从严，华夏幸福产业新城的开发特性注定了自身命运不同寻常：一旦遇上房价“温吞”，势必会严重影响其销售规模增长以及与之密切相关的资金链运转。
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