週三的時候還在說濟南樓市所有的事情都在加速變化，然而市場行情真的是瞬息萬變。
週四的時候張馬片區時代公館部分房源釋放一口價12000元/平米，精裝修……
10月份我記得寫過一篇文章，讓想買房的一定盯緊自己的意向樓盤，因為說不定突然就釋放出特價房源，現在的確是這樣。
加速降價，加速賣房，加速回籠資金，就在這有限的11、12月，時間真的進入倒計時階段。誰先跑起來，誰先收穫一波購買力，在限購限貸依然從嚴的大前提下，購買力真的越來越弱……大家對樓市的預期也逐漸降溫。
加速促銷的剛需片區
最前線的戰場，現在非唐冶、雪山、工業北、CBD、漢峪片區莫屬了，這四個區域幾乎聚集了濟南4成的樓盤，每個片區都有7-8個樓盤同時在售。相比較其餘片區，這幾個片區內互相競爭壓力最大。
唐冶、雪山、工業北片區剛需樓盤扎堆，在年底衝刺任務壓力下，逐步讓利於民了。
唐冶的新城可以說是低價格入市先鋒，因為屬於新入市樓盤所以不能說是降價，只能說是低開，兩棟11層價格12000+價格，實在是吸引不少客戶，相信接下來的18層小高層又會給置業者驚喜。至於其餘樓盤是不是跟進，那就看公司對業績的考核了。
雪山片區又分雪山南部中新版塊，和雪山北部，這幾個樓盤中西錦繡天地赤裸裸的搞了大半年的價格促銷，將高層價格拉到11000-12000，近幾個月北部旭輝、金茂、金地相繼拿出18層小高層促銷，價格到了13500左右。
工業北片區新城今年一直在低價銷售，張馬片區一直在硬挺，然而進入10月份之後張馬片區價格開始鬆動，進入11月份誰還能繃住？隨著璟樾、錦悅府讓利價格到了11500左右，正榮悅棠府高層價格能到11000-12000，正榮天辰精裝修價格13000-13500＋。這幾天時代公館部分房源12000精裝一口價，又是一波促銷。這個片區一直默默走量賣房的還有一個祥泰城，明年還會殺出一箇中建的新盤，所以說這個片區明年依然是戰火紛飛。天鴻公園大道最近竟然允許購房者可以分期了，這對購房者也是好消息。
因為現階段片區都屬於剛需片區，大家配套差距不大，對於剛需購房者來說，價格最敏感，剛需片區打價格戰是必然。
價格相對穩定的改善片區
CBD片區自2016年開始是濟南舉全市之力打造的重點片區，然而現如今CBD與漢峪金谷片區合成濟南國際金融城。整個片區8個樓盤，又分5個精裝、3個毛坯，現在來看能走量的也就是幾個毛坯樓盤：中信泰富、綠地、華潤，部分樓盤月銷量個位數，甚至一星期都賣不了一套，賣的好的一個月30套差不多，一天一套。
漢峪片區樓盤也比較扎堆，高端3萬左右的樓盤是很難走量的，而20000-25000這個區間段的銷量還可以，比如玉蘭花園銷量還可以，華皓剩餘房源不多了，價格上也做了稍微讓利，銷量還可以。其餘的三盛、中鐵整體而言品質上就差一點了，在片區內墊底。產品好、品質優的樓盤在這個區域內價格就堅挺，相對來說普通樓盤只有降價的份兒了。
鳳凰路附近的金茂府、玖璽城，這兩個樓盤真的是自成一派，與長嶺山片區劃清了界限，與CBD打出了差異化，反倒是與漢峪片區屬於直接競爭相愛相殺。金茂府主打科技住宅，不管別的競品說什麼，人家的標籤就是科技住宅；玖璽城一開始賣的是自己的配套加上歷下區，現在賣的是學區房。所以選擇這兩個樓盤的目的就很明確，部分注重生態環境的會選擇漢峪片區，畢竟煉油廠的影響對這倆樓盤還是有一點影響。這倆樓盤的隱患還有一個就是——鳳凰路高架橋到底修不修呢？
二環南也是自成一片，幾個樓盤華潤、萬科、綠地、魯能，近期也都有特價房推出，與之前價格相比都有讓利。萬科雙十一推出特價房17000元左右，屬於特殊樓座，而且不是正南正北，這個還是能夠理解的。這個片區的購房需求還是很大的，整個市中區想買新房的幾乎都只能在這個片區置業，所以你指望價格大調整也很難，如果鐵定要在這裡置業，多關注樓層不錯的特價房源，11、12月或許還有驚喜。
對於改善片區，因為大家更注重品質，所以價格戰就不會那麼激烈，你越是降價購房者反倒越是打鼓。不管樓盤有沒有真正的品質，都要樹立自己的高品質形象，能溢價的開發商產品、口碑自帶光環，不能溢價的編個故事也得把品質給你描繪出來。
能否對明年樓市持樂觀態度？
我的觀點是樂觀不起來，明年濟南樓市平穩或者是陰跌。又要分不同的片區、具體的樓盤去看待。
我們先來分析一下濟南樓市整體情況：
整體濟南樓市的增量資金在哪裡？我想短時間是看不到的，老百姓槓桿已經很高，有錢人被限購摁住了；
限購、限貸完全放開是不可能的，只能是相對鬆動，購買人群也是有限，人才引進我們都懂的，高收入人群很難大量引入；
住宅供應量不減反增，2020年看現在在售樓盤能有幾個清盤的？舊盤順銷、加推，新盤持續入市，二手房掛牌量高高在上。
資金、購房者、購買力、供應量這幾方面你看清了，就會有明確答案了。如果談房地產的週期經驗主義，那這一次恐怕大部分人都是失敗的。
幾樓小結：11、12月份開發商踩踏出貨，促銷潮一浪浪襲來了，能讓利的差不多就看這倆月了。我上面提到的促銷剛需盤價格真的是到位了，剛需是可以出手的，沒有無休止的降價。
而對於品質不錯的改善樓盤，購房者也可以購買，畢竟在濟南真正的好房子的確不多。
對於投資嘛，都說了明年也不樂觀，你要是錢的確沒地放用，買我也不攔著。
個人觀點，供您參考。
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