房贷对我们究竟有多重要？
往大里说，是房地产扩张的催化剂。
在2018年，居民贷款规模达到49.7万亿，其中中长期消费贷30.5万亿，占比61%，短期消费贷8.7万亿，占比18%。
住房按揭贷款是中长期消费贷款中的最主要部分，2018年末达到25.8万亿，占全部居民贷款的54%。
一半以上的贷款都是房贷，推动了房地产扩张到年成交15万亿的地步。
往小里说，是个人购房者的“救命稻草”。
曾经看到过一句话：在信用社会，穷的标准不是负债，而是没有负债能力，因为信用是零，是负数，你想借钱投资，没人愿意借你。
而对首套房的刚需来说，只要收入流水持续，购房资格正常，能负担起一部分首付，就可以从银行申请到一笔大额、长期、低利率的贷款，这是以前买房从来没有过的方式。
尤其是在货币增速年均达到15%的情况下，货币流入楼市催动不动产升值，对应的贷款数字却是恒定的，这就意味着，房贷会越还越轻松，因为货币的购买力在下降，而房产的保值增值属性却一直被强化。
不过，对很多人来说，依然不习惯背着负债买房，难以忍受每个月都欠银行的感觉，就算背上了房贷，也想赶紧还清完事。
恰好11月份楼市已经开始实行房贷新规，今天我们重点就“提前还款”的问题展开分析。
所谓的房贷新规，指的是房贷利率换锚LPR，按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成。
每个月的20号，央行会公布5年期LPR的数值，按照要求，各地首套房利率要不低于这个数值，二套房至少要加60个基点。
以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例，5年期以上LPR为4.85%，如果你所在城市信贷政策较为宽松，刚需首套房利率最低就是4.85%，假如是二套房以上，加到5.88%也不稀奇。
对一般人来说，房贷新规之下，需要“提前还款”吗？
当然没有必要。
房贷利率换锚LPR之后，从最近两个月实行的情况来看，非但没有出现下降，反而有小幅度的上涨，根据克而瑞发布的报告，10月份的房贷利率延续了此前的上涨趋势，全国首套房利率达到了5.52%，部分城市的二套房甚至加到了120个基点以上。
但是，有一点可以确定，未来首套房利率大概率会下降，政策向刚需倾斜的力度会越来越大。
原因很简单，因为7月份起，银保监会、央行都不约而同的收紧了房企融资和房贷利率，现在实行的新规，还是要按照收紧的路子去走，这是调控的需要。
但是，长期来说，投机客会一直被打压，而刚需首套房的需求依然是重点照顾对象，加上国际上降息周期已至，房贷依然是普通家庭买房的重要依靠，这种情况下，享受到长期、足额、低利率的刚需族，当然没必要“提前还款”。
更何况，提前还款还可能会承担违约金。
有人会纳闷，我提前把贷款还了，怎么还多收我的钱？
没办法，因为购房者是向银行借款的，被收取利息也是自然而然的事，而银行在这个过程中付出了风控、资金、设备、人员、评估、运营等多项成本，一般都会在房贷合同内注明会收取多少违约金。
至于收多少，不同的银行一般规定不一样，以中国银行为例，其规定：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，收取二个月利息；2-3年内提前还款的，收取一个月利息；3年以后，需要参照抵押合同为准。
以建设银行为例，按照提前还款金额的百分比计算，1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内的，收取2％；2-3年内的，收取1％。3年之后，无违约金。
不过，在业内人士看来，以下三类人，哪怕会承担违约金，也要提前还款。
第一类，“卖一换一”改善购房者。
最近这些年，改善换房的人群越来越多了，有的是因为目前居住环境比较差，希望换到条件更好的新城区、低密度高端小区，有的是收入条件上来之后，想换更大的房子，想让孩子上更好的学区，想让老人享受到更好的医疗条件。
但是，对很多只有一套自住房的人群来说，只能先把手里的房子卖掉，才能置换第二套更大、更好的房产，这就牵涉到提前还款了。
想换房，有钱才行，此时即便有违约金也顾不得了，购房者需要先评估自己的资金状况，有没有充足资金解抵押，有没有充足的资金付新房首付。
如果资金充裕，换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那么周期或需延长。
第二类，有强烈资金周转需求的人。
人生不如意事十八九，谁都保不准自己会摊上什么事，对一个普通家庭来说，不管是生老病死，还是生意场上的亏损，抑或是创业途中的融资，房产永远是最大的信用变现工具。
但是，想要让房子顺利变现，即便二手房有人接盘的情况下，也得先提前还款，此时有违约金也得默默承受。
至于如何还清，有的是转按揭，把自己的房子出售或转让给下家，由这个第三方向银行重新申请办理个人住房贷款，变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。
但是，有的银行不做这个业务，此时如果所剩贷款不多，买家的首付就能顺利解抵押，如果所剩的房贷买家无力承担，还不如从其他途径借钱周转，索性把房贷提前还掉，用第三方机构的过桥款也好，借亲朋好友的钱也罢，已经结清房贷的房子，可以拿去抵押，也可以卖出去快速过户，利于资金进一步周转。
第三类，房屋产权出现争议，需要分割。
这类情况看起来很特殊，但是也挺普遍，有的房子是赠与或继承得来的，子女或兄弟姐妹之间对产权有争议，想把房子变成现金来划分，有的是两口子离婚，房产一分为二，也得先把房贷给还了才能清晰“划清界限”。
以离婚房产分割为例，假如是“一人单独出资”，分起来最简单，不管是全款购房还是背着房贷，都按出资方的“个人财产”处理。
如果是婚前一方掏首付，婚后双方共同还贷，这种情况，只能认定为是出资方的“债务”，跟房子的归属没关系。
不管如何划分，都要提前把房贷还清，此时违约金已经顾不上了，一拍两散，早点各过各的日子，具体是把房子卖掉分钱，还是一方补偿另一方现金，要看夫妻二人怎么协商。
综上所述，房贷新规下，明年不会有什么大变化，对绝大部分自住首套房刚需来说，房贷大可不必急着提前还，就算想还，等过了合同规定的期限再说。
而那些对房产流动性有极高要求的业主们，有不得不提前还款的理由，就算有一部分违约金，也只能咬牙忍受了。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
