Pin小号

就在三个小时前，一个重磅利好消息终于公开，买房人翘首期盼的房贷利率终于下调。从央行货币政策司公布的数据看，五年期利率较上月下调5个基点，利率由原来的4.85%降至4.8%。从下调额度来看，影响很小，但导向意义明显。作为买房人来说，下调总比不调要好嘛，毕竟又可以节省一些支出。

那么，这一次利率下调究竟可以节约多少呢？

以贷款100万、按揭30年计算。降息之后，利息总额减少1.1万多元，月供减少32.3元。如果与现在的猪肉价格比较，相当于每个月为大家节约了1斤猪肉了。当然，总量节省1.1万元，还是不错，相当于一个家庭一个月的收入了。

在全球进入降息周期之后，央行本次调低利率实属，“小步缓降”，大概率不会一步到位。按此种情况分析，可能在未来的一段时间内会出现阶段性的利率下调，一次降一点，经过多次调整后，也许房贷就省下一大截了。

当利率下降之时，有人说这是央行为低迷的楼市添加一把火，是为了鼓励刚需购房。这一点从当前来看，还不明确。按央行的总要求仍然是坚持房住不炒，按照银保监会的要求，所有资金不得违规进入房地产。在当前不靠房地产刺激经济的总原则之中，一点利率的调整并不是楼市放松的信号。

那么什么是楼市放松的信号？一个明显的标志是房贷利率不再上浮或减少上浮利度。按照历史经验，当房贷利率打折的时候就是买房的最佳时间。

当前楼市转冷已成为共识，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的买房仍需等待。本次降息减少1.1万元虽然不多，但也是向好的方向发展。

房价大数据

不请自来。的确，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%，在加上叠加的55个基点不变，的确是少了0.05%。就目前来说，自住和投资房产的策略是不一样的。

首先，我们说说0.05%的差距有多大，我们以30%首付，贷款300万，30年来计算，总还款额可以节省33665元，可以说下调房贷带来的实际收益并不是很明显。当然了33665元也不是一笔小钱，也可以让一家人可以舒舒服服的出去旅游一次了。

其次，我们来说说刚需自住的人群。这部分人群如果现在有中意的房产是可以出手买房的。国家实行“房住不炒”的政策，根本上是放缓房价的上涨，这个初衷已经达到了，但是如果幻想让房价暴跌那是不可能的。毕竟已经有那么多房奴在还贷了，如果房价暴跌，大家都断供了，整个经济就会乱套了。

然后，我们来说说投资房地产的人群。对于这部分人，笔者的建议是可以再观望一段时间。一来目前的房产租售比太低，还不如做个理财来的收益高；二来房价告诉上涨的时代已经过去，再想靠房地产赚取暴利已经是不可能的事情了。可以关注后续政策调控方向，择优购入。

最后，无论是自住还是投资，未来能够保值增值的城市都只有现在全中国那个顶尖20个城市了。这类城市经济比较发达、城镇化率高、人口持续流入、产业结构优化、资源丰富。其他城市未来就会像鹤岗一样，成为收缩型城市，5万元一套的房子都卖不出去，在这样的城市里的房产是会被套住的。

综上所述，调整的利率效果其实非常有效，更多的是心理效应。目前阶段，自住和投资的策略并不一样。自住有合适的可以入手、投资仍需观望。但是不管自住还是投资，最佳的地点只有全国顶尖的那20个城市了，其他城市的房产购买需要谨慎。

小黑看财经

利率下调“放水”楼市？ 你要看清这一利好背后的“王炸”

决定苹果粉儿要不要换果11PRO的关键因素

不是能抢多大分期付款免息券的问题

而是首付款能不能轻松拿出

对于刚需来说

买房是一个道理……

这两天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。最为关键的，货币政策中还删除了“住房不炒”的表述。

很多置业顾问当然会把这一变化当做大利好来宣传，许多读者也纷纷来问：楼市是不是又要反转了？

我回答你的问题之前，想问你一句：

做不做学习强国，现在多少分了？

2020年的国家大局

如果你想研究楼市的宏观走势，最主要是要有大局观。

早在2002年，中国共产党第十六次全国代表大会就审议和通过了第十五届中央委员会所作的《全面建设小康社会,开创中国特色社会主义事业新局面》的报告。

报告指出:我们要在本世纪头20年,集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。

中共十八届五中全会重申了全面建成小康社会新的目标要求，包括经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平和质量普遍提高，现行标准下农村贫困人口实现脱贫，生态环境质量总体改善等。

也正是因为此，脱贫攻坚成为了近几年的一个热词，而且在全社会的努力下我们的目标已经基本实现了。

2020年，作为全面建设小康社会的重要一年，有一个关键指标摆在我们面前：国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。

在国际环境日趋复杂，贸易战走向扑朔迷离的背景下，房地产在这样重要的年份是不能垮的。

所以，维稳一定是未来楼市调控的主旋律。房贷换锚本身就是让房贷政策更加灵活。如果地产商日子太难熬，就通过利率调整让摇摆的刚需和犹豫的投资客入市，这是一个很正常的调整。但这是微调，不会是反转，一旦楼市失速，各个城市一定会再扎口袋，因为我们还有大事要做。

货币宽松之下的大基建时代

我不知道这几天大家注意到一个新闻：青岛第二条海底隧道前期招标工作已经启动，线路规划从西海岸新区淮河东路沿着刘公岛路下穿胶州湾，在海泊河入海口附近登陆，接入环湾大道、新冠高架路。

除此之外，2号线东沿线、4号线、6号线等多条地铁线也陆续公布最新的进展。

不论是海底隧道还是地铁施工，似乎都会在明年提速。这些耗费数亿亿计的大工程，没有资金支撑，是无法启动的。钱从何而来？

结合着2020年国家的大目标，老王渐渐明白了：作为里程碑之年，2020年的GDP的硬指标是无论如何必须要完成的。所以，明年国家必定会加大固定资产投资。不仅仅是青岛，全国各地隧道、高铁、地铁、公路、跨海大桥这样的大基建无疑是重点。

这才是积极财政政策和货币宽松的真正原因。

国家是要放水，但如果都放给房地产业无疑是饮鸩止渴，所以可以预测这部分资金肯定会流向实体经济，会流向大基建项目。所以，明年靠货币洪水冲起房地产的春秋大梦不要做了。

供需比仍然是买不买的关键因素

不论是货币政策宽松也好，还是大基建大上快上也好，对于房地产业都是一个拉动。

如果第二条海底隧道迅速修建起来，辛安、中德生态园板块价值肯定会大大提升。但是老王仍然提醒你要清醒。

房子是用来住的，不是用来炒的。

过去三年中，岛城购买力已经被严重透支，需要有两年来休养生息。但是我们附城区的供应量又是如此巨大，这种供需比造成的房价走低，不是货币政策和大基建利好就能拉回来的。

所以，即使明年房价会因为一些利好的释放有短暂的反转，单从供需比的角度来看，很多区域住宅的风险性还是越来越高。

虽然青岛一直在奋起直追，但是站在国家的高度，我们与雄安新区、与长三角、与粤港澳大湾区相比，我们并不算是“主角”。在一二线城市的人才争夺战中，我们也不是第一军团的领跑者。

你如果能理性思考这一切，就不会再为单单一个5年期的LPR调整而摇摆不定。

还是那句话：刚需该买还是要买，稀缺的好房子该买还是要买，但是你因为一个“利好”而买，因便宜而买，因别人的鼓动而买，都不是明智的选择。

青岛楼市研究员

个人认为无论是刚需还是改善，或非自住性的投资，不要以11月LPR的略降作为买入决策指标。除非年底目标楼盘优惠诱惑力足够令人心动和急住刚需，否则还是选择持币观望为上。

一.11月份利率下调，并不是奔着房地产市场而来。

在这次五年期利率下调前夕，央行发布的《2019第三季度中国货币政策执行报告》中已重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

全球性降息、经济下行压力，降息是外因和内因共同作用。扶持政策始终是向实体经济倾斜，并不是通过降息提振楼市，重新将房地产作为短期刺激经济手段。

在“房住不炒，一城一策”的调控中，以往"每逢降息房价就升"的历史比较难重现。因而不能仅凭降息这单一讯号就出手买入。

二.利率下调的利好早已被消化，对楼市的刺激作用不大。我们回顾一下降息的“铺垫”：

１.9月16日起降准释放约9000亿资金，发出降息通道即将打开的信号；

２.9月20日新政前夕，LPR一年期为4.20%，试探性下调5个基点，五年期保持前值4.85%不变，避免刺激楼市；

３.10月20日房贷新政实施的第一个月，一年期和五年期LPR继续维持不变，保持新旧房贷政策的平稳过度。

经过上述的铺垫后，11月份一年期和五年期同时微降５个基点，分别为4.15%和4.80%。这次降息可以说是大家早就预到的事，毫无悬念，激不起销售热浪，更多是卖方一厢情愿的炒作小题材而已。大部分卖方不会因此而盲目乐观上调价格，楼盘该打折求销量的后续还是会继续打折。

三.买与不买，还是要看开年土拍市场和开年后的第一波市场行情。

如年底没有出手的，那就看明年土拍和春节至３月各楼盘的情况。如果开年后，土拍市场转暖，各开发商又开始抢地，甚至高溢价率拿地，那说明:

1.开发商通过对各种渠道收集的信息分析，对市场前景看好；

2.开发商敢于抢地，说明在建的项目不差钱了，后续打折优惠的幅度会逐渐减小甚至取消；

3.火爆土拍对买卖双方产生刺激，会加快房价向上节奏。

在土拍市场基础上，再加上各楼盘年底至明年３月小阳春的销售情况，多方面综合判断，如都是呈现同一个字：“火”，那就赶快下手吧。

综上

11月LPR利率的略降，并不代表楼市松绑、市场回暖或房价即将上升，不能作为出手买入的决策信号。

国家调控楼市实行“一城一策”，我们老百姓买房也应该“一城一策”，其它城市房价降或升不等于自己的城市也会降或升，要结合所在城市土拍和销售情况作出买入或观望决策。若开年后土地市场和年底至３月销售市场仍然是“双冷”，刚需可根据个盘优惠情况买入，改善可再等一等，如是非自住买房还是要悠着点。

房微言

2019年的房贷利率实际上也经历了一个波折，比如前期是有意要下调的，但是由于市场超出预期的回暖或者说小阳春让市场再次进入不得不严控的地步，炒房者又活跃起来了。于是，本来要适度放松的政策再次收紧，包括房住不炒再次被重申。借着信贷、信托、发债等全面收紧。

自然想加杠杆的购房者直接遭到了房贷利率的上调。11月12日，《2019年10月金融环境与房地产市场月报》报告指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。

作为刚需购房者最关心，因为不炒房只为自住的人为何也遭到了这样的打击呢？我早说过，上调与否都是紧跟政策形势，也是受市场影响的。净化了市场，实际上是给刚需购房者最大的福利。因为刚需的标准提高了，不是说没钱买房就是刚需，更不是说你买不起房就可以肆意借贷加杠杆。因为银行还要考虑一个风险问题。而且，我说过，即使上调房贷利率也要考虑刚需的感受，不会一直持续下去，当然也不会上调太多。

刚需购房者终于盼来了福音。11月最新出炉的LPR报价迎来全面下调！央行宣布，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%，此前为4.2%。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.8%，此前为4.85%。比上月下调了5个基点。这也是8月20日以来，房贷利率首次下调。

所以说此前的房贷利率改革是进步的，并不是为了打击刚需购房者，短期的伤及无辜在所难免，但是要看到全局和长远。此次房贷利率下调基本上符合预期，对于后续市场的影响可以说也是积极的。

此次房贷利率下调，既符合市场预期，也顺应了刚需改善人群的需求。无疑，会对后续签约的购房者带来最直接的房贷月供的支出减少，减缓还款压力，虽然细微，但是信号意义较大。市场怕的是大家相互僵持不下，这样也就助于市场活跃，刚需也好改善也罢，都可以入手。但是我还想说，炒房者最好就不要来了。想保值增值的人还是可以考虑房地产的，毕竟这个行业还有很大的发展空间，降低预期，保值增值不会有损失。

光宇吐楼市

楼市天天都有大消息，这不房贷利率又下调了。这对广大购房的朋友来说是一个天大的好消息。但是问题来了，眼下刚需，改善和非自住类的投资朋友，他们应该如何配置他们的房产呢？

政策一天一个变化，买房是等一等等继续下调之后再入手，还是现在就下手买房？我们一起来看一看，一起来探讨一下。

一，房贷利率再次下调，给我们释放了一个怎样的楼市信号？

房贷利率这事儿其实都是老生常谈，我们来看一下，最近房贷利率又下调了。

最新LPR值由4.85调整至4.8。也就是说首套利率由原来的4.85+55个基点，下调至4.8+55个基点，首套利率5.4%下调至5.35%，二套利率由5.9%下调至5.85%！

是的目前的房贷利率就大概是这样的一个水平。前面一段时间在8月份的时候，我们就已经得到了通知，10月份的时候就会有一个房贷基准利率的一个参考值，就是参考最近一个月市面上的平均房贷利率水平去加减点，形成购房者的一个实际利率。

当时在8月份的时候，也有很多朋友担心，就是这样的一个新规，调整之后房贷利率会不会导致房子下跌，或者说是会是新一轮的楼市的一个放松信号。我们当时也有解释到这样的一个利率其实没有多大变化，你把它换算成你的首付的实际利率，其实首套房也好，二套房也好，并没有太大的变化，并不会影响楼市本质的上涨，或者说是下跌的一个行情。

同样的本次再次下调房贷利率，你看一下从4.85调到了4.8，下降了5个点，那么首套房的上浮利率和二套房的上浮利率其实并没有太大的变化，首套房还是5%点，几二套房也是百分之五点几接近6这个样子。

在你购买一套几十上百万的房产去贷款的话，这样的一个下调对你的月供其实并没有太明显的帮助，可能也就是那么微乎其微的，小的几十几百块钱这样的一个出入。

那我想说的是房贷利率再次下调，到底给我们楼市透露了一个怎样的信号？其实把所有的信号归结到一起，就是当下可以立即买房了，不要再观望了。

因为房贷利率再次下调，就是在为本轮最严格的一轮楼市上涨做降息的准备。我们也看到，前一段时间已经两次有降息的调整了，虽然力度不是很大，但是我相信接下来的一段时间还会继续出现不同频率的降息，而且所有的力度加在一起，对楼市的上涨一定是一个利好的信息。

所以，不管你是刚需的朋友也好，还是一些改善类型的购房朋友，或者说是一些非自助买来投资的一些投资购房朋友，那么你当下就是应该结合自己的实际情况去选择你该入手的房子了，应该找出准备。

二，房贷利率再次下调，刚需，改善和非自住类的投资的朋友应该如何配置自己的房产？

本轮全国去库存，所有的城市房价都已经发生了翻天覆地的变化，一线城市的房价涨幅特别大，而二线城市以及一些三四线城市，它的房价已经翻倍了。

而这些年我们每一个购房者，不论是刚需的还是改善的，还是一些投资性的朋友，每一次楼市只要有稍微的一点政策性的变动，我们都会去，猜想接下来我们到底是应该等一等买房还是现在立刻就买房，因为我们担心每一个政策的变动都可能导致楼市的上涨。

今天我们就来看一下房贷利率再次下调，作为刚需的朋友也好改善居住的朋友也好，还是一些非自助投资房产类的朋友也好，应该如何去配置自己的资产，是观望一下还是当即入手？

刚需购房朋友：

刚需的朋友只有一个建议，结合你自己的实际情况，当下立刻买房。

当然这个前提是你所在的城市决定的，比如你在一线城市和一些二线城市以及一些国家的中心城市。如果你是在一些三四线城市甚至一些十八九线的小城市，那就不建议你这个时候入手了。

因为

而三四线城市以及一些其他的小县城，它的房价已经到顶了，虽然我们会出一些限制性的政策不让它下跌，但是它未来上涨的动力已经远远的失去了。

改善购房朋友：

改善购房的朋友，那我的建议是多看多对比，然后再结合自身的情况去买房子。

每年的四季度接近年底的时候，很多开发商都会有一些特别有力度的优惠活动，一般情况下除了送一些产品，比如家电啊，手机啊等等一系列的实物产品外，还会有一些在房价上的优惠政策，比如9折85折等等。

所以改善的朋友在这个时候就应该多花时间去看看你所在城市的一些新楼盘，一些改善的洋房啊，别墅啊等等

如果是喜欢买二手房的改善产品，那也建议大家多看一些好的小区，特别是地段交通好一点的，楼龄不是那么旧的都对比一下，然后找一期业主狠狠的杀价，多杀几个你就有了感觉，然后买一个比较适合自己的低价二手房改善产品。

非自住类的投资购房朋友：

对于非自主类的投投资购房朋友，我只有一个建议，就是多关注，然后找上车。

因为房贷利率再次下调，给我们透露的信号真的是太明显了，再加上最近几次的降息虽然力度不大，但是都已经充分的说明，这一波楼市上涨可能已经在路上了。

作为投资者一定不能乱买，一定要把握好最关键的时间点，所以说在这么多政策的出现的这样一个大环境下，我们应该去关注三个点来看看楼市下一步的放松

我们就直接来看一下房地产松绑的信号具体有哪些表现：我们就直接来看一下房地产松绑的信号具体有哪些表现：

第1个表现，一线楼市限购松动全面放开，这可能是一个新的一轮房地产松绑的信号的开始。

第2个表现，央行降息。我们都知道一旦央妈降息就意味着人民币又开始贬值了，从历史来回顾每一次降息，我国的房地产都会有一个很大程度的上涨，它的涨幅都是超出了一般人群工作收入所带来的一个收益。

第3个表现，观察二手房是是有异动，特别是二手房的成交量，连续三个月实现0.5%以上的上涨。

……

是的，一旦出现这三个大信号，那么下一轮楼市就可能再次被放松，会迎来一个大的上涨行情，我们都知道

三，小结

所以无论是刚需的朋友还是改善自助的朋友，还是一些非自住类的投资购房朋友。我的建议是结合自己的实际情况，自己的一个需求，去把控这一轮房贷利率下调给我们购房者带来的利好。

刚需朋友的话建议立刻买房，因为楼市已经基本上处于一个价格相对的低点，要知道没有哪一个人能够买，在楼市的最低点，只能去买一个相对的低点，一定要珍惜目前的楼市行情和一些政策性的利好，给刚需朋友带来的好处，一旦错过了楼市再次上涨，那么你很可能会付出更大的成本和代价。

改善类的朋友的话，就需要去多看，多比较多杀价

非自住类的投资购房朋友。就需要观察更多的，就像我们第2点说的，有三个方面，一是一线城市的限购全面放开，二是央行再次降息，降息的力度还比较大，或者连续的来几次，然后第3个方面就是关注你所在城市的二手房是否有异动，是否连续一个季度连续三个月出现大幅度的一个成交量的上涨。

这样去把控自己的投资购房的时间节点，会有更大的一个收益空间。希望通过以上的一些分享，能够给目前的刚需朋友改善朋友以及一些投资购房的朋友，一一个参考的标准，也希望大家多留言，我们一起讨论，当下到底是不是买房的最佳时期，可以说出你的观点，共同进步。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

首先：降息周期已经打开：

央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次，此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。

这只是开始，从猪肉价格逐渐平稳看，未来几个月LPR还将明显下调。

其次：房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：11月中旬部分城市房地产政策：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

第一：LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

第二：第四次的报价，降息周期开启！

但全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流

第三：目前各地房贷额度基本平稳，出现明显波动的不多，大部分银行依然正常放款，利率微调很少。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

第四：预计2019年房贷额度依然刷新历史记录，但涨幅将明显降低。

原来不同城市之间，房贷的利率差距巨大：

全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关。每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

第五：2019年楼市销售额有望超过16万亿！

10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局

1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。

商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

2018年同期数据：1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，商品房销售额115914亿元。

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局！年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

10月份房地产市场销售活跃，同比均明显上涨，拆分单月数据看，10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米，同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿，同比上涨了9.7%。

整体看，市场在5-6月反弹后，再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。

（2018年全年房地产销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元

第⑦：后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

第⑧：整体看，房地产调控政策避免房贷过量，引导资金进入实体经济！

关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来，密集提及，累计看，中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。

第⑨：LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。

对于购房者来说，刚需购房者，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。

第10：整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

第11：LPR降低后，市场有望平稳

从二手房数据看，连续出现了3个月20个城市房价下调，这也是最近2年来首次出现。

从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去。

第十：降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，当然已经可以看看房了。

大伟看楼市

刚刚，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说：政府的房贷利率正式下调，购房者的成本将会下降。但冷眼认为，短期内房贷利率不会出现下降，长期房贷利率有下降的可能，购房者如果可以等待的话，可以选择明年上半年购房。

一、全球步入降息通道、降低实体经济融资成本是LPR降低的主要因素。

如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读，是无法分析出LPR降低的原因的。从政府“房住不炒”的政策基调而言，没有任何理由降低房贷利率，解读的结果往往会成为刺激楼市的政策。但这完全是错误的解读，我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。

2019年开始，全球各国纷纷步入降息通道，频繁出台降息措施降低利率，以经济龙头美国为例，在短短三个月时间连续降息75个基点。

2019年8月01日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基准利率下调至2-2.25%。

2019年9月18日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2%。

2019年10月30日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。

全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率，对中国造成极大的压力。不过政府至今为止没有动用降息措施，只是通过其他手段来增加市场流动性，从而间接降低房贷利率。

在全球降息的宏观环境下，中国银行借贷利率已经处于较高水平，但如果直接调整银行利率，对经济的副作用较大；通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。

二、实体经济转型的关键时期，LPR利率还有进一步下降的空间。

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

房贷政策改革之后，大家都记住了lpr对房贷利率的影响，却忘记lpr最基本的作用是推动利率市场化，简单来说是希望脱离基准利率，以一个更加低的利率基准降低实体经济的借贷利率，降低实体经济的融资成本。

目前中国的实体经济正好处于升级转型关键时期，中美的毛衣帐还在继续，因此降低实体经济的融资成本将成为未来很长一段时间的政策。

因此，目前LPR利率的降低并不是终点，未来还有进一步降低的可能性。

三、银行房贷利率控制线、房贷额度控制会极大影响房贷利率下浮，短期内房贷真实利率不会下调。

理论上来说：LPR基准利率下降，房贷利率肯定会下降。但冷眼认为这种可能性很低。

首先各个城市的房贷利率并不是由基准利率决定的，还有省银行的房贷利率上浮线、城市银行房贷利率上浮线两道防火墙保护，实际操作中完全可以让房贷利率不跌反涨。

其次目前已经是年底了，各家银行的房贷额度非常紧张，很多银行的房贷已经超额了。在供小于求的市场环境下，银行没理由主动降低房贷利率，让利购房者。

综上所述：冷眼认为此次LPR利率下调完全由于政府降低实体经济融资成本，并不是对楼市放松的信号，并且在年底这个时间点出台，短期内房贷的实际利率不会出现降低。但长期房贷利率有下降的可能，明年上半年是个购房的好时机。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

11月20日，最新一期的LPR报价出炉，在平静了一个月后，贷款利率换锚的最终目的：降低中小企业融资成本的功能开始显现。最新一期的LPR一年期和五年期分别下调5个基点，下降为4.15%和4.80%。LPR的下降在中小企业还没有产生感觉的时候，楼市已经感受到了来自冬日的温暖。

今年以来房贷利率的持续上调是所有人都看在眼里的，面对不断上的贷款利率不少购房者只能出于成本的考虑转为观望，对于刚需、改善和非自住投资的购房者来说都产生了较大的影响。10月8日以后，房贷利率成功平稳换锚，各地区的贷款利率基本与换锚前持平。虽然没有给购房者带来大的影响，但也从一定方面打击了购房者的积极性。而在最新一期的LPR报价公布之后，购房者仿佛又有了购房上的动力。

虽然LPR下调给购房者的贷款并不能带来太多的改善，但是有下降的趋势和优惠总是好的。面对这样的情况，购房者该如何配置房产呢？观望还是及时出手呢？我们就来仔细说一说。

LPR是不是呈现下降的趋势

贷款利率换锚就是要扶持产业的发展，所以从贷款利率予以支持是必要的，但贷款利率的下调又要避开给楼市放水的嫌疑，这就要制定一个更便于调整的贷款利率基础，因此LPR就是这次利率换锚的基础。既然LPR出现了，房贷利率就可以通过加点的方式收紧，收紧程度可控制在1个基点的范围内，相比过去按照基准利率百分比上浮要精确得多。

这样一来，LPR就可以给中小企业的发展带来利好了，所以说LPR在未来还会持续下调。但是现如今我国的贷款利率其实已经下降了不少，下降幅度也是有限的，因此，LPR虽然会下降，但总体下降的幅度绝对不会太大。

房贷利率可以继续加点

面对LPR的下降，为了稳定房贷利率，银行和地方可以持续加点，这一次LPR下调5个基点，地方和银行就可以加5个基点。如此便捷的加点方式对于房贷利率的调节可以说是能够起到及时把控的作用。因此，在房贷利率可以持续加点的背景下，房贷利率想要下降带来楼市利好的可能性也就大大降低了。

抓住时间节点买房

LPR刚刚下调，地方银行的反应速度如何是购房者如何买房的关键。不论是刚需、改善还是投资非自住的购房者，节省贷款利息是这些人现在最迫切需要的。因此，对于购房者而言，如何可以在LPR报价降低之后第一时间拿下贷款，签下和同是最关键的。只要银行还没来及调整加点的方式，购房者抢在第一时间拿下贷款就算是省钱了。

利率重订迎合LPR下降趋势

新政策实施之后，房贷利率也并非是一成不变的，购房者可以和银行签订利率重订的合同，最短重定期为一年，也就是说在贷款满一年以后，贷款利率可以根据最新的LPR报价重订，只不过当时的加点要保持不变。这样一来，先期的购房者如果可以遇到LPR下降的时候重订利率那么就可以实现贷款省钱的目的。

购房者如果购房需求急迫其实不必顾虑房贷利率的涨跌，因为当前房价稳定期利率变化十分有限，利率的变化不会带来贷款月供上的明显变化。对于有投资需求的购房者来说也是一样，但既然有房子也可以考虑再看几期房贷利率的走向与变化。总之一句话，房子是生活的必需品，过多的顾虑反而会让你措施机会，因为个别人观望不买房，并不能对楼市整体产生什么影响。

房产老J

对刚需人群来说，现在房价高昂，买房不易，降息是实实在在的实惠，虽然省的钱不多，但能省钱就是好事，聊胜于无。

对非自住人群来说，比起减少的购房成本，他们更在意的是降息的意义。楼市行情陷入低迷状态已经许久了，市场上人气低落，观望情绪浓厚，大家对楼市的利好消息望眼欲穿，本次利率降低对楼市来说可谓久旱逢甘霖，也许它代表着楼市利率降低的通道已经打开，对提升市场的信心意义重大。

虽然现在不但房价便宜了，而且可供选择的房源也多了，但小编还是认为购房者应该再观察等待一段时间，因为一方面楼市的利好才刚刚开始，未来还会有更大的利好消息，另一方面临近年关开发商的销售压力很大，以价换量的销售方式将会是市场的主流。

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