发现身边这座城
前言 | Preface
自2017年以来，西安商业迎来了“井喷期”，四十余个不同规模的购物中心陆续开业。
西安常住人口突破千万，建成区面积超过六百多平方公里。城市骨架的拉开，西安多中心逐步成型，多个商圈得以诞生。作为中国西部的商业重镇，西安在《中国零售二十城》中位列第11位（来源：第一太平戴维斯）。
以此为基础，超级购物中心成为西安商圈的核心。不久前，『城记大讲堂』进行专题分析。
趋势 | 超级购物中心时代
绮丽的盛唐长安城，最令人流连忘返的，可能还是繁华的东西市。无独有偶，张择端笔下的《清明上河图》，成为名闻世界的传世之作。
用现代的话来形容，唐朝西市是当时世界最大的购物中心，堪称“全球贸易中心”。《清明上河图》描绘了北宋京城汴梁的繁荣景象和自然风光，宋朝发达的商业经济，由此可见一斑。
商业是否发达，是判断城市是否繁荣的标志之一。在今天经济现状下，更是如此。
在中国，拉动经济“三驾马车”是：投资、出口和消费。如今，“消费”已跃居首位。2019年1月31日，商务部公布：2018年消费对经济增长贡献率达76.2%，连续五年成为经济增长第一驱动力。
2018年我国社会消费品零售总额达38.1万亿，同比增长9%。其中，实物商品网上零售额占社零总额比重18.4%。
服务性消费，占居民人均消费支出比重44.2%(16.8万亿)：人们用于支付社会提供的各种文化和生活等非商品性服务费用，包括：餐饮服务、商贸服务、文化旅游、体育、医疗、教育和居住服务等类型。
那么，服务性消费的规模和流量到底有多庞大？我们可以举2018年的两个例子：
▶兵马俑客流超858万人次，门票收入突破10亿
▶袁家村客流超500万人次，综合收入突破10亿
作为西安乃至中国在世界独一无二的文化IP，兵马俑一直都是西安的旅游热点。随着文旅业的发展，兵马俑的客流量年年创新高。袁家村，作为中国乡村文旅的典范，综合旅游收入已不亚于兵马俑。
西安已建成单体商业MALL前十◎制图/城记智库
那么，作为服务型消费的核心载体，城市商圈的核心构成——超级购物中心的影响力到底有多大？『城记智库』，从多个渠道得到以下数据：
▶2018年，赛格国际客流超6000万，年营业额超70亿。
▶2018年12月16日开业以来，大悦城日均客流超6.8万。
▶2018年，西咸万象城客流超1800万，年营业额超10亿。
通过数据对比，城市商圈的超级购物中心的记录相当惊人。一个超级购物中心年客流量，远远超过西安最“红”的文旅景点。
不少人曾预言，网购时代下的实体零售业将沉没。实际上，『城记』得到的相关研究证明，20%是网购在社会销售额占比的上限。其它的，依旧由实体完成。
进入到特大中心城市时代，超级购物中心开始“迭代”：从单纯的购物功能演变成为城市的“商务+社交+娱乐+教育+文化”等多元综合体功能，甚至有城市展厅、城市公园、特色街区和文化场馆……甚至很多购物中心，开始成为旅游目的地。
以上例举的一些超级购物中心，已成为区域的绝对地标和中心，并非是一个简单的商场。
市场 | 购物中心“井喷”时代
自2017年以来，西安商业迎来“井喷期”，四十余个具有一定规模的购物中心陆续开业。
在2019年新一线城市榜单中，西安是头部新一线城市中上升幅度相当明显的城市。其中，变化最快的是生活方式多样性，从第八位提至第五位。商业资源上，西安大品牌青睐指数比去年上升五位，衡量商圈实力的商业核心指数上升两位。（来源：《第一财经》）
截止2019年，西安各类型商业综合体近90家，拥有一定规模(单体商业在7-8万平米以上)购物中心三十多家。不断入驻西安的城市综合体，成为各个商圈消费的主要热点场所。（数据来源：城记智库）
三年来西安开业的主要购物中心◎制图/城记智库
回顾西安商业，几十年前的钟楼、东大街、骡马市、解放路，几乎集中了全西安的商业消费，城墙中心商圈就是“流量入口”。
如今，随着西安城市骨架的不断延伸，城市多中心已基本成型。商圈，就成为城市中心的核心所在。现实情况是，一边旧商场关门歇业，一边新商场“四面开花”。
这不仅是大趋势，更是产品迭代下的具体演变。这个背景下，以单一百货为主的商业体逐渐被淘汰，全新的体验业态成为主力。2018年，西安十多个购物中心销售额破10亿。最有代表性的，是以超70亿占据榜首的小寨赛格。
除此之外，多中心时代下的商圈崭露头角：如西咸万象城，2017年4月21日开业，2018年销售额超10亿；2017年9月开业的浐灞砂之船奥莱，2019年销售额预估将超14亿；2018年5月28日开业的SKP，当年销售额超20亿.....（数据来源/城记智库调研）
单体商业MALL规模前十与商圈分布
◎制图/城记智库
所以，『城记智库』将西安已建成的规模前十商业体置于商圈中，就会发现“西安每一个核心商圈，都有一个超级购物中心”。
同时，促进城市消费就成为西安经济发展的主攻方向。2018年，《西安市商圈建设三年行动方案(2018-2020年)》出台：“力争到2020年，建成社会消费品零售总额300亿级商圈三个以上，500亿级商圈一个以上。”
方案指出，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞六个城市商业中心为骨干，形成曲江雁塔南路商圈、张家堡商圈、三桥商圈等28个区域商圈为支撑，多个社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。
近三年西安购物中心“井喷”的背后，实际上是城市多中心的加快成型，以及开发和运营实力企业的不断进驻。
分析 | 从超级购物中心看商圈
那么，西安城市多中心与城市商圈的构成之间，有着何种的演变？
在2019年11月16日，『城记大讲堂』在以《与城共成长，预见新中心》为主题的华润置地·万象域战略解读发布会上，讲述了西安城市和商圈之间的关联度，并以三桥商圈二十余年的发展进程为案例进行分析。
对于三桥，很多西安人并不陌生。这个名字，从汉时至今已两千多年历史，号称“西北第一镇”。
正是这种“门户”的交通优势，三桥很早就成为西安著名的商业集散地。1949年以后城西被规划成工业区，机电业、制造业、汽车物流业等产业开始不断聚集。如今在“西咸融合”的背景下，三桥成为沣东新城的一部分。
三桥商圈鸟瞰◎来源/西大街游民
但是，城市的迭代升级和城市建设在同步进行。“西北第一镇”的三桥，某种意义上已成为国家级新区的商业核心区。
变局，是中国第18家宜家家居。2015年开业后，三年客流量超1200万人次，年均400余万。在当时人们眼中较为偏远的城西，宜家带来的巨大人流转换成人气与机遇。宜家落户西安，坊间有关于城西与浐灞之间的PK故事。
如今看来，西安宜家首店的选址有很多层面的考虑：第一，区域是枢纽位置，周边有机场与各大交通干道；第二，地处西安主城区域咸阳之间，辐射核心双城；第三，西咸新区已经成立，区域成为重点打造的核心商圈。
『城记大讲堂』：超级购物中心与商圈◎NEWS
这背后，还有地铁的助推。最新数据显示，地铁1号线二期开通后，其长度达31.5公里，2019年10月18日周五西安地铁客流超过305万。其中，地铁1号线客流超过70万，超过四号线30万。（数据来源：地铁族）
2017年，西北首家、国内第14座万象城，拥有200余个独立品牌店铺、2000个机动停车位的西咸万象城正式开业。
从区域角度看，西咸万象城是西咸新区规模最大、城西最有指标性的购物中心。度过开业初始期之后，人气和销售额等开始陡增。2018年，西咸万象城客流超1800万，同比增长195%；总零售额超10亿——排名西安前十，同比增长215%。（来源/城记智库）
西咸万象城和宜家的开业，意味三桥商圈业态已从汽车、汽配更新迭代，转向商务、商业和休闲一体化。从商圈角度来说，巨大的体量、客流量和销售额，让西咸新区拥有第一个真正意义上的商圈。
处于大发展时期的西安，城市化进程还未结束，城市发展的步伐还在进行。
文=雨林
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