2019已接近尾聲，如何“找錢”來應對即將到來的還款期，是監管仍在加碼的大背景下，擺在融資壓力巨大的房企面前的一道“必答題”。
監管高壓下，不少房企加快了海外發債的步伐。
日前，萬科企業股份有限公司全資子公司萬科地產（香港）有限公司擬發行2筆美元票據，合計發行規模為7.23億美元。其中，A系列票據將於2025年到期，交易金額為4.23億美元，年利率3.15%；B系列票據將於2029年到期，交易金額為3億美元，票面利率3.50%。該票據預計將於2019年11月13日生效。
11月7日，弘陽地產公告稱，建議進一步發行於2022年到期的美元優先票據，利率9.95%。佳兆業近日也發佈公告稱，將發行額外2023年到期的1.5億美元規模、利率為10.875%的優先票據，這是佳兆業今年以來的第10次海外融資。
據不完全統計，11月初僅一週內，房企已發佈的海外融資計劃規模已超過23.5億美元。
境內“找錢”難
海外發債來“補血”
數據顯示，房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年為475.66億美元，償債壓力陡增。
有機構預計，到2020年下半年和2021年上半年，房企的償債壓力將會進一步上升，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。
這麼多錢要還，錢從哪兒來？融資。
但自2019年5月，中銀保監會要求銀行、信託、租賃等金融機構抬高房企融資門檻，並對沒按規矩辦事的機構進行懲罰開始，政策層面的資金收緊信號便持續不斷，從銀行貸款到發債、再到信託融資，房企境內融資渠道幾乎全面被限。
近日，北京銀保監局、人行營管部發布《關於銀行業金融機構房地產授信業務風險提示的通知》，從加強授信管理、防範過度融資、審慎評估擔保、監控資金用途四個維度，對各銀行業金融機構房地產授信業務管理進行規範。
標普全球評級此前發佈報告稱，中國房地產開發商正在換擋變速，也要接受融資環境前所未有的收緊的現實。
“融資環境持續收緊，讓企業資金鍊壓力加大，從其他渠道補充現金流是必然選擇。”一位機構人士表示，從更長期的時間線看，這種“不得不為之”的緊迫感更明顯。
從近百家典型房企債券類融資監測的情況來看，2019年上半年房企境內外債券類融資總額4139億元，佔2018年全年的57.3%。其中，境內發債1331億元，佔2019年境內外發債總量的32%；境外發債2808億元，佔比68%，相較於2018年上升了20個百分點。
值得注意的是，今年7月初，房企現集中式海外舉債。據不完全統計，僅7月上旬，就有近20家房企海外融資，總額近100億美元。
融資成本兩極分化
中小房企陷“破產潮”
境外房企在融資能力上的差異正在拉大，從融資利率來看，龍頭房企優勢明顯。萬科日前發行的兩期中期票據票面利率在3.5%以下，綠城中國發行的6億優先票據票面利率為4.55%。
相比排名靠前、在銀行“白名單”內的房地產公司而言，中小房企的境外發債融資成本偏高，發行票面利率5%-8%，甚至超過10%。德信中國、大發地產、弘陽地產、佳源國際控股、中梁控股等中小房企的海外債票面利率基本在10%以上，而當代置業、泰禾集團、明發集團發行的3只海外債券票面利率已達15%。
而海外債集中到期，成了壓垮部分中小房企的最後一根稻草。據人民法院網公告，約有400多家房企發佈了破產公告。從債券市場來看，今年以來頤和地產和三盛宏業等房企債務危機爆發，牽連到不少投資機構。
究其原因，有觀點認為，房地產業週轉週期較長的特點，讓中小企業在銷售降溫、融資政策收緊的環境下，償債能力面臨巨大考驗。對於中小房企來說，轉型升級也很困難，一旦週轉失控，資金鍊斷裂，沒有大型房企接盤，直接面臨的就是破產。
當下中小房企四處發債也是無奈之舉，如何突破發展困局？放有專家表示，緩開發節奏，要麼採取抱團策略，深耕區域市場，開發細分領域的產品；要麼爭取與品牌房企合作開發，贏得企業生存機會。
外債風險增加
規範管理進行時
但去年以來，部分房企境外過度發債，募集外債資金用於償還內債等，增加了外債風險。
機構數據顯示，2019年初至今房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加了30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億元、316.38億元，國內房企發行外債創新高之際，償債規模也在逐年走高。
對於風險，政策層面也進行了相應的規範管理。7月12日，國家發展與改革委員會（以下簡稱“發改委”）官網發佈《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(發改辦外資〔2019〕778號)（以下簡稱《通知》），要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
值得注意的是，8月16日，發改委新聞發佈會上，政研室副主任、委新聞發言人孟瑋針對收緊房企海外發債進行了澄清，表示不是收緊是規範管理。
孟瑋表示，7月初印發的《通知》，對房地產企業發行中長期外債備案登記申請流程、募集資金用途、風險防範等方面明確了具體要求，目的就是要進一步完善房地產企業發行外債備案登記管理，強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策層面明確不是簡單的收緊發債，而是一種規範的做法，這也是為當前政策定調。從實際情況看，政策管控更多的是強調對金融風險的剔除，尤其是對一些不合規的融資做法進行剔除。“管控是對債券發行流程、用途等進行了管控，有助於進一步落實穩健融資的導向，對相關企業規範融資和規範經營都有積極作用。從實際過程看，相關企業也需要繼續健全後續融資和財務體系。”他說。
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