文丨老馬
今天和朋友聊天，出現了以下的對話：
大頭：你房子買哪了？
圈兒：南四環。
大頭：咦，恁球遠！
這個說“遠”的大頭，經常活動的區域就在金水老城，北不過農業路，南不過隴海路，東不過未來路，西不過文化路。
大概就是這麼一個範圍↓↓↓
大頭非地產從業人員，來鄭已經5年時間，在大鄭州範圍內，只熟悉金水區、管城區的部分區域。去惠濟區看過黃河，去東區看過如意湖，去二七看過二七塔，去中原區過看四大中心，至於白沙、綠博、濱河、高新，壓根不知道在哪。
所以，當他聽到南四環的時候，雖然不知道在哪，但只有一個感覺：
“恁球遠”！
01
鄭州發展太快了，以至於三環之外還是一片工地，四環的房子就已經全面開賣了。
鄭州此次限購之前的2015~2016年，鄭州賣的最火的項目是哪裡？
管南的鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、正商中州城，正兒八經的南三環地鐵口樓盤。
甚至航海路上的正商城還有房子，世茂雲尚城還叫源升金鑼灣，永恆理想世界的廣告貼滿航海路，和昌灣景國際還賣的正火，融創龍府的開盤創造了鄭州之最。
那時候的鄭州，三環正火。
現在呢？
三環附近的樓盤寥若星辰，三環內的市區項目，更是會遭到瘋搶。
因為大家都明白，再過三年，也許三環之內的新房，就真的買不到了。
現在鄭州最火的樓盤，全都集中在了四環區域。
南四環沿線從二七新城到管南，十幾個樓盤並列排開，陣勢浩大。
西四環沿線，從常西湖新區到高新新城，藉著四環高架即將開通的東風，也賣的紅紅火火。
鄭州的四環時代，已經到來。
02
但是，在很多人的眼中，四環依然很遠。
對於絕大多數的剛需購房者來說，【通勤】都是一個非常重要的考量因素。
如果通勤時間超過1個小時，對於鄭州打卡上班的“社畜”來說，很難接受。
但是，討論通勤時間的時候，總要確定一個目的地才可以。
確定目的地，有兩個難點：
第一：
鄭州其實是一個多商業中心的城市，雖然明面上可能只有CBD、高鐵站商務片區，但是更多的公司會分佈在鄭州各個區域。
所以這個目的地如果是單一的一個，CBD或者高鐵站又或者紫荊山，都很難有代表性。
第二：
買房有非常強烈的地緣性。
在北三環工作的人，更偏向往北邊買，會覺得南三環都很遠；
在航海路工作的人，更偏向買南邊，會覺得北三環比南龍湖更遠。
這種地緣性，同樣體現在賣房子的時候。
南四環項目的戶外廣告，通常不會超過隴海路；
北四環項目的戶外，也不會做到航海路。
就連中介都是劃片分區的。
西區中介，對白沙綠博的項目，很難了解到；
東區的中介，也很少做滎陽項目的聚焦。
所以，這個目的地，一定要考慮到鄭州多中心的格局，還有照顧到各個區域購房者強大的地緣性。
三環是大家普遍能接受的區域，可以把通勤時間控制在一小時，甚至是半小時之內。
把項目到三環的距離或時間作為依據，也許是最具說服力的方法。
03
經過高德地圖導航，以及部分路段的實際測量，我們得出了以下時間。
南四環到南三環，距離大概在4公里左右，不堵車，駕車時間10分鐘左右；
西四環到西三環，距離大概在5公里左右，中原路、建設路紅綠燈較多，駕車時間在20分鐘左右，隴海路高架，駕車時間在15分鐘左右。
北四環到北三環，距離在8公里左右，京廣路、文化路、花園路、中州大道，時間都在30分鐘左右。
東四環到東三環咱不討論，因為剛需樓盤較少。
通勤時間一目瞭然。
為什麼管南的房價一直在漲，為什麼管南的房子一直賣的很好，因為它距離鄭州確實很近。
即使在四環外，相比三環內，通勤時間只增加了10分鐘。
而且，有京廣路、中州大道、東三環三條高架，通向市區內各個區域。
還有一點，三環外很少堵車。
04
在實際感受中，這種感覺更加明顯。
從南四環某項目，沿京廣快速路一路向北，10分鐘都用不了，就能從高架下隧道，並沒有想象中的那麼遠。
從北邊北四環某項目來市區，會經過天河路大約4公里的非高架路段，這部分路段會耗時20分鐘左右，特別是在上下班高峰期，道路會出現擁堵情況。
西邊的中原路、建設路、科學大道、包括西三環，都是鄭州經常會擁堵的路段，且只有一個隴海快速路與市區相連，交通遠不如管南與二七新城方便。
最遠的北四環區域，半個小時也能夠達到北三環，也就是說，依然會在1小時通勤圈以內。
鄭州的四環並不遠，只是現在的購房者心理距離依然停留在三環這個概念。
就像一隻在金水區生活、工作、居住的人，三環外都會覺得已經到了郊區。
也許，10年之後，四環的項目也會逐漸的消失，現在的“休騙三”，就會變成那時的“休騙四”。
但是，到那時，老城居住的人，依然會覺得三環遙不可及。四環居住的人，已經開始考慮，5環到底算不算遠。
—— END ——
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