南都訊 記者楊振華 為促進城市結構優化、鼓勵產業轉型升級、保障公共服務供給、彰顯生態環境價值，惠州市自然資源局研究起草了《惠州市惠城中心區“三舊”改造專項規劃》(徵求意見稿)，11月8日在惠州市人民政府網站進行公示。
惠城中心區納入“三舊”改造專項規劃範圍的包括橋東、橋西、龍豐、江南、江北、河南岸、水口、小金口等八個街道辦和汝湖、馬安、三棟等三個鎮，總面積為561.56平方公里。至2025年，全面摸清改造潛力家底，建立健全(政策、規劃)管控體系，科學設定“三舊”改造規模，合理選擇重點改造區域和重點改造項目，加速推動產業轉型增效，逐步緩解城市病、提升城市風貌品質。
預期完成拆除重建類項目用地供給規模140公頃
根據規劃，惠城中心區“三舊”改造預期完成拆除重建類項目用地供給規模140公頃，其中，居住建築面積345萬平方米，商業、辦公建築面積40萬平方米，產業(研發)建築面積40萬平方米，公共配套設施建築面積15萬平方米，實施微改造類項目用地規模70公頃。完成“三舊”改造固定資產投資總額210億元，提供地方財政收入70億元。
通過“三舊”改造，有效增加公益性設施，公益性設施總用地供給規模不小於25公頃，建設約3公里支路，實現惠城中心區公共服務水平顯著提升，優先推進工改工、工改商、工改混(產業用地+居住用地)項目。大力推進舊廠房成片連片改造試點(不小於20公頃)，支持產業用地提高容積率，嚴格管控工改居項目的計劃申報，禁止在一級工業控制線內工改居項目納入改造計劃。嚴格控制歷史保護範圍線內的拆除重建類改造項目，鼓勵以微改造為主要方式的保育、活化型改造，鼓勵舊工業區微改造項目，穩步推進城中村及舊城區微改造項目。規劃期內實施5個微改造項目。
優選一至兩個重點改造區域打造示範區域
按照沿江、沿主幹道、沿城市主要出入口等空間分佈原則，優選一至兩個重點改造區域，於近期打造“三舊”重點改造示範區域，傳遞政府產業導向，發揮示範引領作用。以拆除重建方式為主推進近期重點項目“三舊”改造工作，鼓勵企業採取自主改造方式，轉型發展總部經濟、文化體育、科技研發、金融、電子商務等現代服務業。整合提升村級工業園，促進園內產業轉型升級，引導完整的產業鏈條入園集聚發展，實現土地節約集約高效利用。盤活舊樓宇低效存量用地空間資源，採取提升功能、修復設施、改善環境、綠色改造等多元化工作手段，為“雙創”提供低價優質創新創業空間。
規劃要求將全過程的目標指標要求合理分配至每年度，制定年度實施計劃，保障完成“三舊”改造用地供應績效考核指標、改造計劃規模目標、配套設施與基礎支撐建設目標、保障性住房與創新型產業用房建設目標等任務。
按照“先易後難、逐步推進”和重點改造區域優先的基本要求，確定年度“三舊”改造用地的面積，編制“三舊”改造計劃表。基於一二級市場供需關係研究，明確惠城中心區五年內實際完成拆除重建類項目用地供給規模140公頃，惠城中心區年均存量供地規模為28公頃。建議控制惠城中心區“三舊”改造計劃實施率為22%，控制惠城中心區年度改造項目規模不超過130公頃。
規 劃
兩帶一廊十區 提升惠城品質
根據“三舊”改造資源分佈、現狀建設條件，綜合考慮重點發展戰略平臺、城際軌道站點、城市環路、城市重要景觀大道等因素，在判斷不同地區城市更新的動力、更新需求迫切性的基礎上，規劃構建“兩帶、一廊、十區”的“三舊”改造整體空間格局，引導惠城中心區功能和品質整體提升。
兩帶：沿東江城市更新帶、沿惠州大道-金山大道城市更新帶
(1)沿東江城市更新帶：東江兩岸地區應作為城市更新重點地區，以提供創新產業平臺與生產服務為導向。利用東江濱水環境資源和老城文化旅遊資源，積極培育文化創意、科技創新、旅遊養生、醫藥研發、科研教育等多種新興產業平臺。加強沿線兩側城鎮風貌整治，完善配套設施建設，促進園區產業轉型升級，打造串聯惠城中心區的城市景觀帶。
(2)沿惠州大道-金山大道城市更新帶：惠州大道、金山大道作為惠州市重要的交通軸，沿線串聯起惠城中心區內主要產業生活節點，是惠城中心區城市發展的主軸。優先推進惠州大道、金山大道沿線兩側地區城市更新，加快沿線商業服務業節點建設、沿街風貌提升和配套設施建設，引導城市高端功能向兩側集聚，打造一條展示惠城中心區城市形象與促進服務功能集聚的核心發展帶。
一廊：沿象頭山-紅花嶂城市生態景觀廊道
沿象頭山-紅花嶂城市生態景觀廊道，以激活生態資源價值、彰顯生態發展活力為導向，更新改造沿路、沿江、沿山空間載體，為惠州建設公園城市提供支撐。
十大重點改造區域
根據城市“三舊”改造潛在資源分佈的集中程度，以推進成片連片改造為目標，將改造資源豐富且位於重點戰略地區的“三舊”改造地塊劃分為十個重點改造區域，包括惠博沿江重點改造區域、江南七聯重點改造區域、橋東橋西重點改造區域、小金口烏石重點改造區域、江北汝湖重點改造區域、江北望江重點改造區域、水口濱江重點改造區域、西湖紅花湖重點改造區域、金山湖湖山重點改造區域、河南岸核心重點改造區域等十個重點改造區域。重點改造區域的用地規模控制在3-5平方公里。
改造模式
舊城鎮
使用年限10年以上老舊住宅區項目優先納入棚戶區改造範圍
舊住宅區更新以優化居住環境與完善配套設施為目標，採取以微改造為主的改造方式，審慎開展拆除重建。工商住混合的舊城區以實現多元化商業、居住等複合功能為目標，鼓勵採取微改造的改造方式。結合全市棚戶區改造相關政策要求，對於使用年限在10年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目優先納入棚戶區改造範圍。
對不納入棚戶區改造範圍，但建築質量存在重大安全隱患、具有重大基礎設施和公共設施建設需要以及保障性安居工程等公共利益建設需求的舊住宅區，可在政府主導下實施拆除重建。其他情形的舊住宅區，建議通過政府主導、社區參與等方式開展微改造，通過實施建築外觀整飾、環境美化、發展底層商業、加建電梯和完善配套等，改善居住環境。
對具有歷史人文特色的舊城區，以微改造為主要手段進行保育、活化與復興，注重環境保護與文化繼承，保留傳統街區和生活特色，並鼓勵與文化旅遊開發進行有機結合。對工商住混合等其他舊城區，鼓勵業主與政府合作開展微改造，優化功能佈局，營造商業氛圍，促使舊城區重新煥發活力。
舊廠房
中心區舊廠房拆除
重建發展第三產業
位於市工業控制線內具備區位優勢(中心區或組團中心、重點改造區域、在建軌道站點周邊500米範圍內)的舊廠房，可適當開展拆除重建，發展科技研發中試檢測、文化創意等功能，促進產業創新。
其它位於中心區或組團中心、重點改造區域、已建或在建軌道站點周邊500 米範圍內的舊廠房，以拆除重建為主，兼顧微改造，逐步置換生產製造功能，結合產業基礎與區位特徵，主要發展企業總部、文化創意、商貿會展等第三產業，推動產業升級。
位於工業區塊線一般區位(軌道站點周邊500米範圍以外)的舊廠房，鼓勵複合式更新，結合園區定位與產業基礎，發展戰略性新興產業、先進裝備製造業以及優勢傳統產業。
其它區位的舊廠房，在規劃指引下尊重市場意願開展更新，發展商業以及科教培訓、保稅服務、旅遊、物流會展、文化創意等特色產業，促進城區功能多元發展。鼓勵舊廠房採用“部分拆除重建+微改造”的改造方式。位於核心地段、高地價地區的舊廠房，建議以拆除重建為主。
舊村莊
具有歷史文化特色的
舊村莊以微改造為主
舊村莊以完善配套和改善環境為目標，通過拆除重建、微改造等方式，積極引導原農村集體經濟組織發展轉型升級，提高城區品質。綜合考慮片區的基礎條件、發展定位和功能區劃，對不同區域、不同類型的舊村莊制定差異化的改造策略。對於現狀條件較好、具有歷史文化特色、控規規劃保留的舊村莊原則上以現狀保留或微改造為主，不宜拆除重建。
位於中心區或組團中心、近期重點改造區域或在建軌道站點周邊500米範圍內的舊村莊，適度考慮拆除重建，加大保障性住房配建力度，發展商業零售、商務辦公、酒店旅遊等服務業。
位於一般區位、建築老化、隱患嚴重的舊村莊，鼓勵拆除重建，提高物質空間質量、完善商貿服務、公共服務、市政交通等綜合服務功能。經市、區主管部門認定具有歷史文化特色的舊村莊，原則上以微改造為主，修繕祠堂、廟宇等具有歷史文化價值的建築群，強調歷史文脈的傳承與延續，在保護的前提下，發展特色文化產業與旅遊產業。
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