最近有網友提問，現在實體店生意越來越難做，為何房東不降低租金尋求雙贏？仔細觀察就會發現，現在包括位置靠近居民區的社區商鋪在內，商鋪的關門轉讓現象的確非常普遍，同一間商鋪一年之內租戶如同走馬燈似的換來換去，看來實體店生意真的越來越難做，否則能賺到錢誰又願意放棄呢？而對於生意為何難做，有些租戶總結為店鋪租金太高。
那麼，實體店生意難做，真的是租金高造成的嗎？實體店房東是如何看問題的？為什麼不降低租金尋求雙贏呢？筆者通過市場調研，並且與身邊的租戶和房東兩類不同群體的朋友交流，感觸頗多。藉此機會，談談個人的一些觀察和思考，與網友們共享。
實體店生意難做，的確與少數房東不停漲房租有關，直接導致實體店關門。
我周圍有很多做生意的朋友，其中有位朋友是開餐館的。他受過專業培訓，手裡還持有國家等級廚師證書，所以開店時自己掌勺沒請大廚。由於廚藝精湛，做的菜色香味俱全，在當地的口碑不錯，招攬了很多的回頭客，加上他凡事親力親為，能吃苦善經營，並且減少了工資成本，因此生意做的很紅火，辛苦一年下來，就淨賺了小二十萬。
生意轉變出現在房租上。房東見我朋友生意不錯，第二年就把房租提高了五萬元。朋友因為從外地回來，不瞭解當地行情，起初沒敢籤太長時間的合同，但是算了下賬，感覺雖然少賺了些總體還有的賺，於是答應了房東的要求，增加了5萬元的租金。
但是到了第二年年底的時候，房東再次提出漲房租，將租金又增加了10萬元。這下讓我的朋友徹底絕望了，再把賬算下來，一年辛辛苦苦賺的錢，連在工廠打工賺的錢都趕不上，繼續做下去顯然沒什麼意義，不得已只好把店鋪轉讓了。
但是，個別貪心房東不停漲租金不具普遍性，更多的房東不僅幾年沒漲租，租金收益卻在不斷下降。
以上情況只是個例，畢竟急功近利的結果只能得到短期收益，逼走租客的個別房東，商鋪的租金終將要回到原點。想要獲得持續穩定的租金收益，更多務實的房東在尋找商鋪租金與租戶收益之間的基本平衡。
我身邊也有一些朋友手裡有商鋪，談到租金問題，多位朋友都是怨聲嘆氣。其中一位朋友以我們三線城市的社區商鋪為例跟我算了筆賬。由於前兩年房價上漲的過快過猛，當初買的商鋪跟著商品房價格上漲了很多，社區商鋪的單價達到2萬元每平。假如購買一間面積100平的商鋪，總投資成本加上契稅就是200萬出頭。按照最低的租售比，不貸款的情況下，每年租金收入至少要達到10萬元以上，才能保證20年回本，否則還不如把錢存銀行大額存單或購買理財產品得到的收益。
然而實際情況是，幾乎沒有房東的租金收入可以達到這個標準，而且已經一兩年沒有漲租金了，真實租金收益也就在7萬元左右，這已經比普通商業街的商鋪、商場內鋪略高的收益了，也是不能再漲高的年租金了。換算成年化率，卻只有3.5%，僅僅比商品房的租售比高一些！即便保持租金收益穩定，回本時間也接近30年！如果再考慮通貨膨脹，本金難以收回不說，貨幣貶值帶來的損失，投資商鋪不僅不賺錢，還虧本！
既然實體店生意難做，為什麼還有那麼多的人前赴後繼的做生意呢？
我接著這樣問。朋友嘆了口氣說，現在的經濟發展不太景氣，房價太高買房都需要做貸款，企業開不出高工資，上班賺的工資不夠還房貸的，不願意在工廠熬死工資的人越來越多，有生意經驗和沒經驗的人都扎堆的來做生意，外行人不懂內情，一年半載的就要換租戶，租金收益很難有保障。不是不願意降房租，是降的越多，虧的也越多。聽完朋友訴說，我沉默了很久，因為像他這種情況不是個別，當地商鋪普遍的租金價位的確如此。
為了安慰朋友的不良情緒，我略帶鼓勵的口氣說，租金收益低和不穩定只是一方面，投資商鋪不是還有另外一個渠道，可以通過增值獲得收益嗎？沒想到朋友聽完這話後眉頭皺的更緊了，他苦笑著說，你看看現在哪個老小區的周邊沒有商鋪，新建小區還在不停的建造，街上還分佈著大大小小的街鋪、購物中心、商場，空置鋪越來越多，物以稀為貴，見過爛大街的東西可以增值嗎？而且商鋪的過戶費用達到總價的30%、40%，即便今後能增值一些，漲的也是通脹的錢；如果由賣家承擔費用，等於增值的錢都交了稅費了，讓買家承擔的話，相當於好幾年的純租金收益打水漂，二手商鋪不易轉手啊。。。。。。話已聊的如此透徹，我只好選擇無語。
實體店生意難做的真實原因在哪裡？房東降租金也無法盤活實體店！
通過分別與租戶和房東兩類朋友交流，實體店生意難做的原因，我簡單概括為以下幾點（不再展開闡述）：
1、高房價帶動房租和用工成本增加；
2、網店購物對實體店形成巨大沖擊；
3、商鋪產能過剩導致租金下降和利潤降低；
4、高昂的過戶費用蠶食了商鋪的溢價收益；
5、整體經濟不景氣造成實體行業發展更加艱難；
6、缺乏行業經驗的人員大量湧入實體店經商；
7、社保、稅費、物流成本壓力的增加；
8、政策的影響；
9、沒有優秀人才的加入和人才的流失；
10、老闆的思維沒有改變。
因此，把實體店生意難做的原因歸結於房租高不夠準確、全面，房租高只是表象問題，真正導致實體店生意難做的原因是以上10點或更多，這些原因才是問題的癥結所在。
企業長期戰略目標的實現，是一個長期、不間斷的過程，戰略目標的實現需要全體員工尤其是核心骨幹員工的努力艱辛付出。如果企業人才不斷流失，那麼企業戰略目標的實現就成為一句空談。
股權激勵將企業利益、核心員工利益、老闆利益緊緊地捆綁在一起，大大的減少了員工的短期行為，使得員工密切關注企業發展，工作積極性和創造性大為提高，有利於企業長期戰略目標的實現和企業的持續穩定發展
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