二手房的今天，就是新房 的明天。二手房市场最能反映真实的楼市走向，新房的定价，往往也是根据周边相同或相近配套品质的价格为依据进行备案。本文试图通过滨湖最新的二手房挂牌及成交数据，来分析滨湖新区的楼市走向，供朋友们在选购新房和二手房时参考。
本文选取最新挂牌房源数据样本56150个，成交数据19644个。
一、滨湖新区二手房市场挂牌数据和成交数据分析
2019年11月份，滨湖新区二手房挂牌量4859套，较10月份增加358套，增幅7.9%；
2019年11月份，滨湖新区二手房挂牌均价为19593元/平，较10月份下跌1235元/平，跌幅5.9%；
2019年10月份，滨湖新区二手房成交量 102套，较9月份减少10套，降幅8.9%；
2019年10月份，滨湖新区二手房成交均价18586元/平，较9月份上涨590元/平，涨幅3.2%；
合肥房价在7月份达到高位。7月30日，中共中央政治局召开会议，会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。受宏观政策的影响，8月份合肥楼市迅速转冷。从滨湖新区的成交数据看，8月份滨湖的二手房成交价格率先下跌，由7月份的18985元/平,下跌到8月份的18087元/平，单月跌幅达到4.7%！9月份成交价格继续下跌，跌幅收窄，但是成交量由8月份的175套，直线下滑到9月份的112套，单月成交量跌幅达到了36%！10月份延续9月份的低位行情，成交量继续下滑，成交价格有所上升。
从上图中的滨湖新区的挂牌价格走势、成交量走势、成交价格走势来看，当前的合肥楼市有以下特点：
1、 楼市进入政策市，对政策非常敏感，一旦政策收紧，市场立刻转冷。不难想象，一旦调控政策放松，合肥楼市会出现一波较大的反弹。
2、 8-10月份，滨湖新区的挂牌价格仍一路走高，直到11月份挂牌价格迅速下行，挂牌价格对市场的反应有明显的滞后性，房东的心理预期转向需要2个月左右的观望期。
3、 10-11月份，滨湖新区挂牌价格迅速转跌，成交价格止跌回升，挂牌价格与成交价格之间的分歧在减小，作为强势板块的滨湖新区，市场经历2个月的调整后，开始出现阶段性企稳。
二、滨湖新区各板块价格走势分析
为了保证数据的平稳性，采集尽量多的数据进行价格走势对比。分板块分小区的价格走势、升值率，均为2019年同比2018年的涨幅。
世纪城（48中滨湖）板块：作为房龄最老的板块，2019年全年，涨幅只有1.9%，成交均价16929元/平。价格水平仅仅高于滨湖西南板块及工业园板块。考虑到滨湖西南金融后台板块大部分二手房未满2年，还有税费，48中滨湖板块成交均价实际只高于工业园板块。涨幅则在滨湖各板块居于末位。
46中板块：由于学区优势，在成交均价上仍处于各板块之首，均价达到20833元 /平，涨幅5.8%。
46中南板块：表现中规中矩，学区不好也不差，板块也还算年轻，成交均价18979元/ 平，涨幅3%。
滨湖西南板块：升值幅度最高的是滨湖西南板块，涨幅达到9.8%，成交均价16725元/平，考虑到大多二手房未满两年，实际成交均价应该超过1.75万/平。板块内在售新房，高层价格在1.9-2万之间。2017年底、2018年初以1.4-1.5万买入的朋友，确实得到了不小的收益，能以较低价格买入新兴板块的新房，也是一个很好的投资方向。
滨湖核心区板块：也逐渐进入二手房时代，均价19095元/平，涨幅7.1%。这是一个年轻而又没有历史包袱的潜力板块。
省府西板块：成交均价也超过了2万元大关。2018年，凭着区位优势，省府西开始爆发。目前融创滨湖印等几大新盘，高层价格已经超过2.25万。
省府中轴板块：刚刚开发，滨湖06地块未拍先火，为了保持楼市平稳，不得不延期拍卖。禹州绿城兰园高层卖到2.3万，小高层2.5万，洋房2.9-3万万。无疑是未来几年滨湖的价格最高板块。
省府东板块：也是滨湖的潜力板块之一，紫云赋江山印尾盘均价2万，保利和光尘樾团购价2.2万。地理位置上略微差了一些，板块内有规模不小的回迁社区。该板块的价值大概会略低于滨湖核心区。
工业园板块：成交均价最低的工业园板块，商业、学区、地段优势均不明显。均价只有14367元/平，远低于当前在售新房价格。由于板块价值有上限，所以板块内价格高于2万的新盘，去化并不理想。龙湖、金科等新盘都与贝壳合作分销。
滨湖房价涨幅无法想政务区一样，全面的爆发式上涨，原因是滨湖面积太大，新盘仍在持续供应。2018年滨湖全年成交的新房15000套左右，目前仍有20多家新盘在售，滨湖的价格涨幅会被摊平。46中学区成绩未达预期以及地理位置上的缺陷，以及巢湖环保、滨湖核心区宝能商业难产等多重不利因素，导致滨湖的核心迟迟不能确立。这对于早期投资滨湖的朋友来说，确实不是什么好消息。但是对于尚未入手滨湖的朋友，倒也不失为一个好机会。
三、重点板块及楼盘分析
1、46中板块
46中本部板块2019年成交记录223套，成交均价20833元/平，较2018年升值率5.8%。我之前提到过，投资房产，年均升值低于6%就是亏本。2019年还剩不到2个月，46中板块应该可以略高于投资盈亏线。
46中+师范附小双本部2019年的成交均价为22385元/平，涨幅7.9%；升值率相当于政务区的50中新+翠庭园板块接近。
46中+屯小滨湖校区2019年的成交均价为19356元/平，涨幅3.6%；升值率与政务区的50中南板块接近。
升值率最高的小区：
文华阁成交面积均值68.23平，涨幅20.9%。2019年合肥学区房小户型出现暴涨，回迁房小户型也一样受到追捧，滨湖惠园（回迁房）涨幅15.9%，成交面积均值56.21平。滨湖假日系列小区，拥有小户型的清华园和翰林园，升值率分别达到了8.2%和7.2%。而回迁房滨湖和园的升值率也达到了5.6%，超过了房龄较新的商品房：枫丹园、金榈园。而46中+师范附小的双本部小三房代表：书香门第，入门门槛不到200万，也是非常优质的投资标的。
事实上枫丹苑和金榈园有46本部学区配套，地段也比较优质。之所以升值率不理想，一方面是户型较大，总价过高，滨湖新房库存较大，竞品太多；另一方面学区只是46中本部单学区，稀缺性不足。升值方面不及同样是大户型为主的双本部学区房：滨湖明珠。
2、省府西板块
省府西板块2019年成交样本141套，成交均价20292元/平，较2018年涨幅4.4%。因为省府西尚有不少新盘在售或即将开售，所以要把新房的价格水平及走势纳入进来。二手房整体涨幅不高，但是省府西板块的几个小区却达到了年10%以上的涨幅，这个涨幅丝毫不逊色于46中+师范附小双本部涨幅，也不低于50中新学区的涨幅。
其中佳源巴黎都市凯旋宫涨幅11.1%，市场热度达到了32.9，万科蓝山二期的涨幅达到10.1%,市场热度为31.3。万科蓝山和佳源巴黎都市是省府西板块表现最优异的二手房小区。而这两个小区的潜力，我在2019年初，就多次在小密圈和我的微信群提醒大家，我的文章《合肥滨湖新区2019年房价分析及投资建议（中）》也做过分析，各位可以关注我的公众号：合肥房博士，在后台回复“滨湖”查看。因为这两个小区有中山路初中预期，有地铁商业配套，主流户型就是100平左右的三房。是市场中最热门的投资户型。
而省府西中的另一个优质小区，徽盐世纪广场。也在我小密圈重点推荐之中。1.8万不到的均价，和省府西周边2.2万左右的新房价格相比，有3-4千的价格倒挂。而小区本身品质很高，绿城物业，无底商。徽盐所在的紫云路是滨湖南北交通要道，商业、地铁配套齐全，唯一减分项是学区劣势。也正是因为学区劣势，导致许多人没有重点关注这个小区。房博士
小密圈（点击加入）有好几位好友成功认购。
省府西板块，不得不说的是三个即将开盘的新盘，融创滨湖印，华宇锦绣首玺和旭辉铂悦天汇。与省府中轴的禹州绿城兰园，省府东的保利和光尘樾。省府5盘，吸引了全合肥的流量。随着中央公园的规划逐渐落地，省府西板块的优势越来越凸显。省府西，南边塘西河公园，北边中央公园，所开的新盘拥有较低容积率，相比于滨湖早期开发的高层，更宜居。所以无论是投资，还是自住，省府5盘确实没有理由不关注。
融创滨湖印：滨湖印的楼面价17099.9元/平，由于当时土拍的价格过于高调，导致主管部门对后面的土拍进行了严格的限价。该盘共有19栋住宅，以低密度洋房为主，洋房12栋，高层4栋，小高层3栋。很显然，融创一贯的风格：主打高端改善。融创滨湖印在滨湖的定位，应该类似于融创壹号院在政务的定位。
由于楼面价较高，一直想突破备案价，但是在当前楼市严控的情况下，实非易事，精装高层中间户125平22500元/平，边户149平24000元/平，精装洋房30000元/平。高层115平三房的总价258.75万，边户149平的总价约为309.6万；洋房最小户型149平的总价约为447万。关于融创滨湖印在省府5盘中，到底性价比如何，值不值得购买？是最近朋友们咨询最多的问题。
旭辉铂悦天汇：旭辉最新一代铂悦产品，户型做的方正大气，这种改善大平层，在省府确实稀缺。可惜的是，这个盘有3个大硬伤：远离地铁、近高架、没有优质学区加持。可能正是硬伤太多，旭辉才不得不在这块倒L型地块上走高端路线，通过差异化定位，提高自身产品的竞争力。不过在当下合肥楼市，没有学区+地铁+公园组合的改善盘，没有几个能香的起来的，旭辉这一步，也是险棋一着。我突然想到了旭辉在滨湖的另一个盘：旭辉御府。
华宇锦绣首玺：我认为这个盘是省府3盘中最务实的一个新盘。高层精装2.2万左右，100平米的刚需户型起步，总价200万门槛，与该板块的成交均价齐平，比金茂悦的门槛还要低了近20万。相比工业园板块的新盘，板块上优势明显，价格上也无劣势。小高层+新房的优势，纵然没有学区的加成，应该也不愁卖。在滨湖寻找上车新盘的刚需朋友，建议关注这个盘。
3、省府中轴及省府东板块：
禹州绿城蘭园、保利和光尘樾两个楼盘，在5盘中关注度最高。前一段时间沸沸扬扬的42中、45中要整体搬迁到省府板块的流言沸沸扬扬。又有SW团购方案有变的传言，就像绿城招商诚园要引进168的传言最后被证伪一样，对于没有官方正式确认的消息，大家可以作为参考，但不能全信。要有自己的分析和判断，关于省府板块特别是中轴的学区，我一直的观点是不会整体搬迁什么名校过来，越是名校越不能搬，因为涉及到原校区周边居民的切身利益，政策执行起来难度很大。但是为了支持滨湖的发展，从老城区抽调优秀的校长、名师过来，高起点、高规格的打造一所新校，完全是有可能的。
禹州绿城蘭园：蘭园实际上是禹州主导，禹州相比绿城，确实有差距，禹州在合肥做的几个盘禹州华侨城、禹州中央城、禹州天玺、禹州翡翠湖郡等，虽有亮点，但整体水平不算很高。兰园的盘子比较大，首开只有5栋。更好的留在最后。高层小高层的价格2.3-2.5，洋房2.9-3万，不便宜，但是有支撑，支撑点就是中轴的稀缺性。省府中轴土地稀缺，大家且买且珍惜。同时在省府中轴的投资，一定是要长线持有，利好的兑现或房价爆发式上涨，是需要经过较长的时间积蓄动能。这种动能就是板块的配套成熟完善以后。
保利和光尘樾：省府东的板块应该不及中轴，但是应该可以达到省府西的发展水平。所以保利这个盘，价格和投资价值，大家可以参照省府西的众多新盘。和光尘樾，拥有保利品牌+5,7号双地铁，还是非常值得关注的。之前的学区传言被辟谣，不确定该盘，能否像政务区的保利香槟国际一样，虽然在匡河之外，却能享受到各种配套资源。其实大家仔细观察每个开发商拿地路径和操盘手法，都有类似的习惯和相近的模式。和光尘樾到底够不够香还是要看上市价格，如果2.2万精装高层，这个价格还是有支撑的，大家可以尽管下手。如果高层2.4，以省府东板块的能量和潜力，投资价值就要逊色不少。
三、省府西与政务50中新板块价格对比
限于篇幅，滨湖的核心区、西南板块，本文不做分析。最后，我将省府西板块与政务区50新板块各总价段（>250万,>300万，>450万）的挂牌量、成交量进行对比分析。目的是判断省府西各价格段的投资前景。因为政务区50新板块，是目前合肥最顶级改善的板块，而且已经进入了存量房时代。该板块的现状，对省府西有参照作用。省府西目前的优势主要是地段比较核心，但是学区以及板块内的规划远不及政务的50新板块。客观的说，省府西应该很难达到政务50新的水平。
省府西板块的二手房挂牌量，当前有435套挂牌房源。其中挂牌总价250万以上的挂牌量有134套，挂牌总价大于300万的有67套，超过450万以上的有16套，挂牌总价均值为239.39万。成交量方面，2019年共成交了141套，其中成交总价250万以上的成交量有20套，成交总价大于300万的有3套，超过450万以上的0套，成交总价均值为200.22万。
政务区50新板块，50新板块的挂牌新房，共1095套。其中挂牌总价250万以上的挂牌量有747套，挂牌总价大于300万的有515套，超过450万以上的有237套，挂牌总价均值为745万。成交量方面，2019年共成交了602套，其中成交总价250万以上的成交量有391套，成交总价大于300万的有146套，超过450万以上的32套，成交总价均值为266.36万。
1．省府西板块新房大量供应，所以二手房成交与挂牌量的比值只有32.4%。远低于政务区50中新的55%。省府西乃至滨湖，投资一定要做好楼盘（小区）的挑选。
2．省府西的二手房成交总价均值是
200.22万，而50新板块成交总价均值是266.36万。从实际成交的房源数据看，200万是省府西的三房平均线，200万在省府西可以上车中等水平的三房，这个数据还是比较能真实反映板块的现状。以新房比二手房高10%为上限。在省府西上车刚需三房，总价应该在220万左右，否则就会偏离基本面。这个总价基准线，对于省府东板块的保利同样适用。
3．50新板块超过300万的改善成交占比，也只有28.3%，超过450万的终极改善，成交占比只有13.5%。而省府西板块，缺少学区优势这一最大的王牌，类似于融创滨湖印、旭辉铂悦天汇这样以改善为主打、总价远超过合肥刚需线的楼盘。不得不说，投资价值真的乏善可陈。
4. 省府中轴，最新开盘的蘭园，G3小高层，均价2.5万，中间户面积110平，总价275万。这个价格已经高于政务3房的266万。换而言之，中轴的实际配套尚未落地，价格已经率先与政务看齐。这也为什么我说的，省府中轴（类似于蘭园这样的价格水平）要长持。短期投资也很难有收益。
5. 现在是不是出手的好时机？
目前的合肥楼市，仍然以稳字当头，大牛行情不会有，中牛行情也难有，但是局部小牛市，小阳春年年有。从2018、2019年的行情看，主要是每年的上半年会有一波小行情。2020年的上半年，合肥局部板块，来一波小幅回暖不是没有可能。从二手房走势看，滨湖的走势已经处于阶段性稳定状态。滨湖的面积大，分化也大，如何出手？比价格，比潜力，比品质。大家需要多关注市场变化，积极寻找潜力大的板块，品质好的楼盘，价格处于低位的房源。楼市进入下半场，无脑买房即赚钱的时代早已过去。需要耐心的挑选、精确的分析、精准的出手。
滨湖面积太大，根据房博士的观察，滨湖核心区的板块走势，也发生了新的变化。而滨湖西南板块新盘众多，西南板块的中海和华润要闪亮登场。今天暂时给大家分析到这里。感谢朋友们的关注。
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