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提到买房子的主力军，很多人第一反应是：刚需！
那么，到底什么是刚需？
狭义上的刚需是指“刚性需求”，通常指年轻置业者满足于居住条件，必须购买的人生第一套住房。
刚需就是一个筐，什么都能往里面装。不管价格是高是低，是涨还是降，都必须买的需求就是刚需。他们是买房的主力军，并且多数情况下，他们买的房子面积都不大，且价格也不算太高。
可是，这两天，我翻看10月西安住宅成交面积的数据时，忽然发现10月份西安市住宅各面积段成交占比中，160-200㎡是主力，成交占比为32%；120-140㎡成交占比为24%，两者合计总占比为56%。排在第三位的为140-160㎡，占比为22%。其余面积段方面，10月90-120㎡面积段出现较大幅度下降。
图 | 西安10月不同类型产品销量占比，图源美城股份
160-200㎡的房源是成交主力军，好像目前真正支撑市场的是购买改善户型的客群，那么现实是这样吗？
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答案：不是！
这个从上周开盘去化来看，就能一见分晓。
据创典全程数据显示，上周西安共有9盘开盘，共计2570套房源入市。产品类型包含高层、洋房、公寓等多种物业类型。
从去化来看，大华·公园世家、德杰状元府邸、大华锦绣前城（洋房）三盘去化100%。而大华锦绣前城的高层产品去化也达到了99%。从价格来看，这三盘均价约在1.2万/㎡左右，面积区间98-254㎡不等，其中100-125㎡的户型是成交主力。
很明显，这三盘算不上真正意义上的改善型产品，面积区间也并不全是在160-200㎡之间。
除了上周的开盘去化数据，还有11月底，大明宫推出的三个纯新改善盘也能佐证这一点！
11月底，大明宫板块上新，正荣紫阙台、阳光城檀悦、中南君启三盘均为大面积改善产品，但是这三盘无论是意向登记还是首开去化，都不甚理想。正荣紫阙台和中南君启为快速去化，还打出开盘优惠，首付分期等活动。
由此不难看出，虽然10月数据显示160-200㎡的房源是成交主力军，但是刚需市场并非如此，真实的刚需市场依然是高性价比的百平三室房源比较走俏！
那么问题来了，为何数据与实际不符？
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答案：因为目前市场上绝大多数产品为改善房源！
今年下半年以来，无论是西安主城还是沣东/西新城，均涌现出不少大面积的改善房源，而真正的刚需百平三室，几乎一直处于“断货”状态，这也就导致，10月的成交数据显示出来的结果是160-200㎡的大户型成了成交的主力军。
那么问题来了，为什么市场上会突然涌现出这么多改善楼盘？
盘了下，大概有以下几个因素：
1、开发商拿地价高，做改善才能赚取更多利润！
目前推新的楼盘，很多是在2017年及2018年拿得地，大家都知道2017—2018年是西安房价的爆发年，那段时间，西安市场预期很高，开发商拿地价也高。本想着高价地能卖个好价钱，但是又碰上“房住不炒”和西安严苛的“限购、限价”政策，在这样的情况下，做带装修的改善产品，才能最大化的实现利润追求。
2、品牌房企竞驻西安市场，西安住宅产品正在进行升级。
伴随着西安市场的高预期，近几年涌入西安的品牌房企也在不断增多，金茂、星河湾、中南、绿城、远洋......品牌房企的进驻，对西安楼市来说或许是件好事情，在一定程度上为西安楼市注入活力，带来了更多新的产品理念，同时也让市场竞争更加激烈，倒逼各家在产品上不断升级，结果就是改善产品不断入市。
3、政策指导下，沣东/西改善产品增多。
前段时间西咸新区发布了最新的建筑标准，里面对西咸新区未来几年的住宅建筑从容积率、层高、装修情况等方面做了更高的要求。从这份建筑标准，可以窥探出，后期西咸新区的住宅产品绝大多数都将为小高层、洋房类改善产品，大面积房源会增多，知道了这一点，也就不难理解，为何下半年开始，沣东房价频频超越主城，改善产品不断涌现了。
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然而，即便改善房层出不穷，我们通过近期西安市场推货和去化情况的数据也不难看出，其实西安刚需房的定义并没有改变！只是被不断涌出的改善产品“掩埋”起来，被迫改善了！
下面，我们来总结下西安市场目前现状几个特点：
1、刚需并没有走远，高性价比楼盘依然走俏！
目前市场上，但凡有高性价比房源（特点：均价1-1.2万/㎡、周边配套较完善，房企口碑较好、户型面积在190-125㎡）入市，依然需要摇号“抢房”，去化率依然能达到100%。
2、改善产品涌现，真正需要改善的客群观望情绪在加重。
不同于刚需购房者，改善和投资客群，往往会更注重产品品质，由于市场上涌现的改善产品越来越多，改善客群也在不断观望，挑选最适合的产品，且改善客群并非购房市场主力，因此去化上会显得稍慢一些。
3、市场预期有所下降，购房者日趋理性，远郊楼盘遇“寒冬”。
前几天高陵土地流拍，让我突然想起去年楼市行情好的时候，高陵曾有一宗地因开发商竞拍报价过高而“熔断”！短短一年时间，市场变化可谓南辕北辙。高陵土地流拍也从另一方面表明，如今市场预期在下降，而最先受影响的就是主城周边的远郊盘，无配套、无地铁，这也是为何，我们从不建议大家入手远郊盘的原因之一。
最后，年关将至，我们衷心祝愿你能买到称心的房子，另外还要特别给刚需客群强调一句，以目前西安楼市的形势来看，真正的刚需盘估计会越来越少，所以有合适的不要迟疑，且买且珍惜！
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