2019已接近尾声，如何“找钱”来应对即将到来的还款期，是监管仍在加码的大背景下，摆在融资压力巨大的房企面前的一道“必答题”。
监管高压下，不少房企加快了海外发债的步伐。
日前，万科企业股份有限公司全资子公司万科地产（香港）有限公司拟发行2笔美元票据，合计发行规模为7.23亿美元。其中，A系列票据将于2025年到期，交易金额为4.23亿美元，年利率3.15%；B系列票据将于2029年到期，交易金额为3亿美元，票面利率3.50%。该票据预计将于2019年11月13日生效。
11月7日，弘阳地产公告称，建议进一步发行于2022年到期的美元优先票据，利率9.95%。佳兆业近日也发布公告称，将发行额外2023年到期的1.5亿美元规模、利率为10.875%的优先票据，这是佳兆业今年以来的第10次海外融资。
据不完全统计，11月初仅一周内，房企已发布的海外融资计划规模已超过23.5亿美元。
境内“找钱”难
海外发债来“补血”
数据显示，房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年为475.66亿美元，偿债压力陡增。
有机构预计，到2020年下半年和2021年上半年，房企的偿债压力将会进一步上升，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
这么多钱要还，钱从哪儿来？融资。
但自2019年5月，中银保监会要求银行、信托、租赁等金融机构抬高房企融资门槛，并对没按规矩办事的机构进行惩罚开始，政策层面的资金收紧信号便持续不断，从银行贷款到发债、再到信托融资，房企境内融资渠道几乎全面被限。
近日，北京银保监局、人行营管部发布《关于银行业金融机构房地产授信业务风险提示的通知》，从加强授信管理、防范过度融资、审慎评估担保、监控资金用途四个维度，对各银行业金融机构房地产授信业务管理进行规范。
标普全球评级此前发布报告称，中国房地产开发商正在换挡变速，也要接受融资环境前所未有的收紧的现实。
“融资环境持续收紧，让企业资金链压力加大，从其他渠道补充现金流是必然选择。”一位机构人士表示，从更长期的时间线看，这种“不得不为之”的紧迫感更明显。
从近百家典型房企债券类融资监测的情况来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4139亿元，占2018年全年的57.3%。其中，境内发债1331亿元，占2019年境内外发债总量的32%；境外发债2808亿元，占比68%，相较于2018年上升了20个百分点。
值得注意的是，今年7月初，房企现集中式海外举债。据不完全统计，仅7月上旬，就有近20家房企海外融资，总额近100亿美元。
融资成本两极分化
中小房企陷“破产潮”
境外房企在融资能力上的差异正在拉大，从融资利率来看，龙头房企优势明显。万科日前发行的两期中期票据票面利率在3.5%以下，绿城中国发行的6亿优先票据票面利率为4.55%。
相比排名靠前、在银行“白名单”内的房地产公司而言，中小房企的境外发债融资成本偏高，发行票面利率5%-8%，甚至超过10%。德信中国、大发地产、弘阳地产、佳源国际控股、中梁控股等中小房企的海外债票面利率基本在10%以上，而当代置业、泰禾集团、明发集团发行的3只海外债券票面利率已达15%。
而海外债集中到期，成了压垮部分中小房企的最后一根稻草。据人民法院网公告，约有400多家房企发布了破产公告。从债券市场来看，今年以来颐和地产和三盛宏业等房企债务危机爆发，牵连到不少投资机构。
究其原因，有观点认为，房地产业周转周期较长的特点，让中小企业在销售降温、融资政策收紧的环境下，偿债能力面临巨大考验。对于中小房企来说，转型升级也很困难，一旦周转失控，资金链断裂，没有大型房企接盘，直接面临的就是破产。
当下中小房企四处发债也是无奈之举，如何突破发展困局？放有专家表示，缓开发节奏，要么采取抱团策略，深耕区域市场，开发细分领域的产品；要么争取与品牌房企合作开发，赢得企业生存机会。
外债风险增加
规范管理进行时
但去年以来，部分房企境外过度发债，募集外债资金用于偿还内债等，增加了外债风险。
机构数据显示，2019年初至今房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加了30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿元、316.38亿元，国内房企发行外债创新高之际，偿债规模也在逐年走高。
对于风险，政策层面也进行了相应的规范管理。7月12日，国家发展与改革委员会（以下简称“发改委”）官网发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号)（以下简称《通知》），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
值得注意的是，8月16日，发改委新闻发布会上，政研室副主任、委新闻发言人孟玮针对收紧房企海外发债进行了澄清，表示不是收紧是规范管理。
孟玮表示，7月初印发的《通知》，对房地产企业发行中长期外债备案登记申请流程、募集资金用途、风险防范等方面明确了具体要求，目的就是要进一步完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策层面明确不是简单的收紧发债，而是一种规范的做法，这也是为当前政策定调。从实际情况看，政策管控更多的是强调对金融风险的剔除，尤其是对一些不合规的融资做法进行剔除。“管控是对债券发行流程、用途等进行了管控，有助于进一步落实稳健融资的导向，对相关企业规范融资和规范经营都有积极作用。从实际过程看，相关企业也需要继续健全后续融资和财务体系。”他说。
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