经常看到网上有人说，在日本成立公司，然后以公司名义购买不动产来出租，就可以办理经营管理签证，轻松移居。
有这么好吗？没错！
办理日本经营管理签证的门槛不高，只要资本额500万日币并设立法人即可。但，门槛不高，并不代表你的签证一定下的来。所谓的经营管理，就是你要来日本创业。如果管理局并不是笨蛋，你的事业计划书如果不够缜密，签证不见得下得来。
了解到一些朋友，在东京买了五千万日元以上的不动产，资产也很雄厚。不过由于事业计划书不够完善，又或许刚好遇到许多外国人赴日置业潮，想要用买房收租来办理经营管理的时期，因此申请被打了回票好几次。而有些人，续签耗时半年以上，更有些人最后没过，只好放弃。因此，并不是500万日币就一定能拿到签证，签证下来，也不代表拿到日本的永久居留权。
那买房子开公司拿经营管理签证，可不可行？
假设我买了五间1000万的小房子，花5000万日元，一间收租为6万，管理修缮费用加上税金，以及其他一些林林总总的成本，每月要扣除约1.5万，一间一个月实际到手的钱是4.5万，五间一个月的净收入可以高达22.5万日元。
如果你只是个普通的包租公，每个月就是有22.5万可以花，每年270万日元。但一旦你为了经营管理签证，开了公司，你的公司每年必须要缴法人税、事业税、地方法人税等等。每年还要聘请税理士帮你决算。
试算一下：
你自己开了一间公司，当老板，公司只有你一个员工就是你自己。如果想要拿到经营管理签证，公司必须每个月给你20万以上的薪资，公司必须为你自己保健康保险（每个月约19800），厚生年金（每个月约36600），雇佣保险（每个月1800）。虽说这些保险都是员工与公司一人一半，但公司既然是你开的，就等于你要出全额。上述加起来，每个月约5.8万日元。
薪资20万日元，你实际只能拿到约17万日元，但公司却必须支出将近24万日元的成本，也就是说，光是22.5万的房租收入，公司可能连你的薪水都发不出。
好啦，反正只是为了签证而已，大不了我拿了薪水之后，自己再左右换右手补回去就好啦。不过，你每个月房租才收22.5万日元，然后就要交掉保险5.8万日元。落入你口袋的，只剩16.7万日元，一年可能只剩200万日元。
还没完哦，你个人从公司领薪水，你每年还必须交所得税约14万以及住民税约10万。公司请税理士做账决算，每年还要约20万日元左右。此外，办理经营管理签证必须要有独立固定的办公室，不能使用自己的住家。这样至少一年也要36万日元。
200万房屋租金收入-14万所得税-10万住民税-20万税理士费用-36万租金=120万。
扣一扣，你原本每年应该要有270万的被动收入租金可以花的，结果这些扣完后，只剩下120万。花了5000万买房收租，为了经营管理签证，你的被动收入剩下每个月10万日元。这个钱，你可能连自己住的房屋的管理修缮费以及固定资产税都交不起。
况且，上面的试算都还没有计算公司要缴交的法人税、地方法人税、事业税、办公室可能需要的水电基本费等。实际做下来，你烧掉的钱，绝对会大于上面的数字，甚至可能变成负的。
5000万日元的房子收租太少了，老子很有钱，我买一亿日元好了。可以，只不过不要忘记，你的薪资越高，年金、保险、所得税、住民税，甚至法人税等，都会跟着增加。
公众，为移居冲绳而奋斗的80后。
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