全国限购城市共计117个，多地放开人才落户限制，房价何去何从？

雷达财经 文|长帆

11月13日，诸葛找房发布三季度房地产市场总结报告。报告显示，截止到现在，全国限购城市共计117个，限售城市共计90个，紧缩型政策城市数量达到阶段性730政治局后，多城市收紧调控，内容涵盖信贷收紧、限价、融资管控、稳地价、上调首付比例。

但另一面是，近期多个区域放宽定向人才落户政策，南京六合、天津科技园、三河燕郊、三亚、海南全省放开落户，再次掀起人才新政热潮，各方纷纷解读是各地显现出放松迹象，政策从严格意义上并非真正的限购松绑政策，其根本原因还是迎合当地引进人才战略。

全国限购城市共计117个，多地放开人才落户限制，房价何去何从？

政策面：不以房地产短期刺激经济及资金面收紧双重高压基调

一、明确强调不以房地产短期刺激经济，短期内房地产调控不会放松

4月19日，中央政治局会议重提

二、因城施策逐渐深化，紧缩性调控城市进一步扩容

截止到现在，全国限购城市共计117个，限售城市共计90个，紧缩型政策城市数量达到阶段性730政治局后，多城市收紧调控，内容涵盖信贷收紧、限价、融资管控、稳地价、上调首付比例。

730政治局会议后部分收紧政策的城市

三、人才新政再次掀起热潮，客观上有所放松但调控未实质转向

近期多个区域放宽定向人才落户政策，南京六合、天津科技园、三河燕郊、三亚、海南全省放开落户，再次掀起人才新政热潮，各方纷纷解读是各地显现出放松迹象，政策从严格意义上并非真正的限购松绑政策，其根本原因还是迎合当地引进人才战略。

在"不把房地产作为短期刺激经济的手段"的基调下，如果局部出现过热，当地政府会结合当地人才引进的战略跟进，预计以吸引产业人才为主。

各地人才新政一览

四、资金监管加强，房地产行业面临资金压力

年内，资金监管逐步加强，自4.17日起，中国人民银行及银保监多次对房地产进行基金监管，其中，23号文严查资金违规流入楼市，房企融资难度提升，8月，银保监对32城市开展银行房地产业务的专项检查，资金监管进一步加强，下半年房地产行业面临较强的资金压力。

资金监管政策一览

随着房企融资监管的加强以及资金面的收紧，房企开发资金累计同比增速逐渐降低，从4月8.9%降至6.6%。同时，房地产开发贷款余额增速直线下滑，3季度，贷款余额同比增速降至11.7%。资金监管下，房企资金能力进一步减弱。

房地产开发到位资金及房地产开发贷款余额同比增速

五、换锚后房贷利率变化不大，多城房贷利率以收紧为主

8月，房贷利率迎来改革，实行LPR机制，本次利率并轨改革对于实体企业降融资成本有一定积极作用，但房贷利率并没有实际下降，各地仍将落实"因城施策、房住不炒"，贷款利率水平也将保持基本稳定，中短期内，利率水平不下降，房贷增量不扩容，长期来看，利率下限空间较大，利好房地产市场。

从9月全国首套房和二套房利率看，9月利率持续微升趋势。从统计的15个城市的房贷利率变化来看，仅上海、佛山两城房贷利率小幅降低，其余各城市房贷利率相比9月皆小幅增加，宁波升幅最大，房地产调控不放松，房贷利率变轨后多城以收紧为主。

各城市贷款利率前后变化

土地篇：土地市场明显降温，供需两弱

一、土地市场热度下滑，供求同比增速放缓，三四线城市成交规模同比下跌

2019年1-9月土地供应和成交面积相比去年同期稳中有涨，同比分别小幅上涨0.5%、2.7%。整体来看，2019年供求规模保持稳定水平，土地市场逐渐回归理性。从分等级城市来看，一、二线城市土地成交面积相比去年同期呈现回升态势，三四线城市土地市场明显降温。

二、土地成本上升，楼面价再创历史新高

2019年成交楼面均价止跌回涨，楼面价再创近几年新高。2019年，全国300城土地成交楼面价为4114.57元/㎡，与去年同期相比上升15.72%，再创历史新高。土地成本的上升，市场价格上升动力不足，也导致房企的利润进一步被压缩。

三、溢价率走低、流拍率快速攀升，土拍热度出现明显降温

2019年第二季度以来，受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响，企业拿地积极性较高，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地溢价率的上升。

从溢价率上看，今年溢价率相较于2018年溢价率低位略有上升，年内来看，4月达到峰值，为27.58%，随后溢价率下行，至9月溢价率回落到8.03%。

今年以来，随着年初市场回暖，房企拿地信心增强，土地整体流拍率高位回落，至5月降至3.35%，随后在市场预期转变下，流拍率上升，并有继续攀升趋势，9月份流拍率达7.82%。

四、房企在三四线城市拿地更加谨慎，溢价率、流拍率均高于一二线城市

从分等级城市来看，三四线城市的溢价率普遍高于一线、二线，溢价率处于明显下滑趋势。2019年9月三四城市溢价率为12.38%，一二线溢价率分别为2.9%和7.02%；从流拍率上看，9月三四城市流拍率为9.72%，一二线分别为4.88%、5.23%，三四线城市的流拍地块逐渐增多。说明房企对于三四线地块的投资更为谨慎，优质地块竞争激烈，条件较差的地块面临流拍。

五、房企拿地更加青睐长三角区域，竞争激烈地块多集中于三四线城市

2019年1-9月份住宅及商办地块出让金TOP50中，长三角城市占据绝对份额。其中，杭州、苏州、上海位列土地出让金前三，分别为2289.9亿元、1390.1亿元、1326.1亿元。除此之外，北京、广州一线城市土地出让金长期居高不下，分别为1224.2亿元、965.8亿元。

从各城市住宅用地溢价率来看，三四线城市竞争更加激烈，其中天水、永州、金昌溢价率最高，分别为496.97%、82.3%、68.84%。

图：2019年1-9月住宅及商办用地土地出让金TOP50分布

图：2019年1—9月住宅用地溢价率TOP50分布

新房篇：新房市场升温不足，一二线趋稳，三四线逐渐降温

一、成交规模稳中有降，价格增速放缓，市场逐渐回归理性

从全国重点40城商品住宅面积来看，成交量开始下滑。

从逐月成交走势来看，新房成交规模稳中有降，2019年上半年成交量呈现上涨趋势，自730中央再次定调后有明显下降趋势，成交乏力，市场降温明显。

从分等级城市来看，2019年一线涨幅小幅下滑，二线稳中有升，三四线降温明显；7、8月市场环境更为严峻，各能级城市全面降温， 9月，二线城市上涨明显，成交面积同比上升23.77%。

二、长三角城市群市场热度高，重点一二线城市热度不减

2019年1-9月重点一线城市热度不减，其中北京销售面积同比上涨68.01%。长三角区域新房市场热度可观，同比上涨迅速，南京、苏州、南通新房销售面积同比分别为26.77%、6.88%、7.53%。

三、新房库存整体高于去年同期，供求关系逐步改善

年内房企新增供应与去年持平，金九为冲刺业绩，房企集中推盘。9月，新增供应2939.24万㎡，销供比为0.97，销供比自年初高点一路下降，市场供求关系有所缓解。

2019年三季度末库存整体趋于平稳。截至2019年9月，监测重点10城的库存面积7830.89万㎡，出清周期10.84个月。

二手房篇：深度观望期，谈判空间加大，短期二手房价下跌风险大

一、二手房市场成交呈现前高后低趋势，市场稳中有降

（一）2019年二手住宅成交呈现 "前高后低"特征，政策高压下，购房者预期改变，二手市场降温

在政策收紧、预期落空背景下，再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求，二手房市场成交呈现稳中有降趋势，市场持续降温。二手房市场成交量在4月份达到2018年以来历史高点，之后受市场调控不断加码影响，成交量逐月下滑。2019年9月二手住宅成交量为97235套，环比上月下跌4.18%，同比上涨16.85%，二手房市场降温，但仍然高于去年同期。

（二）议价空间及成交周期均有"抬头"趋势，四季度市场预期难以乐观

2019年初重点城市议价空间下跌至近年较低水平，自3月起，议价空间稳中有升，至8月重点10城议价空间为3.8%，环比上升0.2个百分点；4月开始，重点10城成交周期开始拉长，8月，成交周期为110天，环比上升5天。

议价空间与成交周期均处于较高水平，说明市场仍旧较为弱势。一线城市中，深圳成交周期最长，8月为139天，高于重点10城的平均水平。在严格的市场调控大背景下，重点城市二手房市场预期难以乐观，购房者持续观望谨慎入市。

二、短期内二手房成交价格维稳，上升动力不足

整体来看，2019年百城二手房价格稳中有涨，但不及2018年高位价格水平，环比涨幅在0.3%以下波动。9月百城二手房市场均价为15064元/㎡，环比上月小幅上涨0.1%。进入金九，均价下跌城市数量有所增加，多数城市价格上升动力不足。从各区域挂牌价格来看，京津冀、长三角、珠三角热点城市群价格处于高位水平，除此之外，海峡西岸价格水平紧随其后。

自4月起，在政策频频加码后，购房者观望情绪渐浓，业主涨价动力不足；从挂牌价格上看，重点15城涨价房源占比持续7月收窄，9月涨价房源占比为17.0%，收窄3.39个百分点。

三、一线城市价格下降，三四线坚挺；西北延续市场热度，东北地区补涨

从分等级城市来看，一线城市的市场价格较高，接近三四线城市价格的6倍。年内，在严峻市场环境下，一线、二线城市二手房市场均价下降，同比分别下降3.6%、1.9%；三四线价格年初涨幅较大，同比上涨2.7%。

从分城市群城市来看，受到政策高压叠加资金面收紧的影响，市场环境严峻，高价格区域转跌，如以北京为代表的环渤海区域，以厦门为代表的海峡经济圈，以广州、深圳为代表的珠三角经济圈。然而，一些低价格区域开始出现补涨，如东北，在经历了2016年低谷之后，价格有回温趋势。

四、整体市场维持在低位情绪，市场观望情绪浓厚，苏州情绪指数最高

2019年整体市场情绪指数处于低位运行，其中苏州市情绪指数当前处于最高水平，自2018年来直线上升，今年6月高位回落，7月份情绪指数为-14.25%，相比去年同期下跌19%。自2018年以来，大连情绪指数持续回落，今年初，情绪指数有升温迹象，随后持续下降。北京市情绪指数为当前最低，年内情绪指数年初小幅上升，随后小幅回落，7月份为-81.42%，相比去年同期下跌14%。

租赁篇：租赁市场快速发展下隐忧爆发，部分城市租金成本高

一、政策：租赁市场风起云涌，长租行业跌宕起伏，租赁市场稳健发展还需培育

自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容"租售并举"，住房租赁市场迎来高速发展窗口期，各路资本入局抢滩长租布局。租赁市场快速发展，政策、资本、企业多方主体积极参与，企业不断探索创新发展模式。但2018年也是租赁市场事件频发的一年，政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象环生，风波不断。

图：2019年1-9月租赁市场相关事件梳理

二、租金连续三月下跌，传统租赁淡季来临，租金平稳下行

年内，监测重点20城租金在6月达到高点，随后进入下行通道，租金连续3月下跌，租赁市场热度减退。四季度，更是传统返乡季，租金难以出现大幅上涨局面。一线城市中，深圳的租金表现更为平稳。

（全国大中城市选取20个重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、三亚、南京、苏州、大连、天津、武汉、青岛、成都、重庆、郑州、西安、济南、泉州、合肥、石家庄）

三、长三角各城市租售比较为平均，珠三角各城市租售比两极分化

长三角内各城市租售比较为平均，但梯队分布也比较明显。

珠三角经济圈各城市租售比差异较大，两极分化较为严重，整体来看，珠三角经济圈租金回报率在2%以上的城市较多，大部分城市集中在低房价高租金回报区域，更适宜购房。

閱讀更多 雷達財經 的文章

關鍵字: 天津 何去何从