文丨老马
今天和朋友聊天，出现了以下的对话：
大头：你房子买哪了？
圈儿：南四环。
大头：咦，恁球远！
这个说“远”的大头，经常活动的区域就在金水老城，北不过农业路，南不过陇海路，东不过未来路，西不过文化路。
大概就是这么一个范围↓↓↓
大头非地产从业人员，来郑已经5年时间，在大郑州范围内，只熟悉金水区、管城区的部分区域。去惠济区看过黄河，去东区看过如意湖，去二七看过二七塔，去中原区过看四大中心，至于白沙、绿博、滨河、高新，压根不知道在哪。
所以，当他听到南四环的时候，虽然不知道在哪，但只有一个感觉：
“恁球远”！
01
郑州发展太快了，以至于三环之外还是一片工地，四环的房子就已经全面开卖了。
郑州此次限购之前的2015~2016年，郑州卖的最火的项目是哪里？
管南的鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、正商中州城，正儿八经的南三环地铁口楼盘。
甚至航海路上的正商城还有房子，世茂云尚城还叫源升金锣湾，永恒理想世界的广告贴满航海路，和昌湾景国际还卖的正火，融创龍府的开盘创造了郑州之最。
那时候的郑州，三环正火。
现在呢？
三环附近的楼盘寥若星辰，三环内的市区项目，更是会遭到疯抢。
因为大家都明白，再过三年，也许三环之内的新房，就真的买不到了。
现在郑州最火的楼盘，全都集中在了四环区域。
南四环沿线从二七新城到管南，十几个楼盘并列排开，阵势浩大。
西四环沿线，从常西湖新区到高新新城，借着四环高架即将开通的东风，也卖的红红火火。
郑州的四环时代，已经到来。
02
但是，在很多人的眼中，四环依然很远。
对于绝大多数的刚需购房者来说，【通勤】都是一个非常重要的考量因素。
如果通勤时间超过1个小时，对于郑州打卡上班的“社畜”来说，很难接受。
但是，讨论通勤时间的时候，总要确定一个目的地才可以。
确定目的地，有两个难点：
第一：
郑州其实是一个多商业中心的城市，虽然明面上可能只有CBD、高铁站商务片区，但是更多的公司会分布在郑州各个区域。
所以这个目的地如果是单一的一个，CBD或者高铁站又或者紫荆山，都很难有代表性。
第二：
买房有非常强烈的地缘性。
在北三环工作的人，更偏向往北边买，会觉得南三环都很远；
在航海路工作的人，更偏向买南边，会觉得北三环比南龙湖更远。
这种地缘性，同样体现在卖房子的时候。
南四环项目的户外广告，通常不会超过陇海路；
北四环项目的户外，也不会做到航海路。
就连中介都是划片分区的。
西区中介，对白沙绿博的项目，很难了解到；
东区的中介，也很少做荥阳项目的聚焦。
所以，这个目的地，一定要考虑到郑州多中心的格局，还有照顾到各个区域购房者强大的地缘性。
三环是大家普遍能接受的区域，可以把通勤时间控制在一小时，甚至是半小时之内。
把项目到三环的距离或时间作为依据，也许是最具说服力的方法。
03
经过高德地图导航，以及部分路段的实际测量，我们得出了以下时间。
南四环到南三环，距离大概在4公里左右，不堵车，驾车时间10分钟左右；
西四环到西三环，距离大概在5公里左右，中原路、建设路红绿灯较多，驾车时间在20分钟左右，陇海路高架，驾车时间在15分钟左右。
北四环到北三环，距离在8公里左右，京广路、文化路、花园路、中州大道，时间都在30分钟左右。
东四环到东三环咱不讨论，因为刚需楼盘较少。
通勤时间一目了然。
为什么管南的房价一直在涨，为什么管南的房子一直卖的很好，因为它距离郑州确实很近。
即使在四环外，相比三环内，通勤时间只增加了10分钟。
而且，有京广路、中州大道、东三环三条高架，通向市区内各个区域。
还有一点，三环外很少堵车。
04
在实际感受中，这种感觉更加明显。
从南四环某项目，沿京广快速路一路向北，10分钟都用不了，就能从高架下隧道，并没有想象中的那么远。
从北边北四环某项目来市区，会经过天河路大约4公里的非高架路段，这部分路段会耗时20分钟左右，特别是在上下班高峰期，道路会出现拥堵情况。
西边的中原路、建设路、科学大道、包括西三环，都是郑州经常会拥堵的路段，且只有一个陇海快速路与市区相连，交通远不如管南与二七新城方便。
最远的北四环区域，半个小时也能够达到北三环，也就是说，依然会在1小时通勤圈以内。
郑州的四环并不远，只是现在的购房者心理距离依然停留在三环这个概念。
就像一只在金水区生活、工作、居住的人，三环外都会觉得已经到了郊区。
也许，10年之后，四环的项目也会逐渐的消失，现在的“休骗三”，就会变成那时的“休骗四”。
但是，到那时，老城居住的人，依然会觉得三环遥不可及。四环居住的人，已经开始考虑，5环到底算不算远。
—— END ——
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