常日訪談
如今，在一些沒有地面停車位的新建小區，地下停車位成了一種“剛需”。然而，家住南昌聯泰天悅小區的業主們最近遇到了一件煩心事：因為開發商把車位的價格定得太高，而且不對外出租，嚴重影響了他們的生活。
開發商高價賣車位
7月15日早晨6點多，筆者驅車來到南昌市紅角洲聯泰天悅小區。在小區門口，筆者看到小區大門口和道路兩旁停滿了私家車，筆者花了好長時間才把車停到路邊的一處空地。
“這裡的地下停車位太貴了，我們買不起，只能停在小區門口。”業主龍先生和妻子郭女士告訴筆者，聯泰天悅小區是南昌市政府的限價房，相較於其他同檔次的小區售價較為便宜。
據瞭解，7月10日，聯泰天悅開始對外出售車位，標準車位28萬元，子母車位46萬元，如此“天價”車位讓很多業主望而卻步。
龍先生告訴筆者，他在2015年買房時開發商並沒有給出地下停車位定價，只是口頭告知價格可以參考周邊樓盤，當時是10萬元左右。“如果當時知道現在車位價格這麼高，就不買這個小區的房子了。”
筆者瞭解到，聯泰天悅小區樓盤總棟數22棟，總居住戶數2205戶，地下停車位共2357個，地面不設立露天停車位。
龍先生說：“如果不買車位，他也不租給我們。我們的車只能停在路面上，這樣會造成擁堵，而且很不方便。”
只賣不租是否合理？
一邊是地面不讓停車，一邊是小區地下車位停不起，這讓業主們苦惱不已。那麼地下停車位的情況如何？真值這個價錢嗎？帶著疑問，筆者來到小區地下停車場一探究竟。
李老伯原先在江西軸承廠負責銷售，如今已經76歲高齡了，退休在家的他為人特別熱心，帶著筆者來到了小區所在地下停車場實地查看情況。筆者看到，偌大的停車場只有幾輛私家車停放在車位上。
李老伯告訴筆者，這裡的車位不但貴，質量還不怎麼樣。“一些地下停車位開裂、滲水，施工人員一直在維修，現在看起來還是很不規範。而且停車位的寬度很窄，尤其是立柱中間的車位，開門都比較困難。不過地下車位並不是沒有寬大的好車位，但屬於‘加優’車位，從設計上比普通車位好很多，不存在寬度縮水問題，就是售價比較高。”
在李老伯看來，這還不是關鍵，最關鍵的是車位應該是想買就買，不想買應該允許租。
那麼，車位只賣不租的做法是否合理？對此，有律師表示，根據《物權法》的規定，對於建設區域內的停車設施，首先要滿足小區內業主的需求。另外，開發商強調“要賣”，那麼就得明確所有權屬，得證明確實是開發商自有，而且做了產權登記。
關於車位產權問題，南昌市不動產登記中心相關工作人員表示，南昌市對地下車位沒發過產權證，因為地下車位不計容積率，自然不會納入公攤。
市場行為還是涉嫌壟斷？
據瞭解，聯泰天悅小區今年3月的指導價為1.4萬元/平方米左右，比周邊二手房價格便宜4000元~6000元。相比房價，地下停車位的定價權則完全在開發商手中。
對此，有業內人士指出，開發商高價賣車位是因為房子賣得便宜，所以心裡不平衡就從車位上來彌補，這有利用區域壟斷地位變相為自己謀利的嫌疑。不過在開發商看來，這是市場行為。
開發商工作人員解釋了車位定價的理由：“車位是對業主使用權的出讓。天悅項目的價格比隔壁公司老項目的價格偏高，是因為品質相對更高，定價也是參考整個區域高端樓盤的定價。後期是否出租現在公司還沒有決定，目前還不能答覆。”
但龍先生表示，馬路對面同一家開發商的小區車位價格遠低於他們小區。
對此，中國勞動關係學院法學院副教授章德彪表示，目前我國尚未出臺規範住宅小區停車位價格的法律法規。但應綜合參考具體小區的位置、樓房的價格、所在城市行業平均狀況等因素，本著公平、合理的原則來定價。
“正是由於相關法律法規的缺失，才會導致開發商對於車位價格的壟斷。”江西四強律師事務所律師龍文興認為，關於定價，目前房價有政府部門的指導價，車位確實沒有，法律監管不到。如果去房管部門、規劃部門反映問題，他們目前找不到明確的依據可以對開發商進行約束。
不過，一些地方也開始採取措施限制高價車位問題。杭州市於去年7月27日出臺了《關於進一步規範商品住房及其地下車位(庫)銷售行為的通知》，實行地下車位(庫)銷售價格承諾制，旨在抑制“高價車位”。不少業主呼籲，南昌也應借鑑杭州的做法。
太原資深房產專家
地下停車位“只售不租”的問題是一個始終沒有徹底解決的問題，既是開發商持續關注的問題，也是購房者特別關心的問題，媒體關於地下停車位“只售不租”的報道也是相當多的，以下談談本人的理解。
對於“只售不租”的停車位應當是開發商享有初始產權的地下停車位，排除了業主共有的停車位（主要是地面停車位）以及人防車位，研究對象搞清楚了，那就說問題，最直接的就是“只售不租”是否合法。
“只售不租”是否合法，這法首先就是《物權法》，《物權法》第七十四條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”問題出就出在該法條，站在開發商的角度看，《物權法》規定停車位可以出售、附贈或出租，那麼出售還是出租都沒毛病，況且這是開發商投資建設並享有權屬的停車位，理應享有完全的處分權，故“只售不租”合法。然而，站在購房者的角度，《物權法》還說了停車位首先應滿足業主的需要，那麼購房者既可以通過購買的方式使用也可以通過承租的方式使用，“只售不租”排除了購房者的選擇，從而無法滿足業主的需要，故“只售不租”不合法。
從上述可見，《物權法》並未直接解決“只售不租”是否合法的問題，2016年出臺的司法解釋也沒有就《物權法》第七十四條做進一步的解釋，再看《物業管理條例》，全篇檢索“車位”無結果，壓根兒沒有相關規定。所以，很多開發商為了及時回籠資金、降低管理成本，仍然以不租的方式促銷售，但部分購房者因為缺少資金或其他考慮，租不成車位，停不了車，矛盾就產生了，最終孰是孰非還沒個定論。
全國人大制定的法律《物權法》與國務院制定的行政法規《物業管理條例》都沒有直接解決“只售不租”的問題，從而導致各地方的規定既不同步也存在差異，有些地方解決了這個問題，有些地方仍然是空白。
四川省的規定屬於照搬《物權法》類型，只說了停車位應首先滿足業主的需要。《四川省物業管理條例》（2012.7.1實施）第六十五條規定：“物業管理區域內按照規劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。已經建成並交付使用的物業，物業管理區域條件允許並經業主大會同意，可以新劃定車位，用於業主停車。但不得佔用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。屬於建設單位所有的車位、車庫出租（售）的，應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租（售）車位、車庫的數量、相關證明文件和出租（售）價格及承租（購買）人條件等。公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。”
河南省的規定不僅明確禁止“只售不租”而且對於法律責任進行了規定。《河南省物業管理條例》（2018.1.1實施）第六十一條規定：“建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，並在商品房買賣合同中予以約定。採用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘規劃車位、車庫的，建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。”第八十七條規定：“違反本條例第六十一條第二款規定，建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。”
再看最新發布的省級規定，禁止“只售不租”的規定是有的，只是法律責任仍暫時缺失，說明明文規定禁止“只售不租”是未來的立法趨勢。《遼寧省物業管理條例》（2017.11.30發佈；2018.2.1實施）第六十九條：“物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開；業主要求承租的，建設單位不得拒絕。在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有剩餘車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。”
對比上述規定，可以知道，地下停車位“只售不租”是否合法還得看地方，多數地方以及未來的立法趨勢是直接禁止“只售不租”的。
雖然對於“只售不租”的規定有走在前面的地方，但我認為即使走在最前面的地方，其相應配套制度仍然是不足的。比如停車位正在熱賣階段，購房者非得要租，如何平衡二者利益；停車位出售與出租的比例可不可以有一個限制；尚未處置的車位不得拒租，則對於“尚未”的時間如何界定等等。
最後，還是提示商品房開發企業，部分地方已明確禁止地下停車位“只售不租”且該規則是未來的立法趨勢，未來還將出臺更加具體的配套措施，需注意適當運用。
中房太原
一.事實上這種行為是逼迫業主購買車位否則就會出現停車不便的現象，還可能引起衝突，另外從法律角度來說如果開發商對地下車位有所有權“只售不租”也沒問題，是否違法就在於開發商對車位是否完全擁有產權，是否有產權登記證書。
1.《物權法》第七十四條規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”也就是說，小區的車位是建築規劃內的，在出售、附贈或出租前，一般屬於開發商所有，由開發商與業主分別協商約定產權轉移方式或使用權歸屬，但應當首先滿足業主的需要;
2.如果是佔用共有道路、綠地等業主共有場所的車位，則屬於業主共有，其出售、贈與或出租都必須經業主共同決定。因此，如果開發商把規劃內的車位出售給本小區業主以外的其他個人、組織，損害業主權利的，或者是開發商擅自處分業主共有車位，損害業主權利的，業主都可以追究開發商的侵權責任。業主與開發商就侵權責任協商不成的，可以向人民法院起訴。
二.問題的處理
對於有地方法規規定的地方，依照地方法規來處理即可。對於尚無地方法規或者規範的地方可按以下方式來處理1.約談開發商，並對其錯誤的做法予以告知，讓其儘快自我糾正。2.如開發商拒不糾正錯誤行為，必要時候可以用法律維護自己合法權益。祝您生活越來越美好。（歡迎廣大條友討論交流）
賣房子的Wo
車位沒有產權是不能賣的
和風細雨his
很多小區不允許業主租用車位而必須購買，價格大多在15萬至20萬元，足夠買一輛普通的家用轎車了。如果按照每天停車費為10元來計算，那麼20萬元的買車位費用，相當於風雨無阻連續停車50多年的花銷。而且更過分的是，有這種要求的物業都不允許沒有購買車位的業主開車進入小區，不管老弱病殘，只要沒有購買車位都必須將車停在小區外，然後步行數百米才能回家。如果停車場車位不足以滿足業主需要倒也罷了，但是，明明大量車位閒置仍然強迫購買的行為，是否涉嫌違反了物權法? ”網友“大連市民”對物業的做法表示不解。
調查
有人只租不買有人一下買倆
“我不僅買了車位，而且買了相鄰的兩個。本來一個車位18萬，因為買得多，每個車位給我便宜了2萬，一共花了32萬。”市民王女士家住黃河路附近某小區。她坦言，因為小區的停車位比較緊張，所以她買車位不僅為了停車方便，更主要的是覺得有投資潛力。市民朱女士在小區內租了一個車位，一年費用為7200元，相當於每天20元。“其實，我們小區門口有些免費車位，但有個固定車位省心啊，不用費勁找地方，車也相對安全，關鍵是還離家門口近。”朱女士說，她不會考慮買車位，因為價格難以承受。
記者在調查中發現，隨著私家車的日漸普及，小區停車問題已經成為業主和物業，以及業主之間的突出矛盾。“一夜之間，我家樓下不知道誰竟然私自安上了停車器。小區道路是大夥兒的公共停車資源，憑什麼佔為己用?”昨天早上一出門，李先生就被眼前看到的一幕氣得夠嗆。對於這種免費停車或者非物業管理的小區來說，因停車而引發的糾紛格外多。
管理部門回覆
小區車位應優先滿足業主
市國土房屋局相關負責人表示，《物權法》第七十四條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
對於地下停車庫來說，如果是沒有計入地面建築公攤地下停車庫存，按照相關文件要求，大型公建及住宅小區項目，地下(半地下)停車場、車庫按出讓方式供應土地，出讓最高年限分別為40年、70年，不收取土地出讓金，但未經批准不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。經依法批准對外出售、出租的，按規定繳納土地出讓金後，可以出售。
因此，在開發建設單位交納地下停車庫土地出讓金後，有權決定是否出租或出售，相關部門無權干涉。但是按照《物權法》規定，住宅小區停車位應該首先滿足業主的需要，所以應首先出租或出售給本小區業主。
廣東經紀人
市司法局：《物權法》第七十四條規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”也就是說，小區的車位是建築規劃內的，在出售、附贈或出租前，一般屬於開發商所有，由開發商與業主分別協商約定產權轉移方式或使用權歸屬，但應當首先滿足業主的需要；如果是佔用共有道路、綠地等業主共有場所的車位，則屬於業主共有，其出售、贈與或出租都必須經業主共同決定。因此，如果開發商把規劃內的車位出售給本小區業主以外的其他個人、組織，損害業主權利的，或者是開發商擅自處分業主共有車位，損害業主權利的，業主都可以追究開發商的侵權責任。業主與開發商就侵權責任協商不成的，可以向人民法院起訴。
a一個小亮亮
是違法不是犯法。犯法是刑法領域，違法還要看情況。如果開發商把規劃內的車位出售給本小區業主以外的其他個人、組織，損害業主權利的，或者是開發商擅自處分業主共有車位，損害業主權利的，業主都可以追究開發商的侵權責任。《物權法》第七十四條規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
黃湖
主要看小區車位滿不滿足1:1以上或者接近。如果太少的話，開發商為了避免有些業主買不到車位鬧事，會選擇不賣只租。
其次是看地段，如果二三線城市，車位足夠的情況下，開發商沒必要存著車位不賣，他們也要回籠資金！而且車位增值空間沒一線城市大，開發商更不會做這種慢回收資金的事，當然小開發商可能做這種事。
所以買房還得看下開發商的資質！選擇好的開發商樓盤，對小區以後增值空間影響也大的！
盧福明ing
這還扯不上法律關係哥們兒，而且房子和車位一樣都是商品，開發商幹什麼的他就建好向市場出售變現，和人家八竿子打不著啊，買車位沒有錯，以後你就會覺得不買是傻子
張忠欣WUJI
不存在違法一說，沒有法律規定，一定要出租或者要出售。
