◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
11月16日，央行發佈2019年第三季度中國貨幣政策執行報告，重申按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
然而，一些市場敏感人士發現這與央行之前發佈二季度報告表述上有細微差別，似乎緊張而又興奮。到底少了什麼，即刪除堅持“房住不炒”的定位，這些人認為“這是重大變化”，也有一些人認為整體表達的意思是一致的，還有一些人認為會有一些變化。
7月底，央行官網一則新聞稿曾透露： 房地產行業佔用信貸資源依然較多。 要求 各類銀行要強化問題導向和目標導向， 主動提高政治站位，轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。
11月18日，央行重啟7天“逆回購” 操作 ，相當於融券 ，向市場投放資金1800億元，備受關注的焦點在於中標利率下調5個BP至2.5%，距上一次下調已時隔4年之久。這被市場認為是政策利率降息的重要信號。
前不久，深圳取消“豪宅稅”，標準是容積率1.0以上，單套戶型144㎡以下的住房。因為這兩年深圳的房價漲得太兇，普通住宅搖身一變，現在都成豪宅級。
政策本是一番好意，此消息一出，市場沸騰，被市場人士解讀為“強刺激”。因為前三季度，深圳GDP增速6.6%，同比下滑1.5個百分點，上半年增速7.4%，說明第三季度迅速下降。
所以說，樓市事關全局，“房住不炒”成為國策，當前調控已進入深水區，任何風吹草動都會起波瀾，市場需要權威聲音及時解讀。
就中大型房企融資而言，監管層依然“層層設卡”，進行嚴格限制，比如公司債。 11月18日，位列“2019年中國房企百強榜”第42位的華髮股份，發行40億元公司債融資說明書已正式發佈“封卷稿”，靜待監管層“批”還是“不批”。
九月上旬，上交所發函曾指出，截至今年3月底，華髮股份少數股東權益佔所有者權益的比例54.1%，要求其說明少數股東權益的主要構成，結合少數股東退出的安排，對償債能力的影響。 依照監管層的“火眼金睛”，這裡是否大量藏匿“名股實債”之雷。
10月25日，華髮股份對外披露了監管答覆函，表述說之所以少數股東權益規模較大，主要是其採取了“合作開發”模式，合作項目中的並表項目佔比和規模較大，承諾不存在股權回購或盈利承諾，以及名股實債等隱匿性重大信息。
截止今年三季報末，華髮股份涉及少數股東權益總規模181.56億元，歸屬於母公司的所有者權益185.76億元，這意味著少數股東權益佔公司總權益已低於50%，與2018年末時相比少數股權佔比已明顯降低。
注：華髮股份2019年三季報
從上述不難發現，華髮股份涉及永續債餘額已增至近60億元，比去年末近30億元。 截至三季報末，貨幣資金253.86億元，比去年末增加62.5億元，短期借款餘額約122億元，比去年底時略微有減少，一年期有息負債餘額168.66億元，比去年底時減少85億元， 現金短債 覆蓋率 從年初的43.5%提升至73.1%，但資金鍊壓力 依然 較大 。
這勢必會影響到土地投資的節奏。華髮股份前三季度獲取項目 13個，總建面243萬方，總地價152億元，前三季度拿地力度有所回落，從區域來看，加大 華南拿地力度，珠海大本營繼續拿地，新進入汕尾、湛江。
注：華髮股份全國佈局圖
今年前三季度， 華髮股份實現營業收入194.38億元，同比增長48%，實現歸母淨利潤17.3億元，同比增長6.8%，實現 銷售金額610億元，同比增長51%，累計銷售面積265萬方，同比增長68%。
從全國房企的銷售來看，華髮股份的銷售額 同比 增幅 51%已算是比較高的，但在大行業趨冷的背景下， 受單季度均價下滑影響，同比下滑36%，單季度銷售金額增速回落至16%。
我們再來看一下10月銷售，華髮雖未披露當月銷售額，但從克而瑞公佈華髮9月全口徑銷售數據與華髮官方披露的數據一致來看，具有較強的參考性，公佈華髮前10個月 全口徑銷售 數據 為670億元，意味著10月份銷售額僅60億元，去年同期為43億元。
注：華髮股份2019年1-10月全口徑與權益銷售額
11月12日，華髮股份推出融資額19億元的購房尾款收益權ABS產品，投資人為控股股東華髮集團旗下珠海金控的子公司。9月初，華髮股份推出70億元供應鏈融資計劃，以緩解資金壓力。7月底，華髮股份曾拋出60億元購房尾款資產支持票據（ABN）融資計劃，同時通過陝國投信託設立10億元集合信託融資計劃。
華髮集團作為珠海實力最強的兩家國企之一，旗下華髮股份依託大灣區優勢，近兩年規模突飛猛進，儘管當前資金鍊依舊緊張，但作為大型國企上市平臺，融資能力和渠道依然較為強大。能否成為衝刺一線陣營的黑馬，外界拭目以待。
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