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同是向西，沙井卖得“过低”了？4字头追不上5字头的光明！
在大湾区的深圳，竟然发现比沙井还西的光明，房价卖得还高价，这有点超乎自己的想象。
特别搜索了下从深圳南山出发，往西的距离，到沙井是20.3公里，到光明是21.4公里。沙井是南山的西北边，光明是南山的几乎正北方向。
▲ 向西，距离差不多
随着年底的到来，沙井的楼盘也和光明的楼盘争锋相对，陆续放出。
刚刚11月30日，10秒完成700多套选房的光明龙光玖龙台二期之后，12月6日沙井一个新盘基御景珑庭也入市开盘，据爆料，销量很不错，总价区间在380-703万/套，顿时感觉深圳可支配资金100万的富人随地可见。
▲ 沙井这个项目又开盘了
▲ 京基御景珑庭楼盘外观
01 “横价”的沙井
沙井地处“太空港”城，规划绝对不比光明差。但沙井的楼价基本是“横价”状态。
从2017年以来，沙井陆续推出不少新盘，合计也超过10个盘，如万科星城、卓越誉珑、拾悦城、香莎公馆、保利达小行星、鹏展汇。
沙井的价格基本相对比较均衡，观察2017年以来，沙井价格基本是从4.0万到当下的4.8万价格，均价从4万到4.5万。
但沙井的房价也有破5字头的楼盘，如万科星城住宅2018年入市卖4.4万/㎡，加上装修费算下来今年单价已经到了4.7-4.8万，近5万；同片区的华强城也靠近5字头。2019年底沙井出来的新盘，价格区间是4-5.3万元/平，最高价则冲破了5字头。总体来看，4.5万的沙井楼价相对比较“平”。这几年，沙井，基本是4-4.5万的价格波动。
从宝安这几个区来看，最靠近空港新城的就是沙井和福海这两个街道区，按照沙井这个13.78平方公里的土地面积，大于西乡区。
▲ 沙井的未来
▲ 空港城几大区
02 “直价”的光明
光明出货的新盘，基本不愁卖。如勤诚达正大城、龙光玖龙台、天汇城。基本放出来都取得不错的销售量。
光明目前统计的新盘有这10多个，如勤诚达正大城、华润置地公园九里花园、天汇城、龙光玖龙台、绿地新都会、星河天地、中粮·云景国际、松茂御城、奥园峯荟、正兆景嘉园、璟悦轩、明发光明轩、新宝轩V立方。早些年如新地中央花园、光明峰荟花园等。
有些楼盘还没有入市，如近期关注的绿地新都会。
近期光明入市的新盘如龙光玖龙台二期、勤诚达正大城、星河天地都已经突破5字头，查询星河天地复式住宅竟然达到6.3万的均价。
今年光明预售6个盘，龙光玖龙台二期、华润置地公园九里花园、璟悦轩、星河天地花园二期、勤诚达正大城和园、勤诚达正大城花园一期A607-0847宗地（7栋）。基本备案均价从年初的4.5万均价到年底的4.8万和5.3万均价的变化，价格有直接向上的趋势。
默默统计近些年光明备案新盘的价格区间：从2012年的深房传麒山、金城大第花园到今天的龙光玖龙台二期，也历经了7载。
2019年光明新盘的单价区间在4.15-5.55万；2018年的价格区间是4.2-4.7万；2017年的价格区间是4.1-4.6万；2016年的价格区间是3.5-4万；2015年的价格区间是2.6-3.3万；2014年的价格区间2.1-2.5万；2013年价格区间是1.6-1.9万；2012年价格区间是1.3-1.7万。
统计发现，光明每年基本是6个新盘的预售，供应比较有限 ，其中2017年和2016年均为5个盘一年的预售量，2012年的供应仅有2个盘，其它2013,2014，2015,2018,2019均为6个盘，合计自2012年来光明供应的新盘大概是40多个。
根据了解，记得2012年作为光明首个盘开盘的深房传麒山，约200套，首推建面89﹣180平米3－5房，均价16500元/平米，当时大户是最热销。7年前，光明的楼价也仅仅是“1字头”，如今已经是“5字头”。
▲ 2012年瞧不起光明的人，如今怎么想
▲ 2012年的光明楼价网民评价
03 沙井难道没有“好盘”？
别小看沙井，沙井是2019年上半年新房住宅成交最热的片区。按照中原地产统计，3467套房源是来自沙井的成交，光明是2702套，坪山是2213套，龙岗中心城是1402套，龙华是828套，西乡是734套，沙头角是593套，横岗是495套，坂田是484套，布吉是450套。
按照统计，像沙井万科星城、华强城这样的网红项目，上半年就基本售罄了。
▲ 沙井稳坐今年上半年成交榜首
沙井自有好盘。如卓越中寰、万科星城、华强城、华侨城四海云亭……均由名气大的品牌开发商开发，如万科、华侨城、卓越等。
▲ 未来的沙井
04 沙井的“痛处”在哪里？
沙井农民房多，正规商品房少，氛围不起来，配套还有待健全，这基本是沙井的“痛处”。
其实从供应亮红灯来看，沙井和光明都是房子供应相对紧缺商品房的地区。但为何光明被看好的机会那么多，核心还是一点，光明是一个行政区，而沙井仅仅是宝安下属的一个区，行政区位不同，光明足足156.1平方公里，沙井仅仅是13多平方公里。
采访一位业内人士表示，光明政府附近发展改善实在太快，而且深圳中心的福田、南山到光明也仅仅是数十分钟 ，高速的打通，让中心到光明似乎比到沙井还近。也非常看重光明科学城定位，起点比较高，凤凰城布局，修建光明小镇最大的娱乐城，房子也比较少，待开发价值也多，周边规划写字楼，都在建，有点像北站红山的感觉，到松山湖比较近，战略比较远。这些都是业内对光明十分看好的认识。
05、京基又一杰作：京基御景珑庭！
2019年12月6日，京基御景珑庭正式突击在沙井京基百纳7楼开盘，而公布预售也仅仅是前一天5日，仅隔一天就开盘，而且据爆料是选房很快。低调开盘，说明楼盘不缺人气。
▲ 默默开盘的京基御景珑庭
根据规划委显示的数据，12月5日宣布预售的京基御景珑庭，包括住宅、商务公寓、办公和商业的房源，其中住宅共296套，户型建面约95-132㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在4-5.3万/㎡，总价区间在380-703万/套。商务公寓，共156套，户型建面约40-88㎡，均价3.9万/㎡，单价区间在3.7-4.1万/㎡，总价区间在151-362万/套；办公产品，158套，户型建面约53-227㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在4.1-5.1万/㎡，总价区间在261-1022万/套。
▲ 京基御景珑庭预售备案
京基御景珑庭有五大特点值得关注：
一、靠近海上田园和国际会展中心
从京基御景珑庭地理位置来看，地段价值比较高，地处深圳太空港城，西北面是海上田园，西南面是深圳国际会展中心，北面是松岗、南面是福永。同时，比较靠近海上田园，大型生态旅游公园，未来还享有海洋新城、会展湾规划。京基御景珑庭的商圈规划资源，非常丰厚。
▲ 京基御景珑庭的位置
二、轨道
看得到的是，三条线，穗莞深城际（很快开通）、深圳地铁20号线（很快开通），深圳地铁11号线等。而这个项目，穗莞深城际轨道在项目附近设有站口，从项目步行即可到达穗莞深城轨沙井西站，约200米左右的距离。
其实一波规划是打造大空港规划的轨道，片区规划12号线、18号线、20号线、30 号线共4条城市轨道，其中18号线、20号线、30号线从本规划区内穿越；20号线向南可实现大空港与都市核心区南山、福田的快速联系；18、30号线可实现大空港与东部沙井以及光明、龙华和东部中心的便捷联系。总体，这个项目未来的轨道规划不错。现状，则未必如意！
二、学校资源
1公里内有的学校有立才学校（民办学校 九年制）、深圳市第七高级中学、蚝业小学，荣根学校（初中部）、和平中英文学校，和兴幼儿园，沙井中学、深圳市学府幼儿园。学校未必是好的学校，但教育资源还是存在。沙井中学基本排名第20位，在深圳。
三、商业资源
1公里内有新沙天虹购物中心、京基百纳、卓越时代广场、凯嘉酒店、海上田园。在医疗方面，沿新沙路步行500米有沙井人民医院。
四、沙井的优势
13多平方公里的沙井，目前还处在楼盘开发期，同时，沙井是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。
沙井旧改甚多，这是潜力的前兆！
▲ 沙井的优势，这张图看出
五、楼盘优势
京基御景珑庭是京基地产在沙井的第一个住宅项目，项目由由7栋高层和1栋小高层合围而成，另外小区还配建了1栋商务公寓和1栋保障性住房。规划10万平方建面，总体容积率≤3.76，含住宅、公寓等。项目位于大空港规划区西北部，自带规划文化活动室，社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心。
京基御景珑庭分建面95平方，105平方，112平方，132平方这四种，其中基本都有主卧带卫生间，95平方的三房也是带卫生间，均主卧带阳台。具体户型来看，户型方正、通透，不少主卧带有大阳台，赠送多，整体通透明亮，阳台多面向项目园林区，可以享受园林景观资源。户型，整体评价还是很高的。
从整体楼盘来看，京基御景珑庭住宅部分主要采用蝶状楼的设计方式，预计主要为每层四户，多以朝南的2-3房和南北通透的3-4房为主，而且住宅部分位于小区北侧，大部分户型可南向看花园。
▲ 这种95平方户型
▲ 这种105平方户型
▲ 这种121平方户型
▲ 这种132平方户型
有一些缺点也可以关注，这个盘是毛坯，如果要装修，估计还得加点钱；另外，京基御景珑庭周边以小产权和工厂面貌为主，环境改造情况相对滞后，地铁11号线的交通离这还相对远，10多分钟坐车到沙井站。远期看法，则有所不同。
06 小结
沙井，并非不如光明，沙井地处黄金发展带，科技创新城、空港新城、先进制造城，这规划优势不逊色于光明。
特别在深圳，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局。大空港国际自贸区是国家重点开发的前海辐射中心。2019年3月宝安政府宣布，高标准规划建设西部中心，沙井+新桥未来可期！落实“西协”战略和深圳西部中心城市规划，谋划沿宝安大道新桥侧和中心路两侧的狭长地带，打造西部中心的中央商务轴。通过清理闲散用地和土地整备两大途径筹集土地资源，耐心引进优质项目，以好项目促进沙井大片区产业层次和城市品质提升。2019年9月，沙井又一巨无霸旧改规划平面图曝光，将打造67万㎡商住综合体，就是壆岗岗厦片区城市更新，规划容积674440平方米。10月，沙井海洋新城规划图曝光，还有沙井万丰海岸城项目规划图出炉，而且现在已经在建，计容积率建筑面积804900㎡，沙井海岸城项目共分五大住宅地块，分别为锦园（商品房+保障房）、珑园（回迁房）、玺园（商品房）、珺园（回迁房）、瑧园（商品房）建设……
▲ 沙井的海洋新城
▲ 这规划宏伟
到今天，深圳西部沿海地带形成了一条滨海发展轴。这条轴线上，大空港片区一跃成为粤港澳大湾区发展核心阵地，沙井也跟随成为比较核心的参与区。
▲ 国际会展中心辐射带
不可小看，沙井！备案价制度下，沙井买房，还是有非常好的福利！且不言，沙井当下的楼盘房价是低了，还是高了。
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