新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠
新浪财经讯 12月10日傍晚，“张家港取消二手房限售”消息传出不久引发业内热议，11日，张家港市房产交易中心工作人员证实了此消息，称“昨天确实有窗口进行了取消限售过户的操作，但今天已经停止。现已恢复限售前的过户政策。一切以正式文件为准。”
据悉，2017年8月27日，张家港出台房产限售新政，2017年8月27日，张家港实行限售政策，规定取得不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让。而此番取消限售仅仅不到12小时便又恢复了限售，业内人士指出，这说明各地在政策调整上存在顾虑，还是以稳定操作为导向。
此次中央经济工作会议强调了“稳地价、稳房价、稳预期”，明确了地产调控“稳”字当头。并且强调要“全面落实因城施策”，也就是说地方政府在调控上可能将有更大的自由度。
张家港楼市降温明显
张家港市是苏州代管的一座县级市，一直以来，它和江阴、昆山等县级市位列国内百强县榜单的前茅。而2016年之前，活跃在张家港市的房地产市场房企一直以本地房企为主，近两年，随着碧桂园、万科、保利、建发等全国性房企争相入驻，当地的地产竞争格局逐渐改变。
2016年以来张家港市土拍市场十分火热，新城控股(37.030, 0.26,0.71%)在2016年底便一口气购入了四块土地，成交总价超9亿元，保利2017年8月首入张家港，之后一个多月时间便拿地5宗。而碧桂园进入张家港市要早一些，自2014年首入以来，到2017年年底时在张家港拿地已超10块。
可不巧的是，这两年时间，张家港市的楼市波动非常大，2017年还火热的楼市在2018年下半年迅速回落。据张家港市房产管理中心数据显示，2018年张家港市的网签面积同比下跌了9.42%。具体来看，2018年5月-9月，网签量还维持在相对高位，从10月开始大幅回落。而今年的网签量也并未明显回暖， 4-5月份是年内高位。
随着楼市遇冷，外来房企拿地也逐渐趋于谨慎。而经过两年的建安，房企于2016年-2017年拿到的地块，在2018-2019年也陆续进入竣工期。冷淡的市场为房企的去化蒙上了一层阴影。
根据张家港市政府土地交易信息不完全统计，2016年年底以来，保利、新城控股、弘阳、金科等在张家港市均有拿地。从拿地力度来看，保利地产(15.700, 0.35, 2.28%)和新城控股比较靠前，而保利地产的拿地成本又远远高于新城。
保利一项目去化率仅12%
2017年8月，保利地产通过子公司上海保利建锦房地产有限公司一口气斥资9.43亿元在张家港市拿下三宗地，拿地均价较于上一年底拿地的新城控股大幅上升。
之后在2017年9月，上海保利建锦又以超22亿元拿下两块地，而这一次的拿地均价较此前又有大幅上升，两块地的成本分别达9981.01元/平方米和11048.54元/平方米。
半年报显示，与之前的拿地相对应，2019年上半年，保利地产在张家港一共有5个项目在售，分别是张家港保利金港镇中港路东项目、张家港保利保税区中港路东项目、张家港保利锦丰片区华昌路西项目、张家港保利珑樾花园和张家港保利熙悦，项目类别均为住宅。
五个项目目前的累计签约面积分别为35279平方米、4500平方米、60528平方米、67630平方米和87429平方米，预售率分别为67.27%、12.04%、67.24%、91.53%和62.75%。
而此前拿地成本最高的地块对应的项目为张家港保利珑樾花园，可见预售率也是最高的，去化相对良好，但值得注意的是，其项目权益比例仅为30%，公司只能获取小部分收益。
其次，拿地成本9981元/平米的张家港保利熙悦项目，去化率为62.75%，同时，其权益比也仅为50%。
此外，网上资料显示，保利地产100%权益的张家港保利保税区中港路东项目于2018年5月开盘，截至到目前预售率仅有12%，去化较为缓慢。
数据来源：根据张家港市政府土地交易信息整理
而截至2019年上半年，新城控股共有五个项目在售，张家港茗悦华庭、张家港十里锦绣、张家港新城荣樾、张家港农联北项目和张家港江城原著，同样也均为住宅类别。目前的预售比例分别为79.18%、80.51%、89.88%、23.74%和75.89%。其中，张家港农联北项目于2018年8月开工，一年多时间去化率仅23.74%，去化较慢。
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