近日，長三角一體化示範區正式“官宣”，使得原本就是風口上的嘉善樓市更加“熱絡”起來。
我們淘房記粉絲有不遠千里從甘肅蘭州、從新疆烏魯木齊坐飛機過來買房，在他們的帶動下，特意跑了一趟嘉善，把重點板塊和熱門樓盤又“踩”了一遍，下面先把最新的變化分享給大家：
1、嘉善的價格進一步上漲！現在大部分樓盤都綁上了15-20萬不等（根據付款條件）的車位，有的則是綁定精裝，號稱不綁車位的，新一批房源報價比原來高了2000-3000元/平米不等。
2、嘉善庫存量進一步降低，不少項目面臨無房可售！先行啟動區範圍內的姚莊、西塘，新房庫存量加一起僅2000套左右，有的項目一天能賣出30、40套，不少項目已經進入尾盤階段，接下來就是一房難求！
3、利好不斷釋放，概念不斷落地，寬鬆的購房政策持續吸引投資者排隊入場！近期上海、蘇州、杭州、南京等客戶扎堆過來團購，更有山高路遠人群坐飛機過來搶購，嘉善目前不限購、二套首付僅4成的政策，等於是長三角樓市窪地的一個“缺口”， 預計熱度還會持續3-5年（不出政策前提下）！
10月25號國務院批覆，11月1號正式揭牌，11月18號中新嘉善現代產業園奠基，11月19號發改委印發“總體方案”，消息密集釋放，嘉善站上國家級“風口”，再加上滬嘉城鐵、上海9號線延伸等利好消息，嘉善人口、居住需求也將一步步坐實。
那麼，當前嘉善市場到底如何？投資的機會點在哪裡？哪些區域是重中之重？我們來逐一分析。
熱度上來了：
一天能賣三四十套房子
可以說，10月底，長三角一體化示範區的正式落地，讓很多觀望者邁出了實質性一步！嘉善樓市熱度上來了！
旭輝某售樓處
售樓處實探
位於先行啟動區內姚莊鎮的旭輝未來城，其銷售人員表示，像11月2號、3號，每天能賣出三四十套房源，一些港澳臺的客戶，連夜坐飛機過來，都是全款購買。
雖然我們踩盤是在週二，工作日，但是各個售樓處的人氣要比7、8月份那時候還要旺盛一些。
姚莊的金科集美嘉悅項目，銷售人員說，近期接待外地來的看房團很多，一波一波地過來，之前有個大企業的員工團，過來一口氣買了40多套，最近也有三五套零星的團購，有個別客戶，一個人買了3套。
除了姚莊鎮，像嘉善城區的一些售樓處，也是坐著不少簽約人群、看房客戶，一組一組的，有一定比例是當地人。
成交量，肯定是放大的，有幾個樓盤在10月、11月開出2棟樓，目前已經賣的差不多，典型的新西塘孔雀城，銷售人員表示，一個禮拜能賣掉七八十套。
我們走訪的一些重點項目，隨著近期加速消化，不少已經進入尾盤階段，諾大小區，也就剩最後2-3棟樓還有一些房源，有的只剩大戶型的洋房和別墅。
姚莊的一位營銷負責人表示，現在整個姚莊+西塘，總的庫存房源量只有2000套不到，真的是賣一套少一套。
姚莊+西塘，新房庫存量約2000套
嘉善城區+其他開發區，新房庫存量約10000套
這是什麼概念呢？
統計數據顯示，嘉善縣1-9月（前三季度）共計成交10258套，銷售面積105萬平米，在整個嘉興各區、縣排名第一！也是唯一一個成交破萬套的區縣！
這也意味著，按此速度，未來的9個月內，如果不補充貨量，嘉善將會把庫存賣光（12000套）！
價格上來了：
綁車位、收折扣，一套房普漲20萬
房源快消、庫存緊張，房價自然面臨上漲壓力。
本來，嘉善不少項目不捆綁車位的，但是，這次探訪下來，基本上大部分項目都捆綁20萬一個車位，當然，銷售會說，根據付款方式，比如首付比例多少、7天內是否簽約等，車位會有3-5萬不等優惠。
也就是說，實際上，捆綁了15-17萬不等的一個車位。
當地旭輝項目，回覆車位、折扣的通知
當然，根據介紹，在嘉善西塘鎮，有個新盤捆綁的是精裝修，價格走到了近20000元/平米，也是變相漲價。
此外，有個別項目對外宣稱不捆綁車位的，但是最新售價已經開到了19000多元/平米，比如新西塘孔雀城，相比前兩個月，房價上漲每平米2000-3000元。
隨著車位/裝修重新捆綁、優惠的收緊，嘉善新房整體又上了一個臺階，實際算下來，便宜些的在17000左右，貴一些的已經在20000左右，首付門檻也由原來的35萬左右，提高至45萬左右。
可以說，房價變相普漲了2000-3000元/平米。
而且值得一提的是，嘉善地價並不便宜，像城區的項目，地塊都是拆遷而來，代價不菲，就算是姚莊等原本鄉下的地方，拿地樓板價刷新到8000元/平米（碧桂園，姚莊汽車站旁）。
8000元地價+10000元建安財務等成本，保本價在18000，所以，未來新盤賣到20000或以上，也不足為奇。
政策紅利上來了：
中新園區+滬嘉城際，對標“北雄安”
如果說當今中國是“百年未有之變局”，那麼嘉善就是“百年未有之機遇”。
有人說，上海旁一個小小的縣，有啥稀罕，房價炒的這麼高，投資客扎堆，熱潮退後肯定沒戲！死的很難看！
其實，那是外行人的心態，真正理解嘉善的價值、嘉善未來的“空間”，看這2樣東西就明白了：
一個是中新嘉善現代產業園區，一個是滬嘉城際鐵路，真正掌握、吃透了這兩大規劃，你才明白嘉善以後的高度，嘉善的價值所在。
可以這麼說，嘉善對標的是“北雄安”，是國家級的高度、國際級的水準。
大家都知道，蘇州用20多年時間，造了一個“新蘇州”，就是蘇州工業園區。蘇州園區現在是國家級新區、也是國際自貿區。
那麼，一座蘇州園區的複製品甚至升級版的園區，將會在嘉善出現。
這就是中新嘉善現代產業園。
11月18日（週一）上午，中新嘉善現代產業園開工奠基。該項目可以說是長三角一體化上升為國家戰略後第一個區域合作的重大產業平臺。
為何這麼說？這個園區可以用“萬畝千億”來形容，萬畝，就是規劃面積達16.5平方公里，千億，就是未來年產值達到1000億的量級。
而且，合作的級別相當高，開發主體由中新蘇州園區（股比51%）和嘉善縣國有資產投資有限公司（股比49%）聯合組建，而且開發主體享有相當獨立、高級別的權利。
資料來源：中新嘉善現代產業園官方資料
可以想象，蘇嘉兩地政府牽頭，在嘉善打造開發第二個園區，或者升級版園區。主要做什麼產業呢？智能傳感器。
可能很多人不懂，小編一開始也是一頭霧水。說句通俗點的，手機上的智能感應系統、汽車智能感應系統、醫療智能系統、家居智能系統，都跟智能傳感器相關，這是個大產業，而且是國家戰略性高科技研發與製造業。
截至目前，這個園區設立了總規模100億元的嘉善智能傳感器產業專項基金，成功引進總投資超100億元的光環新網，總投資20億元的博升科技等一大批高精尖項目。
資料來源：中新嘉善現代產業園官方資料
我們再來看下16.5平方公里的園區具體用地分佈，44%是工業產業用地，居住用地僅佔16%約六分之一，也就是說，大部分是產業，住宅相當少。
現在我們經過園區，裡面地塊拆遷平整告一段落，一些施工機械和車輛頻繁出現，全面啟動了。根據官方消息，部分人才公寓、公園、學校、鄰里中心等配套項目，先行建設了。
國務院11月29日批文中明確指出，要“圍繞中新嘉善現代產業園打造創新組團，佈局特色鮮明的創新小鎮、創新社區”，可以說，嘉善和園區已經站在了長三角示範區建設的“超級風口”。
根據官方口徑，五年內（2025年），建成區將達10平方公里，集聚人口突破5萬，產業園區初具雛形。
將來（2035年），16.5平方公里產業園區全面建成，集聚人口將達到15萬，誕生一座宜居宜業宜遊之城！
中新嘉善現代產業園效果圖
從2018年12月30日正式簽約合作，到現在，短短10個多月，園區落地和招商進展神速，可以說，嘉善園區的開發，跟蘇州園區同一套班子、同一套理念，將很快能看到實際成效。
而目前，最受這個園區帶動利好的，當然是姚莊鎮。姚莊南部就是園區用地，現在在售的一些樓盤，可以說，跟園區就是一河之隔，目前實際價位在17000-18000元左右。
其實，姚莊區位優勢特別好，離上海松江特別近，申嘉湖出口下來就是姚莊，而且姚莊的產業發展的很好，2014年姚莊成為浙江省級經濟開發區，目前臨滬新區已經引入400多家企業，其中包括140多家外資項目，總的年產值350億元。
什麼概念？整個嘉善縣年產值差不多1000億，姚莊要佔三分之一還要多！
所以，姚莊無論是位置，還是內部產業，或者外部一河之隔中新產業園區，都是實在的利好。當然，也是買房投資的首選板塊。
買嘉興，另外一個值得關注的就是滬嘉城際鐵路。
就好像10年前的花橋，上海11號線通過去之後，花橋納入了上海同城時代，無論是人口還是房價漲幅，都是最先受上海溢出帶動的。
然而，新時代長三角一體化背景下，講的是國家戰略和遠見，是更高層級城市群的發展，世界主要經濟體的城市群之間在產業、創新、經濟能量的PK。
就好像日本東京大都市圈，聚集了3500萬人口，佔日本總人口（1.27億）的27.5%，那麼各種創新能力、生產要素、經濟發展都會迎來質的飛躍。
現在，中國也進入這樣一個大力發展城市群的階段，其中一點，就是加強、改善區域的交通問題。所以，接下來地鐵、城鐵、高速快速路都會得到加強，把長三角城市徹底打通、聯結起來。
就好像日本東京都市圈一樣，
高鐵、新幹線、市域鐵路、地鐵等密集交織，打造一個1.5小時、60公里半徑的通勤都市圈和城市群。
日本東京都市圈示意圖
那麼，放到現階段的長三角區域來說，就是滬嘉城際鐵路、上海9號線延伸。而眼前能夠先行落地的就是滬嘉城際鐵路。
關於這條鐵路，從去年開始就陸陸續續傳出消息，但是最終站點位置還未正式官宣。不過從浙江軌交的官方文件上來看，滬嘉城際鐵路離全面開工建設已經不遠。
2018年10月，完成《滬嘉城際工可研報告》
2019年1月，滬浙兩地發改委同意將滬嘉城際納入規劃研究。
2019年4月，滬嘉城際上報國家發改委。
2019年5月至今，完成先行開工段方案評審及8個專題工作。
根據規劃，滬嘉城際從上海的松江南站引出（對接9號線），在嘉善境內設有楓南、嘉善、歸谷三站，而且都是地上高架站。速度目標值是160KM/H
未來更有可能採用類似於上海金山22號線市域鐵路形式，開行高鐵動車組，這樣乘坐起來也更舒適。
根據測算，如果採用站站停的方式，從嘉興南抵達松江南站約47分鐘，平均每站約4.7分鐘，屆時嘉善到上海松江南差不多3-4站距離，耗時約14-19分鐘。
當然，以後滬嘉城際還經過鬆江南直達上海虹橋和
上海南站，30分鐘便可從嘉善抵達上海市區，到時方便更多人往來滬浙兩地。
最後，具體時間表也有所披露，滬嘉城際浙江段計劃於2020年9月動工，2024年3月底建成，建設總工期42個月。也就是說，要想坐上滬嘉城際，從現在算起，最快也得4年。
根據實地走訪各大售樓處，再結合已經公佈的部分消息，大體可以確定，受滬嘉城際帶動利好比較大的將是嘉善現有城區（老城區）板塊、歸谷園區板塊。
目前在售新盤均價在16000-17000元/平米，部分項目離規劃中站點約1公里左右，優質的幼兒園、小學和中學就在不遠處 。
這裡值得一提的是，雖然是老城區，但是現在進行大規模拆遷，可以說一個月一小變，3個月一大變，老城區很多地塊將舊貌換新顏，建起現代化的高樓大廈。
快速蛻變（拆遷）的老城區
有人問滬嘉城際是否經過姚莊和孔雀城，根據規劃，未來所設站點很可能距離現在姚莊在售住宅項目較遠。
而孔雀城因為南邊1.5公里就是嘉善高鐵南站，所以也恐怕難以貫穿其中，應該是在孔雀城東部邊緣地帶會有“楓南”站，現在在售的新浦西孔雀城項目更靠近這個站點一些。
目前新浦西孔雀城折後實際價位在14000-15000元/平米，但是配套尚未起來，自住客一定要謹慎考慮。
孔雀城的人氣還很欠缺
在踩盤過程中，有銷售講到興奮處，打開手機向我們出示帶有公司名頭的購房資料等，說某某領導、嘉善園區某總工在他們項目買房，言下之意，很多消息靈通人士已經提前佈局，看好未來。
其實從整個長三角大局角度，嘉善可謂房價的窪地，政策的“缺口”。
同是一體化示範區的先行啟動區，上海朱家角、金澤，目前仍執行5年社保、二套房首付7成的嚴苛條件，而吳江的汾湖，目前2年社保、3-5年限售，二套房首付8成，購房門檻也很高。
目前，嘉善整個區域，包括先行啟動區的姚莊、西塘，外地人仍然可以購買一套（不需社保），二套房首付4成，可以說購房政策相對寬鬆，是個上車的機會。
閱讀更多 環滬淘房記 的文章
