导言：房屋征收过程中，评估报告是确定房屋价值，决定被征收人最终补偿金额的至关重要的依据。若对评估结果不满，被征收人可以向评估公司提起评估复核申请，若对评估复核结果仍然不满，则可以向当地的评估专家委员会对评估结果申请鉴定。
评估报告主要是根据房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及房屋装饰装修等房屋自身因素所作出的。另外，评估方法、评估时点的选定对评估结果也有着不容小觑的影响。
结合本所律师办案经验，本篇文章带大家亲身感受房屋评估的全过程，看看大型厂房用作商用，怎么评估结果如此之低，律师如何带领被征收人合法理性维权！
[案情简介]
嵇女生和姚先生是浙江省桐乡市濮院镇一座大型厂房的合法所有权人，该厂房一直用于出租。因桐乡市人民政府关于濮院镇旧镇改建（二期）项目建设需要被纳入征收范围，该项目于2016年12月7日作出《房屋征收决定公告。该厂房一共进行了三次评估，第一次作出的浙建房估证字[2010]008号评估报告是在2016年9月25日出具的，以2014年3月6日为评估时点，评估价格为4397892元。第二次是于2018年12月31日作出的浙经纬[2018]估字第TXPY012001号评估报告，后因评估内容不完整而撤回予以重新制作。而这第三次评估报告就是于2019年8月15日重新作出的浙经纬[2019]估字第TXPY008001号评估报告，评估时点为2016年12月7日，评估价格为6388974元。
【维权过程】本案嵇女士和姚先生在本所律师的指导下申请评估复核，浙江经纬房地产评估有限公司维持了评估报告。后嵇女士和姚先生向嘉兴市房地产评估专家委员会提起鉴定申请。在鉴定途中，浙江经纬房地产评估有限公司撤回该评估报告，遂终止鉴定。
[律师点睛]
所谓“外行看热闹，内行看门道。”如果真的对房屋评估那点事不了解，一般人可能会觉得：哇噻，这补偿的真多，好几百万呢！但是，律师要在这里告诉您的是：这评估结果非常不合理！根本无法充分保障被征收人的合法权益！律师是如何看出这里的不合理的呢？请大家跟着本所律师的逻辑思索一番便明白了。以后如若要到房屋征收的评估问题也可以从以下几个方面来考量其合法和合理性。
第一，看评估机构的选定程序。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，申请人自始至终均未参与过评估机构的选择，而是“被通知”浙江经纬房地产评估有限公司为涉案征收项目的评估机构。可见，申请人的知情权及参与权从一开始就未得到应有的保障。
第二，看房屋面积及土地使用权面积的认定是否有遗漏。
嵇女士和姚先生在评估中认定的房屋建筑面积是1978.2平方米，土地使用权面积是2755.44平方米，评估报告中是以上述面积来进行评估的，但是嵇女士和姚先生还有600多平方米的无证房屋没有进行评估，本所律师认为这是不合理的，对这部分房屋也要给予相应的补偿，不能一刀切认为无证房屋及为违法建筑。
第三，看评估时点。
现在房价上涨的这么厉害，可以说房价是一天一个价！本案中房屋的评估时点是2016年12月7日，即为征收决定公告之日。第一次评估结果之所以无效，也就是因为评估公司没有发现该厂房被纳入征收这一事实，评估时点弄错，所以导致该次评估无效，不能作为认定房屋价值的依据。而第二次评估报告是由于评估结果不够完整而无效，实践中，有些地方对被征收人房屋价值的评估仅仅出具一页评估结果表，而对估价技术报告等则不予以重视，这样的评估报告实际上是不完整的，不具有合法性。
第四，看评估方法的选用。
这点对房屋价值的评估结果也影响重大!根据《资产评估法》第26条、《国有土地上房屋征收和评估办法》第13条之规定，应当对评估方法进行适用性分析。在实施评估时，应当优先选择市场比较法，这样有利于充分保障被征收人的合法权益。其次，可以选用收益法、假设开发法、成本法。选择评估方法不同，会导致评估结果的巨大差异性。在实施评估中，应当采用两种评估方法进行评估测算，并对各种评估方法的测算结果进行核较和比较分析后，合理确定评估结果。本案中，对嵇女士和姚先生的房屋选用成本法进行价格测算，是十分不合理的。嵇女士和姚先生的房屋虽然是工业用途，但是其将房屋出租给他人进行商业经营，房屋本人是有收益的，且周边也有类似房地产进行交易，所以应当选用比较法或者收益法来对房屋价值进行评估。
第五，评估报告的应用期限
《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，
不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说估价报告应用有效期必须是一个确定的日期，并且最长为一年，可能更短。而涉案评估报告规定应用有效期为报告出具之日至征收补偿协议签订之日止。征收补偿协议的签订受很多因素影响，签订之日不能确定，此有效期规定模糊，不符合法律规定。第三点和第五点我们可以结合来看一下，在本案中，评估时点为2016年，但是评估报告作出的日期则为2019年，倘若最长一年的适用期限，被征收人也即2020年才可以获得补偿，而补偿的数额是以2016年的价格为基准的，这显然是不合理的，现在房地产市场价格瞬息万变，以2016年的房屋价格进行补偿，意味着被征收人的资产价格严重缩水，无法保障被征收人的生活水平不下降！本所律师认为，应当以2019年的房地产市场价格对被征收人的房产进行评估和补偿。
周涛律师简介
北京诚略律师事务所主任律师，不动产征收及行政诉讼业务领域资深专业律师。
执业以来，周涛律师以其兢兢业业的工作态度和专业娴熟的业务能力深得委托人的认可和信赖，并保持十几年来“零投诉”、“零差评”的记录，在征地拆迁以及行政诉讼业务领域享有盛誉。
周涛律师代理的浙江金华许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及赔偿案，被最高人民法院评为2018年“第一批保护产权和企业家合法权益典型案例”、“2018年推动法治进程十大案件”、“2018年度人民法院十大民事行政案件”，周涛律师代理的中南大学湘雅三医院江凤林医生与长沙市人民政府、长沙市公安局岳麓分局行政处罚及行政复议纠纷一案，该案作为全国首例“医告官”案，受到中央人民广播电台、三湘都市报等官方媒体的广泛关注和报道，也引起全社会对“暴力伤医”问题的关注和探讨，为促进法治建设及保护医务工作者的合法权益起到重要推动作用…周涛律师代理的征地拆迁、行政处罚等行政诉讼案件已经覆盖全国28个省、自治区、直辖市，为全国各地数百名委托人争取到合法权益。
陈晨律师简介
北京诚略律师事务所主办律师，曾就职于北京在明律师事务所，不动产征收及行政诉讼业务领域专业律师。执业以来，陈晨律师以专业的业务能力和严谨的工作态度受到委托人的好评。
陈晨律师协助周涛律师代理的浙江金华许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及赔偿案，被最高人民法院评为2018年“第一批保护产权和企业家合法权益典型案例”、“2018年推动法治进程十大案件”、“2018年度人民法院十大民事行政案件”；作为周涛律师团队成员，参与济南市历城区华山片区暴力强拆引发的行政诉讼案件，接受华山片区40余户被拆迁人的委托。该案办理时间长达五年之久，暴力强拆案件性质恶劣，影响广泛，并引发全国关注的“杨玉波案”。陈晨律师在办案过程中受到威胁、恐吓，但是不畏强权，依法积极为委托人争取合法权益，并多次义务帮助委托人到最高院立案，受到委托人的一致认可和好评。此外，陈晨律师在北京、上海、辽宁、山东、浙江、贵州、广西、陕西等20多个省、自治区、直辖市代理不动产征收行政诉讼案件，为委托人争取到合法权益。
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