發現身邊這座城
前言 | Preface
自2017年以來，西安商業迎來了“井噴期”，四十餘個不同規模的購物中心陸續開業。
西安常住人口突破千萬，建成區面積超過六百多平方公里。城市骨架的拉開，西安多中心逐步成型，多個商圈得以誕生。作為中國西部的商業重鎮，西安在《中國零售二十城》中位列第11位（來源：第一太平戴維斯）。
以此為基礎，超級購物中心成為西安商圈的核心。不久前，『城記大講堂』進行專題分析。
趨勢 | 超級購物中心時代
綺麗的盛唐長安城，最令人流連忘返的，可能還是繁華的東西市。無獨有偶，張擇端筆下的《清明上河圖》，成為名聞世界的傳世之作。
用現代的話來形容，唐朝西市是當時世界最大的購物中心，堪稱“全球貿易中心”。《清明上河圖》描繪了北宋京城汴梁的繁榮景象和自然風光，宋朝發達的商業經濟，由此可見一斑。
商業是否發達，是判斷城市是否繁榮的標誌之一。在今天經濟現狀下，更是如此。
在中國，拉動經濟“三駕馬車”是：投資、出口和消費。如今，“消費”已躍居首位。2019年1月31日，商務部公佈：2018年消費對經濟增長貢獻率達76.2%，連續五年成為經濟增長第一驅動力。
2018年我國社會消費品零售總額達38.1萬億，同比增長9%。其中，實物商品網上零售額佔社零總額比重18.4%。
服務性消費，佔居民人均消費支出比重44.2%(16.8萬億)：人們用於支付社會提供的各種文化和生活等非商品性服務費用，包括：餐飲服務、商貿服務、文化旅遊、體育、醫療、教育和居住服務等類型。
那麼，服務性消費的規模和流量到底有多龐大？我們可以舉2018年的兩個例子：
▶兵馬俑客流超858萬人次，門票收入突破10億
▶袁家村客流超500萬人次，綜合收入突破10億
作為西安乃至中國在世界獨一無二的文化IP，兵馬俑一直都是西安的旅遊熱點。隨著文旅業的發展，兵馬俑的客流量年年創新高。袁家村，作為中國鄉村文旅的典範，綜合旅遊收入已不亞於兵馬俑。
西安已建成單體商業MALL前十◎製圖/城記智庫
那麼，作為服務型消費的核心載體，城市商圈的核心構成——超級購物中心的影響力到底有多大？『城記智庫』，從多個渠道得到以下數據：
▶2018年，賽格國際客流超6000萬，年營業額超70億。
▶2018年12月16日開業以來，大悅城日均客流超6.8萬。
▶2018年，西鹹萬象城客流超1800萬，年營業額超10億。
通過數據對比，城市商圈的超級購物中心的記錄相當驚人。一個超級購物中心年客流量，遠遠超過西安最“紅”的文旅景點。
不少人曾預言，網購時代下的實體零售業將沉沒。實際上，『城記』得到的相關研究證明，20%是網購在社會銷售額佔比的上限。其它的，依舊由實體完成。
進入到特大中心城市時代，超級購物中心開始“迭代”：從單純的購物功能演變成為城市的“商務+社交+娛樂+教育+文化”等多元綜合體功能，甚至有城市展廳、城市公園、特色街區和文化場館……甚至很多購物中心，開始成為旅遊目的地。
以上例舉的一些超級購物中心，已成為區域的絕對地標和中心，並非是一個簡單的商場。
市場 | 購物中心“井噴”時代
自2017年以來，西安商業迎來“井噴期”，四十餘個具有一定規模的購物中心陸續開業。
在2019年新一線城市榜單中，西安是頭部新一線城市中上升幅度相當明顯的城市。其中，變化最快的是生活方式多樣性，從第八位提至第五位。商業資源上，西安大品牌青睞指數比去年上升五位，衡量商圈實力的商業核心指數上升兩位。（來源：《第一財經》）
截止2019年，西安各類型商業綜合體近90家，擁有一定規模(單體商業在7-8萬平米以上)購物中心三十多家。不斷入駐西安的城市綜合體，成為各個商圈消費的主要熱點場所。（數據來源：城記智庫）
三年來西安開業的主要購物中心◎製圖/城記智庫
回顧西安商業，幾十年前的鐘樓、東大街、騾馬市、解放路，幾乎集中了全西安的商業消費，城牆中心商圈就是“流量入口”。
如今，隨著西安城市骨架的不斷延伸，城市多中心已基本成型。商圈，就成為城市中心的核心所在。現實情況是，一邊舊商場關門歇業，一邊新商場“四面開花”。
這不僅是大趨勢，更是產品迭代下的具體演變。這個背景下，以單一百貨為主的商業體逐漸被淘汰，全新的體驗業態成為主力。2018年，西安十多個購物中心銷售額破10億。最有代表性的，是以超70億佔據榜首的小寨賽格。
除此之外，多中心時代下的商圈嶄露頭角：如西鹹萬象城，2017年4月21日開業，2018年銷售額超10億；2017年9月開業的滻灞砂之船奧萊，2019年銷售額預估將超14億；2018年5月28日開業的SKP，當年銷售額超20億.....（數據來源/城記智庫調研）
單體商業MALL規模前十與商圈分佈
◎製圖/城記智庫
所以，『城記智庫』將西安已建成的規模前十商業體置於商圈中，就會發現“西安每一個核心商圈，都有一個超級購物中心”。
同時，促進城市消費就成為西安經濟發展的主攻方向。2018年，《西安市商圈建設三年行動方案(2018-2020年)》出臺：“力爭到2020年，建成社會消費品零售總額300億級商圈三個以上，500億級商圈一個以上。”
方案指出，建成以鐘樓國際消費中心為引領，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、滻灞六個城市商業中心為骨幹，形成曲江雁塔南路商圈、張家堡商圈、三橋商圈等28個區域商圈為支撐，多個社區便民商圈為輔的商圈發展佈局結構。
近三年西安購物中心“井噴”的背後，實際上是城市多中心的加快成型，以及開發和運營實力企業的不斷進駐。
分析 | 從超級購物中心看商圈
那麼，西安城市多中心與城市商圈的構成之間，有著何種的演變？
在2019年11月16日，『城記大講堂』在以《與城共成長，預見新中心》為主題的華潤置地·萬象域戰略解讀發佈會上，講述了西安城市和商圈之間的關聯度，並以三橋商圈二十餘年的發展進程為案例進行分析。
對於三橋，很多西安人並不陌生。這個名字，從漢時至今已兩千多年曆史，號稱“西北第一鎮”。
正是這種“門戶”的交通優勢，三橋很早就成為西安著名的商業集散地。1949年以後城西被規劃成工業區，機電業、製造業、汽車物流業等產業開始不斷聚集。如今在“西鹹融合”的背景下，三橋成為灃東新城的一部分。
三橋商圈鳥瞰◎來源/西大街遊民
但是，城市的迭代升級和城市建設在同步進行。“西北第一鎮”的三橋，某種意義上已成為國家級新區的商業核心區。
變局，是中國第18家宜家家居。2015年開業後，三年客流量超1200萬人次，年均400餘萬。在當時人們眼中較為偏遠的城西，宜家帶來的巨大人流轉換成人氣與機遇。宜家落戶西安，坊間有關於城西與滻灞之間的PK故事。
如今看來，西安宜家首店的選址有很多層面的考慮：第一，區域是樞紐位置，周邊有機場與各大交通幹道；第二，地處西安主城區域咸陽之間，輻射核心雙城；第三，西鹹新區已經成立，區域成為重點打造的核心商圈。
『城記大講堂』：超級購物中心與商圈◎NEWS
這背後，還有地鐵的助推。最新數據顯示，地鐵1號線二期開通後，其長度達31.5公里，2019年10月18日週五西安地鐵客流超過305萬。其中，地鐵1號線客流超過70萬，超過四號線30萬。（數據來源：地鐵族）
2017年，西北首家、國內第14座萬象城，擁有200餘個獨立品牌店鋪、2000個機動停車位的西鹹萬象城正式開業。
從區域角度看，西鹹萬象城是西鹹新區規模最大、城西最有指標性的購物中心。度過開業初始期之後，人氣和銷售額等開始陡增。2018年，西鹹萬象城客流超1800萬，同比增長195%；總零售額超10億——排名西安前十，同比增長215%。（來源/城記智庫）
西鹹萬象城和宜家的開業，意味三橋商圈業態已從汽車、汽配更新迭代，轉向商務、商業和休閒一體化。從商圈角度來說，巨大的體量、客流量和銷售額，讓西鹹新區擁有第一個真正意義上的商圈。
處於大發展時期的西安，城市化進程還未結束，城市發展的步伐還在進行。
文=雨林
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一城千年春秋過，江湖夜雨十年燈
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