◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，重申按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
然而，一些市场敏感人士发现这与央行之前发布二季度报告表述上有细微差别，似乎紧张而又兴奋。到底少了什么，即删除坚持“房住不炒”的定位，这些人认为“这是重大变化”，也有一些人认为整体表达的意思是一致的，还有一些人认为会有一些变化。
7月底，央行官网一则新闻稿曾透露： 房地产行业占用信贷资源依然较多。 要求 各类银行要强化问题导向和目标导向， 主动提高政治站位，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。
11月18日，央行重启7天“逆回购” 操作 ，相当于融券 ，向市场投放资金1800亿元，备受关注的焦点在于中标利率下调5个BP至2.5%，距上一次下调已时隔4年之久。这被市场认为是政策利率降息的重要信号。
前不久，深圳取消“豪宅税”，标准是容积率1.0以上，单套户型144㎡以下的住房。因为这两年深圳的房价涨得太凶，普通住宅摇身一变，现在都成豪宅级。
政策本是一番好意，此消息一出，市场沸腾，被市场人士解读为“强刺激”。因为前三季度，深圳GDP增速6.6%，同比下滑1.5个百分点，上半年增速7.4%，说明第三季度迅速下降。
所以说，楼市事关全局，“房住不炒”成为国策，当前调控已进入深水区，任何风吹草动都会起波澜，市场需要权威声音及时解读。
就中大型房企融资而言，监管层依然“层层设卡”，进行严格限制，比如公司债。 11月18日，位列“2019年中国房企百强榜”第42位的华发股份，发行40亿元公司债融资说明书已正式发布“封卷稿”，静待监管层“批”还是“不批”。
九月上旬，上交所发函曾指出，截至今年3月底，华发股份少数股东权益占所有者权益的比例54.1%，要求其说明少数股东权益的主要构成，结合少数股东退出的安排，对偿债能力的影响。 依照监管层的“火眼金睛”，这里是否大量藏匿“名股实债”之雷。
10月25日，华发股份对外披露了监管答复函，表述说之所以少数股东权益规模较大，主要是其采取了“合作开发”模式，合作项目中的并表项目占比和规模较大，承诺不存在股权回购或盈利承诺，以及名股实债等隐匿性重大信息。
截止今年三季报末，华发股份涉及少数股东权益总规模181.56亿元，归属于母公司的所有者权益185.76亿元，这意味着少数股东权益占公司总权益已低于50%，与2018年末时相比少数股权占比已明显降低。
注：华发股份2019年三季报
从上述不难发现，华发股份涉及永续债余额已增至近60亿元，比去年末近30亿元。 截至三季报末，货币资金253.86亿元，比去年末增加62.5亿元，短期借款余额约122亿元，比去年底时略微有减少，一年期有息负债余额168.66亿元，比去年底时减少85亿元， 现金短债 覆盖率 从年初的43.5%提升至73.1%，但资金链压力 依然 较大 。
这势必会影响到土地投资的节奏。华发股份前三季度获取项目 13个，总建面243万方，总地价152亿元，前三季度拿地力度有所回落，从区域来看，加大 华南拿地力度，珠海大本营继续拿地，新进入汕尾、湛江。
注：华发股份全国布局图
今年前三季度， 华发股份实现营业收入194.38亿元，同比增长48%，实现归母净利润17.3亿元，同比增长6.8%，实现 销售金额610亿元，同比增长51%，累计销售面积265万方，同比增长68%。
从全国房企的销售来看，华发股份的销售额 同比 增幅 51%已算是比较高的，但在大行业趋冷的背景下， 受单季度均价下滑影响，同比下滑36%，单季度销售金额增速回落至16%。
我们再来看一下10月销售，华发虽未披露当月销售额，但从克而瑞公布华发9月全口径销售数据与华发官方披露的数据一致来看，具有较强的参考性，公布华发前10个月 全口径销售 数据 为670亿元，意味着10月份销售额仅60亿元，去年同期为43亿元。
注：华发股份2019年1-10月全口径与权益销售额
11月12日，华发股份推出融资额19亿元的购房尾款收益权ABS产品，投资人为控股股东华发集团旗下珠海金控的子公司。9月初，华发股份推出70亿元供应链融资计划，以缓解资金压力。7月底，华发股份曾抛出60亿元购房尾款资产支持票据（ABN）融资计划，同时通过陕国投信托设立10亿元集合信托融资计划。
华发集团作为珠海实力最强的两家国企之一，旗下华发股份依托大湾区优势，近两年规模突飞猛进，尽管当前资金链依旧紧张，但作为大型国企上市平台，融资能力和渠道依然较为强大。能否成为冲刺一线阵营的黑马，外界拭目以待。
加群、交流，请添加密探君微信：drljjxs
閱讀更多 地產密探財經 的文章
