3月份的粵港澳大灣區樓市,與“慘淡”劃清界限。
深圳太子灣一個月內連推三次,貨值預計超70億;
佛山新政後,買房要排隊進場,有盤售樓部被迫關門;
東莞龍光江南大境榮耀加推,13秒小時勁銷3億;
....
一個個“炸裂”的信息,衝擊著購房者。
不少房企紛紛祭出1成首付、限時75折等促銷手段來吸引客戶。再加上央行降息,地方優惠政策的支持,灣區樓市開始“回暖”。
節奏亂了,這是許多購房者接受到這類信息的自然反應。
但請記住,有時候你看到的並不是真相的全部。
樓市是否真的回暖?
南方樓事將深入一線,撕破假象,為你找到答案。
灣區樓市“火爆”現狀
早在三月還未結束時,慶祝成交火爆的歡呼聲就已響起。
上週,灣區九城3月1-27日累計的網籤套數流出後,被瘋狂刷屏,直指大灣區市場火爆......
根據深圳貝殼每天一分鐘統計灣區各城市數據,3月成交套數已超6萬,而這還是部分城市未公佈數據的情況下。
從表格我們可以看到,一手房成交套數中佛山突破7000,惠州緊隨其後6998套,廣州5793套;而二手房成交套數中,深圳一枝獨秀,高達8008。
圖源 深圳貝殼每天一分鐘
而數據的背後,是否真的如表面這般火爆?
下面南方樓事節選部分城市,通過現象,給大家一一剖析各城樓市的A/B面。
01深圳:豪宅秒光、“網紅片區”慘淡
在大家的認知中,深圳樓市無堅不摧。
只要有一點風吹草動,似乎都能成為業主上調房價的理由。
疫情過後的深圳,3月份的市場確有所回暖。
但回暖的背後,同時也存在分化現象。
這一點體現在新房市場上——有項目秒光、有項目只賣了幾十套。
而二手房市場整體數據也比較突出——成交8008套。
首先是新房市場分化。
週日(4月4日)上午,招商蛇口太子灣跳過認籌,突擊開盤。
這是3月以來,太子灣第三次開盤,先後清盤百餘套2000萬+豪宅,一個月賣出貨值預計超70億。
當你還在為房東不減租發愁時,深圳人民卻一擲千萬搶房。
太子灣作為疫情下首個(3月7日)入市的項目,給足了市場信心,在接下來入市的項目,都取得了不錯的成績。
3月12日上午,光明正大城公寓開盤,15分鐘銷售40套,當日線上秒鎖453套。
3月16日線上開盤的萬科星城,在7分多鐘賣掉288套公寓產品,開發商連夜緊急加推;
3月30日,坪山恆大城突擊開盤,推售房源300套,3分鐘售罄。
......
就在全國人民感慨深圳樓市“瘋狂”的時候,兩個樓盤的入市,讓大家倍感意外之際,同時也知道,深圳人民並不是錢多人傻。
3月28日,光明樂府花園線上開盤,15分鐘選房時間。據悉推售1036套房源,成交354套,去化率僅一到三成。
3月31日,坪山方直倉谷府開盤入市。推售401套住宅,有網友爆料僅售出40套,去化率約為10%。(以官方口徑為準)
在開盤後的第二天,有媒體報道稱,官方統計數據當天銷售一百多套,銷售額達5億。
至於哪個才是準確數據,購房者可以自行判斷。
細扒這兩個樓盤“涼涼”的原因,無一例外都是產品自身問題或者配套不足。
一般情況下,大家的買房邏輯為:
稀缺豪宅,買;優質地段,買;名校學區,買;升值空間大,買;
地段一般、周邊都是工廠、缺乏配套、沒有名校、戶型過於奇葩......涼涼。
可以發現,就算是“宇宙中心”的深圳,購房者在選擇產品時也十分理智。
再來看最能反映市場的二手房,3月深圳二手房整體情況突出:成交量暴增、二手房漲價與降價房源為9:1、學區房漲幅瘋狂......
據樂有家研究中心數據監控顯示,2020年第1季度深圳二手住宅掛牌價格不變或者上調的房源佔比9成多,價格有所下調的房源只佔1成不到。
哪怕出現筍盤,多半是有“特殊”原因。
舉個例子,近日有中介在朋友圈轉發華僑城“筍盤”,有業主降價1000萬拋售房源。
據瞭解得知,業主之所以下調價格,是因為急於套現。
南方樓事在諸葛找房上查詢發現,天鵝堡同樣也有掛牌價單價低於7萬的房源。
所以即便在深圳,也存在業主因為資金緊張拋售房源的現象,但跟漲價的房源數量對比,不足掛齒。
中原研究中心數據顯示,3月份深圳二手房成交8008套,出現補償性上漲,環比上升3.8倍。
雖說深圳是以二手房成交佔主導的市場,但南方樓事不得不給大家潑盆冷水——3月份數據不完全具備參考意義。
我們都知道3月中上旬無法線下看房,不存在有大量二手房成交。
而網籤具有滯後性,這就意味著在1月下旬到2月,因為疫情無法網籤,許多年前置業的業主把網籤都堆積到了3月中旬正常活動後。
這一點我們可以從最近中介的朋友圈看出,各區產權登記中心人滿為患。
那1月份有這麼多的購房者買房嗎?我們再來看下圖:
去年從雙十一豪宅稅政策出臺後,市場大火,12月成交套數高達9486套。
這也就是,為什麼出現1、2月網籤滯留到3月的情況。
根據以上幾點原因,南方樓事認為深圳3月二手房成交套數不完全具備參考意義,而樓市究竟有沒有回暖,4月份便有分曉。
02廣州:有盤以價換量,多樓盤去化僅30%
3月的廣州樓市,因為樓面價達64576元/m²的越秀南地塊成功出讓,刷新廣州地價標杆,因此被大眾認為是市場回溫信號。
早在2月,增城碧桂園雲頂項目一天銷售11套,單日銷售額突破1億元,就有市場“回暖”的聲音傳出。
當然,整個3月份入市新盤不斷,多樓盤採取“以價換量”的手段吸引客戶。
3月28日,番禺龍光·天璞推出102套房源,據悉15樓以下可享受“員工價”,當天售出50多套,去化率超50%。
3月28日,增城萬科城推出200套房源,當天上午去化9成以上,下午加推。
但在3月初,廣州出現許多樓盤以價換量,放出不少優惠和折扣。
從上圖數據中可以看到,這些樓盤的優惠政策大多都是低價抵高價,比如8.8抵1萬,9.9抵2萬,10萬抵20萬…
許多原本打算等等再進場的朋友都坐不住了,跑去售樓部“搶購”。
雖然也有許多新盤入市,但樓市真的回暖了嗎?
南方樓事在看到一份清單後,認為“回暖”尚早。
截止23日,3月廣州共有13個樓盤入市,從上圖數據可以看到,雖然總體去化率逐周增加,但去化超50%的僅一個項目,絕大部分去化在30%左右。
可見,在疫情逐步得到控制後,雖然開發商積極推售,但購房者信心仍然沒有恢復。
對此,廣州世聯行顧問市場研究部總監崔登科認為,只能說疫情過了,我們的市場正在恢復。而現在開始復產,成交上行很正常,但同比去年成交量還是下降了五六成。
“真正的回暖,怎麼也得是一個月有四五個樓盤,賣到七成以上,或者六成也行。現在遠遠不算回暖,差太遠了,去年是市場比較糟糕的一年,今年連去年都比不了。”
03東莞:13秒勁銷3億,有樓盤“骨折價”賣房
東莞的火,是實實在在的。
3月入市樓盤超14個、3場土拍競拍激烈,多達58家房企參與、有樓盤備案價突破6萬大關、有樓盤掛牌價超11萬/㎡......
每一件事情,都證明著東莞市場的火爆程度。
同時,降價也在“悄悄”進行,有多位業主掛盤拋售,讓利從1萬-500萬不等......
有人期待著房價能夠大跌,等著一個完美抄底的機會;也有人不看好樓市,認為地產號在炒臨深概念.......
但從銷售的數據來看,東莞樓市正在緩慢復甦,在你期待撿漏的間隙,許多購房者已經進入市場。
3月7日,清溪華潤潤溪山加推13棟;
3月12日,橫瀝招商雍景灣首開推1號樓;
3月18日,東城皇馬酈宮加推53棟;
3月20日,常平碧桂園玫瑰臻園首推186套房源,當天售出108套;
3月28日,龍光江南大境榮耀加推,13秒小時勁銷3億;
......
隨著疫情的好轉,買家看房頻率驟增,因此業主信心爆棚,二手房價格不斷上調,並出現業主小幅返價現象。
但買家沒有被擊退,依然戴著口罩排隊看房。
3月7日,一南城土豪買家豪擲310萬,93平3房,一次性付款,搶奪恆大御湖,成交單價高達33333元/㎡。
同戶型3月7日被買走的恆大御湖,3月9日賣家最新叫價已達320萬,短短2日,報價提升10萬。
萬科金域松湖一套79.9㎡的裝修兩房,從230萬漲到了285萬,一下漲了55萬,小區近期也有多套房源上調。
另一邊,東莞「樓探」在房產網站平臺上發現,不少東莞熱門片區的二手房,貼著“誠心出售”、“急售”、“筍盤”的標籤。
有多位業主掛盤拋售,從1萬-500萬不等,讓利差異之大......
所以,東莞樓市火爆的B面,其實仍然存在低價房源,亦或是難以出售的房源。
而部分二手房悄然漲價,只能說是購房者對預期的看好、信心的迴歸。
04佛山:新政後購房者“暴增”,有售樓部被迫關門
而佛山的回暖,是從“降價”開始。
折後4998元/㎡起、首付1成、最高優惠13萬......
3月18日佛山市發佈的人才購房新政,宣佈限購區購房門檻放低至中專、大專學歷,市場更是迅速回溫。
當晚,不少樓盤趁機營銷,各大項目的推貨及促銷信息刷屏了不少人的朋友圈。
新政後的首個週末,不少項目直接被購房者“佔領”,排隊進場什麼的只是“基本操作”。
3月19日,位於三水南山的恆大雅苑,率先爆出了驚人售價:折後4998元/㎡起,首付1成,僅5萬元可上車。
項目直接被“掃空”,發出暫停接客的緊急通知。
更有樓盤因人太多而被封鎖,開發商緊急發消息移步至另一個樓。
這一波波操作,媲美隔壁的深圳。
南莊華潤置地玖悅,從2019年7月份開盤的1.5-1.6萬/㎡,降到今年3月的1萬出頭,半年降5000元/㎡。
得益於降價力度,項目在3月份宣佈進入清尾貨階段。
禪城的招商岸芷汀蘭也加入降價大軍,單價降至14XXX元/㎡起,最高優惠13萬。
有中介透露,“在新政出臺後,諮詢在佛山購房事項的購房者大大增多,此前存在購買意願的購房者,猶豫期也大大縮短,成交非常迅速。”
可見,在樓市新政的刺激下,佛山市場的火爆程度可想而知。
只要價格能符合大眾心理,購房者還是願意出手。
“火爆”的真相
灣區九城除個別城市未有官方數據披露外,整體來看,市場趨於回暖。
雖然有大數據,還是會引起部分購房者的質疑。
對此,南方樓事總結出三個背後可能存在的因素。
01迷惑性的數據
我們都知道網籤具有滯後性,在一月中旬全國陸陸續續開始放假,2月遇上疫情,全民居家辦公。
這時候,就會出現就出現上文中提到的,12月沒有網籤的擠壓到1月,1月積壓到2月,2月積壓到3月......
這也就是,為什麼在3月中旬樓市才開始陸續復工,月底數據就有這麼大的成交網籤數據。
以二手住宅成交套數“誇張”的深圳為例,感受會比較明顯。
深圳在去年11月11日豪宅稅政策出臺後,市場大火,12月成交套數高達9486套。
而樓市在3月中旬才陸續復工,就算購房者再報復性買房,短時間內也無法達到8000多套。
所以,南方樓事認為3月二手房成交套數不完全具備參考意義,而樓市究竟有沒有回暖,4月的成績單會給你答案。
也提醒大家,不要被這種“市場回暖”的氣勢所迷惑,然後火急火燎的去買房。
02開發商營銷手段
在市場行情不好的時候,開發商為了吸引購房者,會採取“以價換量”的促銷手段。
上文提到的廣州、佛山就是如此,並且都初見成效。
一旦有樓盤以此成功熱賣,旁觀的購房者便會產生恐慌心理,擔心買不到房子,因此參與其中。
有中介表示,“新樓盤銷售一空,有可能存在商業運作,銷量好的盤,一般放房比例在10:1,銷量上去立馬提價,但裡頭的銷量大部分是企業支撐的。”
03聯動造勢
二三級聯動,是開發商和中介公司共同合作。這個力量不可小覷。
開發商藉助中介公司的渠道、網點與人員優勢對外銷售新盤,而中介公司通過新房及樓盤代理增加銷售與業績。
也就是中介以二手房客源為基礎,帶動一手房的銷售,資源整合利用。
舉例子,就算是深圳,幾乎在疫情後開盤的所有樓盤,都啟動了聯動。
即便高冷的太子灣、寶能公館和陽光粵海等豪宅,也不例外。
打開朋友圈,中介清一色在瘋狂的刷屏、宣傳,把產品優惠以及火爆的氛圍烘托到了極致。
產品一旦熱銷,又會再次營造市場火爆的場面,形成二次推廣。
04產品分化
這次市場“回暖”,也並不是所有的樓盤都很好賣。
反而在疫情之後,購房者對產品有了更高的要求,所以好產品依舊會賣得很好,而本身存在很多問題的項目,仍然會賣得差。
像深圳一些賣得比較火爆的豪宅公寓,因為項目本身稀缺、地段好,再結合目前經濟形勢下,購房者買下這些地段的新房也是尋求資產保值。
當然深圳有錢人多也是一個重要原因。
反觀那些位於前景較大的樓盤,因為沒有名校學區、離地鐵遠、配套相對沒有那麼齊全、且戶型不佳的情況下,購房者不買單,去化率就十分尷尬。
而文中打趣說“回暖靠降價”的佛山,並不是所有降價房源都是不優質的產品。相反,它是存在好產品的,所有會出現售罄的情況。
事實上,整個灣區都存在這種現象,豪宅不愁賣,新房也是隻有地段、配套設施好的項目才搶手。
最後,還有一種可能性。
有業內人士表示,行情較差的時候,有的開發商會讓員工揹負認購指標,最後再以“現在有多出一套房源”等說辭轉售。
雖然不是所有樓盤都這麼做,但不能否認存在這樣的現象。
3月熱銷的項目,哪個樓盤有“水分”,大家細品。
市場慢慢回暖,雖說3/4月份是撿漏的最好時機,但千萬不要被“熱銷”的表象所迷惑。
剛需們更不要被市場打亂節奏,如果關注已久的樓盤出現筍盤可以快速入手。
在接下來的4月,購房者們仍需看清形勢,理性購買。
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