陰霾冬天

就目前的市場來看，三四城市的房價依然堅挺，很多城市的房價還在上漲，個別城市還是一房難求。

大家可以看到很多專業人士都在分析，三四線城市房價要涼涼，供大於求，可實際情況是，現在大部分一二線城市市場冰冷，銷售價格、銷售面積持續走低。

從理論上上說，三四線城市房價確實沒有需求支撐，產業不強，收入低，人口持續流出，這些都是事實，可是我覺得這是需要至少5年以後才能突出體現。因為國家的大都市圈戰略，至少要5年以上的時間，才能真正展現成果。

最近一輪的房價暴漲是從2015年開始的，最先啟動的是深圳，接著是一線城市，然後從2016年起大部分的二線省會城市紛紛開啟暴漲模式，而直到2017年，三四線城市的房價基本沒怎麼變化。當時大部分的三四線城市，庫存量居高不小，市場低迷，彷彿和這輪房價啟動沒什麼關係。

此時國家分城施政，針對房價上漲的大城市祭出最強限購限貸政策，針對中小城市繼續鼓勵去庫存，啟動了史上最大體量的棚戶區改造，且以貨幣化安置為主。這樣，三四線城市的房價立即開始騰飛。

所以，三四線城市房價上漲主要是以下原因：

1、棚戶區改造，人為釋放出大量購房需求。

2、核心城市因房價太高，還有各種限購，很多人選擇回鄉置業。

3、三四線城市本來投資客不多，而此次房價啟動，區域內大量投資需求進場。

4、庫存量極速消化，後期供應量跟不上。

5、大部分三四線城市沒有出臺政策限制。

現在國家對於三四線城市的土地供應量是嚴格限制的，而對於大城市是鼓勵供地，道理很顯然，三四線城市好不容易去庫存了，不會再重走老路，也是防止三四線城市房價出現暴跌。

為了穩定三四線城市房價，2018年底，國家基本結束了棚戶區貨幣化安置，以後會以安置房為主，且減少了棚戶改造體量。

總結：長期看，三四線城市的房價天花板有限，不會有太大的價值。但三四線城市的房價依然會堅挺幾年，不會有太大跌幅。

米多聊地產

漲才是王道。三四線城市比省會城市起碼少個萬字頭，信不？目前以成都省會為例，高鐵半小時經濟圈的多的是，宜賓，滬州，自貢，內江，樂山。以我自貢為例，8000多房價，白天成都上班，拿省會工資，晚上回自貢吃晚飯，房價省近百萬。變相的裝修費，大奔馳，都省了。月供還底，十五年，才3000多點，多自在。

Xuhua9989

俗話說“道高一尺，魔高一丈。”上半年，還都喊著房價高，現在就有人說房價要涼了，看來，有人真心不願房價下降。

近年來房價過快上漲，已經嚴重影響了普通老百姓的生活質量，買房已經成了很多人不能承受之痛，很多三四線城市的房價超過萬元以上。

民生問題是頭等大事，為了解決高房價的問題，國家採取了大量措施，一是對大中城市採取限購的方式，二是提高多套房貸款利率，三是加大公租房建設，四是對個人購房租房個人所得稅專項附加扣除。

現在看房價過快上漲的問題，已經得到了遏制，很多城市的房價開始由漲轉跌，根據最近新聞報道，廣西桂林房地產商因為樓盤降價被房管部門約談，廣東肇慶和山東濟南都出現房價下降導致的業主維權事件。

從7月份開始，較多的中小城市二手房成交價格出現不同程度的下跌，有人擔心房價會涼了，真的是這樣嗎？

其實按現在的房價來說，我認為仍然是虛高的，這說明原來的房價被既得利益者抬得太高，很多人把原因歸咎於個人購房者，其實炒房者不過是散戶，莊家和大戶主要是開發商、銀行和地方財政，如果沒有他們的炒作，三線房價是不可能超過萬元的。

實實在在的說，儘管現在物價上漲，人工費提高，但是框架結構的樓房造價就是3000元一平方，算上各種經營成本和利潤，每平方再加上3000元，三線一下城市地價可以控制在2000元以內，合理的樓房價格不應該超過8000元，為什麼開發商能買到10000元以上呢？

現在限制炒房初現成效，一些地方房價開始出現價值迴歸，這本來是好事情，但是影響了原來既得利益者，因此他們要製造輿論，比年初來8000元的房子現在賣5000元，看著是大幅降價了，實則是有意製造亂象。

對此，我們不僅要問：開發商有沒有誠意把房價一直控制在5000元每平？年初你買8000元一平的時候利潤是多少？有人認為利潤定多高是開發商的自由，不要為既得利益者站臺了，貸款要禁止高利貸，賣房難道不應該禁止高利潤嗎？

總之，我認為三四線城市短期房價下降是正常的價值迴歸，不是房價要涼了，房價溫和波動才是正常的。但是，要提防有的既得利益者不滿，因此故意攪亂市場，企圖渾水摸魚，惡意降價或提價，製造群體維權事件，破壞來之不易的調控政策。

互金直通車

隨著一二線部分城市解除限購，放寬落戶，本來努力不讓降價的三四線，將會迎來致命打擊

和諧是我家

不少人可能都覺得三四線的房市有涼了，尤其是棚改大規模退出以後，唱衰房地產幾乎是成了一種“正確”，筆者就此說明兩個問題：第一目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼；第二房地產不會衰，也不會涼！

1、目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼

從統計局公佈的房地產數據來看，2019年前9個月商品房累計銷售面積是11.9億平米，同比負增長0.1%，雖然前9個月累計的銷售面積是萎縮了0.1%，但是年初的時候這個數據是-3.6%，這就足以說明越到後面房地產的銷售面積是在增長的。房地產的銷售面積逐月在變好。

再一個就是前9個月房地產累計銷售金額是11.1萬億元，同比增長7.1%，這個就說明全國商品房新房的成交價格平均上漲了7%左右。

這是全國平均水平，那麼具體到每個城市的房價走勢如何？我們再來看統計局剛剛發佈的9月份全國70個主要城市的新建商品住宅銷售價格指數。

雖然全國有300個地級市城市，但是這70個大中城市應該能代表主要的城市了，9月份環比8月房價下跌的城市有12個，其餘58個城市都是房價環比上漲的，房價下跌的12個城市分別是：大連、合肥、廈門、濟南、貴陽、牡丹江、岳陽、宜昌、常德、湛江、韶關、瀘州。這12個城市除了最前面的5個城市算是2線城市以外，其他的都算是三四線城市了吧。

而價格同比去年9月下降的城市有一個，那就是岳陽，也就是說這去年相比70個城市彙總69個城市的房價是上漲的。

2、房地產不會衰，也不會涼

雖然今年以來對開發商的融資進行了極其嚴厲的限制，減少資金流入房地產領域，也多次重申“房住不炒”！

但是房地產最大的功能有兩個，第一是解決了城鎮化的居住問題，第二個是解決了城市建設的資金籌集問題，這兩個問題同樣重要。第二個問題就是土地財政問題，城市必須要發展，地產政府財政不足以支撐，於是就有了土地財政，如果現在房地產衰落了，涼了，那麼城市建設的資金從哪裡來？地方政府的收入從哪裡來彌補？

向企業加稅？加徵企業所得稅？提高增值稅？企業主願意嗎？況且是和當前的減稅政策是相違背的！

向個人加稅？提高個人所得稅？你願意嗎？

提高消費稅？相當於物價上漲了，你願意嗎？

提高財產稅？你的房子或者股權財產加徵稅收，你願意嗎？

房地產行業是一個系統性的問題，遠遠不是想的那麼簡單，房價一降就皆大歡喜了？

壹號股權

我是一名建築工人，我最有體會。三四線域市的建築市場不但不會涼涼的，反而更熱火朝天。為什麼呢？因為一二線城市房價還是太高，且生活開銷太大了，真正買的起的還是少數，畢竟現在房貸卡的也較緊，而三四線城市房價相比較而言買房者壓力就小多了，因而小城鎮的人能負擔的起的人就更多的往三四線城市買房，而小城鎮居民住房又有純農村較富點的農民去購房居住，所以形成越來越多的空心村出現。

我愛祖國我愛家園

三四線房價不是要涼，是已經涼了，很多三四線房子基本都是有價無市的，基本買了就是虧了，因為三四線人口基本都是外流的，未來人口還是會不斷往一二線流，而且未來人口也會下降，現在三四線建的房子都完全夠了，何況還在一直建。今年我們那邊恆大從一月九千多降到現在五千多六千多，還是精裝修的，很多人一年不到就虧幾十萬了。就算房價不降，幾年不漲，你買房也是虧的，你想想買房的成本僅僅是就購房成本嗎，不是，還需要手續費、每年還要管理費、每月還貸等，現在房貸利率基本是五點多到六點多，三十年利息比本金還要多了。所以買來住還可以，如果是投資就算了，三四線的房子已經沒有多大投資價值了，一二線還是可以考慮的，只要你有錢！

星空下的等待6

在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。

不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；萬科一直在喊著“活下去”的口號；李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；華僑城8次轉讓股權；新城41億甩賣了10個項目；而富力直接宣佈下半年不拿地了；

就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。說明了現在的房地產市場已經在走入一個後半場，整理，清理槓桿的這麼一個過程。想要再見到幾年前全球房價暴漲顯然已經不可能。

再加上這幾年裡，三四線的房價明顯處於一種虛高，回調力度不夠，與一線和新一線倒掛的現象。所以未來“涼”了是必然的，沒有投資價值，更沒有炒作價值，只有剛需。

人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。

目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！

更重要的是，三四五線城市的空置率是非常高的，因為前幾年大量的炒房者在買不起一線和新一線的情況下，紛紛購入三四五線的房產，從而擠入炒房的隊伍。但是人口的流逝讓這些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率較高體現了炒房族囤房的結果。

要知道在國際上10%以上的空置率就是風險，20%以上是危機，30%以上是危機的爆發。而現在三四五線的空置率達到了24%左右，可以說相當不健康。如果未來徵收房產稅，自然會面臨供大於求的結果，再加上人口紅利的流逝，房價是難以漲起來，甚至無人接盤的。

所以，警惕二三四五線的“最後瘋狂”！所以買來住還可以，如果是投資就算了，三四線的房子已經沒有多大投資價值了。

滕胖

不用懷疑，三四線城市未來房價將會大幅回調。所以這個時候投資房產的話，需要謹慎。如果有多套房，又不是如下這兩種類型的房子的話，就要及時拋售套現，哪怕是現在小虧也要及時止損。但是如果是如下兩種優質資產，則可以繼續保留作為投資。

1、租金可以抵消月供的房子

如果說現在或是幾年之後房子的租金可以抵消月供，那麼這樣的房子可以保留。以後就是賣不出去，也是可以出租的，以租抵供，反正也沒什麼壓力。

然後房子做為固定資產保值增值能力還是很強的。 但是如果房子現在價格已經很高，租金佔月供1/3都不到，那麼這樣的房子就沒必要保留了。如果未來房價下跌，那麼你就會急於出手，那個時候你只能虧本賣了。

所以現在擁有的房子重點考慮它每個月能租多少錢，如果未來短期幾年內房價下跌30%左右，自己是否能承受得起，要是可以那麼就可以保留。

2、可以做民宿的房子

這幾年民宿很火，很多旅遊城市都在大量搞，很多遊客現在旅遊都喜歡住民宿。我去年國慶一家人去桂林旅遊，就是租的民宿，三房兩廳，給你住家的感覺很好。然後今年國慶去廈門旅遊也是租的民宿。 所以如果房子所在的城市是個旅遊城市，而且是在熱門旅遊景點附近，那麼這樣的房子，可以搞個民宿，那麼年化收益10%肯定沒問題。

綜上所述，如果現在在三四線城市有多套房，這些房產又不是如上提到的兩種優質資產之一，那就要及時拋售掉。

月牙亮投

瞭解我的朋友都知道，我是房價的利好派，房地產未來都是看好的。

我借用國家統計局發佈的數據來論述房價為什麼會上漲：

國際統計局公佈的1月70個大中城市住宅銷售狀況，我們先來看所有房價環比下跌的城市，僅有7個。

這是什麼概念？去年10月的時候是14個，11月是10個。越來越少！

這7個城市下跌的原因不盡相同——廈門、深圳是嚴格的調控城市，泉州湛江惠州，屬於前些月漲的比較猛，所以加強了統計意義上的調控。

讓大家看這些下跌的城市是為了讓大家搞清楚一點，其實！現在已經沒有城市真正意義上的下跌了。。。。。。

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大家請注意，排名第一的大理，環比漲幅達到了驚 人的2%！對，驚人，不要覺得2%是毛毛雨。 在國家統計局的口徑裡，在過去大半年，已經鮮有城市單月環比漲幅會超過2%。

房價（新建商品住宅）環比漲幅排名前十的城 市，以三四線城為主。因為，我們也搞不清楚，像海口、貴陽這樣的城市到底是屬於二線還是三線—— 二三四線這麼落後的定義方式，已經沒人說得清楚。

但是，我們也找不到更先進更科學的城市劃分方式，那就按約定俗成的一二三四線來聊吧：現在，三四線城市的漲幅，尚未中止。

請大家關注兩個表態—

—個是2017年12月23日全國住房城鄉建設工作會議提出的，2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作；

另一個是2018年1月18日,國家發改委副秘書長範恆山在非官方場合（SEEC與和訊網主 辦的財經年會）的表態：在注重一二線城市房情的時候，對三四線城市的房情也要密切跟蹤，靈活 應對，現在開始出現三四線房地產價格上漲過快的勢頭，我們也要密切關注。

注意到了吧，一邊說還要去庫存，另一邊說要密切關注上漲過快的勢頭。

在連調控政策制定者都拿捏不準的時候，我們用不著也跟著猶豫不決的。

小結：2018年，很多三四線城市的房 價，仍然不會下跌，而且依然要漲。

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關鍵字: 三四 城市 房產