政策，是楼市的最佳风向标。
自11月以来，在短短一个月之内，大湾区就有5城接连出台7次“解限”政策，政策端迎来多个利好信号，再叠加年末房企强烈的冲刺需求，多城楼市出现复燃趋势。
- 11月6、7日，港澳居民在大湾区内地城市购房，豁免所需的本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件
- 11月8日，江门非户籍大专以上及港澳人士可直接购房，限购一套
- 11月11日，深圳，调整了普通住宅的认定标准
- 12月2日，深汕特别合作区商品房解冻
- 11月21日，广州社保和个税可以互证
- 11月29日，佛山全市限购放松，本科以上学历首套房不受社保、户籍等限制
- 12月4日，佛山人才购房新政细则出炉
- 12月2日，中山外地户籍提供工作证明+劳动合同或有效参保证明即可购买首套房
在政策利好的刺激下，上月湾区各城楼市表现如何？9城房价一手房都有什么特征？我们一起来看看。
7城下跌，最高跌逾千元/㎡
先看下大家最为关注的房价：
根据克而瑞数据统计，在房企促销跑量之下，11月湾区内地9城一手成交均价达16324元/㎡，环比上涨7%。
（注：江门数据仅含蓬江、江海，下同）
虽有强大概念的支撑，但市场、政策的变化及成交结构的调整都有可能导致短时间的涨跌，故而湾区各城房价还是免不了起起伏伏。
上月，除中山、广州之外，其余城市房价均出现微跌态势，其中深圳房价由上月61464元/㎡降至60412元/㎡，环比下跌2%。
近5万套，湾区多城楼市回暖
自11月以来，湾区多城迎政策利好，楼市热度也有所回升。
据统计，上月大湾区内地9城一手住宅网签面积约504.84万㎡，共计网签49198套，环比上涨9%。
作为湾区楼市黑马，惠州以12405套的网签量排第一，环比大涨21%，成交创年内新高。
其次是佛山，其网签虽较10月下滑10%，但仍以8533套的网签套数排在湾区第二。
而在惠港澳新政和公积金人才新政公布的刺激下，中山楼市翻红以网签7306套排第三，环比大涨37%。
另外，受“示范区”红利及豪宅税上调影响，深圳一手住宅成交冲破三千大关，环比上涨21%，楼市热度大幅提升。
推货激增，珠海去化破7成
随着年关渐近，房企也开启了年末冲刺模式。
上月，大湾区内地9城推货量近2.4万套，环比上涨17%，平均去化率达46%，较“银十”出现明显提升。
具体到城市方面，珠海、中山、深圳、东莞4城去化均超5成，楼市回暖趋势明显，而去化最低的佛山在限购放松之后有望出现翘尾反弹。
- 珠海：上月限购放松利好逐步释放，且月内“惠港惠澳”新政发布提振市场信心，港澳客户及内地投资客户观望情绪缓解，但由于竞争激烈，市场分化持续，多个斗门、横琴热销项目小幅让利，带动区域交投热度上升，而其他区域成交表现一般。
- 中山：在港澳限购政策放宽和公积金人才新政公布的刺激下，本月供求量大幅增加，房企加快推货节奏，项目开盘人气及外地客户比例也有明显提升。
- 深圳：近期市场利好不断，加上年底房企冲刺业绩加速推盘节奏，带动市场需求逐渐入市，整体楼市热度大幅提升。
- 东莞：市场项目售价坚挺，客户成交理性，整体开盘去化处于低位水平，为52%。品牌房企迫于年终业绩压力，逐渐加大营销力度促成交，但在市场整体供小于求态势下，优惠力度有限。
- 惠州：上月上调备案价和花样促销同步上演，但市场竞争白热化，客户观望情绪浓厚，且地市流拍现象持续，市场信心不足，预计涨价仅限个别热点区域热点项目。
- 广州：虽然上月开盘去化率在个别高性价比项目带动下出现回升，但分化态势依然未改。市场继续维持低温，不过月内政策端迎来多个利好信号，叠加年末房企冲刺需求强烈，成交有望摆脱低迷行情。
- 江门：明泰城凭借价格及学位优势以及蓄客量足，当天去化6成，推动江门整体去化上升至40%，但仍处低位。多个项目采取登记动作，或将于年底前上新，且多房企为促进资金回笼，或将加大促销力度，下月市场竞争趋白热化。
- 肇庆：一方面，由于蓄客不足，房企推盘节奏明显放缓，另一方面，受恒大项目降价影响，全市降价项目逐渐增多，部分项目甚至改加推为推出特价单位，“以价换量”为市场主流，但购房者成交趋于理性。
- 佛山：临近年底房企保持较快营销节奏，项目入市积极但去化分化现象未改，一口价、“工抵房”特惠房等促销不断，月底限购定向松绑提振市场信心，叠加房企冲刺业绩，预计成交将回暖。
卖地503亿，多城地市趋冷
楼市虽出现回暖趋势，但地市依旧不容乐观。
上月，大湾区内地9城累计卖地44宗，占地面积超646万㎡，共计收金503亿，大部分城市成交量上升，但均以低溢价、底价成交为主。
其中，广佛肇三城地市趋冷，除佛山2宗商住地因素质较高低溢价成交外，其余全部底价成交，且三城均存在撤牌或流拍现象，房企重心回归至回款上，拿地意愿不高。
深莞惠三城虽迎来土拍潮，但深圳土拍热度未达预期，地块低溢价、底价成交为主；东莞房企参拍热度亦下降，溢价率环比下滑；惠州土地供应充足，但土拍持续低温，底价成交为主流，且流拍现象持续。
注：本文部分数据及内容节选至《粤港澳大湾区九城市场监测月报（11月）》，可在公众号后台留言【公司+姓名+邮箱+电话】可获取完整版↓↓↓
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