文丨金不换
如果你爱他，就把他送到股市，因为那里是天堂；
如果你恨他，也把他送到股市，因为那里是地狱！
对于张园林来说，没有理由不爱自己的“孩子”——9岁的新力控股。所以，今年5月， “张爸爸”准备了足足800页招股书，誓要把“孩子”送上港交所。
焦急熬到10月底，终于聆讯通过。上市仅一步之遥，张园林可以静候11月15日正式买卖了。
有趣的是，新力控股10月30日还颇为“厚道”地披露了风险因素：“可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……”
40多页总结起来，就两字：没钱。
不仅“没钱”，上市关键期的核心人物CFO王哲，据传因参股了一家P2P公司，突然爆雷，而被牵连入狱。
临阵换将，兵家大忌。资金链压力，瞬时陡增。
这样一来，43岁的张园林携9岁的新力控股，能否在港股顺利打响第一枪呢？
01
张子健有句经典台词：“我赌你的枪里，没有子弹”。
现在，这句台词送给新力，好像也挺恰当。
因为，2016—2018年3年间，新力的杠杆率、借款额、负债率等，简直亚历山大。别说没“子弹”了，“枪”可能都快没了：
先说杠杆率，这三年分别为7.15、10.62、15.34，一直处于上行通道。杠杆率与负债风险正相关，请自行脑补。
借款额方面，三年间分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.1亿元，净负债率分别为300%、205%、285%，远超2018年行业平均水平的92.52%。
利息覆盖比率方面，分别为0.5、0.8和1.1，意味着，新力这三年中就有两年，利润都不够支付银行利息。赔钱赚吆喝？
对于这一点，新力也不讳言。在招股书中，用了近40页，直言高周转、负债和土储结构等潜在风险。
这些潜在风险，和新力一直以来追求快速扩张的策略，有着必然关系。
新力从2011年销售额不到3亿元，到2015年的35.1亿元，2016至2018年销售额复合年增长率高达136%。
2018年年初，张园林就提出“保800亿争1000亿”的目标。为此，不惜开启“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。
实际上，部分项目的开发速度比这个模式还要快：
比如德安”帝泊湾“，2018年8月才开工，10月就预售；
南昌”合园“更夸张，2017年9月开工，当月预售；
甚至，在未取得建筑工程施工许可证情况下，承接新力多个项目的江西五建便擅自开工。
新力2016年交付建筑面积35.65万平米，到2018年连续翻了两番，达到111.96万平米。短时间快速扩张，一旦管控不力，势必混乱。
高周转的负面影响，直接体现在了项目上。2017年以来，新力·公园壹号项目因违规，被要求限期整改。新力禧园和龙湾项目因额外收取“居间服务费”，被消费者举报。
这些并非个例，查询江西住建厅官网可见，新力有多处项目上榜“百差工地”。
另外，新力的净利率长期处于低位，与高额的销售营收极不匹配。2017年和2018年，房地产主流企业平均净利率分别为12.4%和13.86%。而新力分别为5.30%和6.59%，不足行业平均值的一半。
净利率低有两个原因：销售成本和财务成本。
2016年至2018年，新力销售成本分别占总收入的75%、66.3%和62.6%。2019年前4个月，这一比例为65.6%。
今年7月，新力向北方信托抵押了市值8亿多的项目，抵押率52.3%，只借来4亿救急。而且，张园林要提供不可撤销的连带责任保证担保。
要知道，房企融资，只有当无法从银行取得贷款时，才会选择信托等其他渠道。而一旦选择了信托融资，就相当于把半条命交给了别人。
如此高杠杆地扩张，不惜背负愈加紧张的资金压力，借用《黑洞》里陈道明的一句台词：“你胆子太大了”。
02
2010年，年仅34岁的张园林，在南昌创办新力控股。但奇怪的是，直至今年5月14日，他才调任为董事会主席兼总裁。
当时，新力成立没多久，便拿下梅岭景区脚下的一块“地王”，开始建设首个项目——帝泊湾。
2012年，历时近2年施工建设的帝泊湾，终于问世。2013年，新力推出“悦”、“园”、“湾”三大住宅产品线，开启住宅时代。
接下来几年，销售额一路狂飙突进。2014年8亿元；2015年45亿元，3盘运作激增至15盘，挤进江西前三；2016年161亿元。增速惊人。
张园林不再满足江西这一亩三分地，2016年8月，成立深莞惠城市公司。一年的时间，在惠州一口气开发了22个项目；紧接着进入广州，将南沙、肇庆等7宗土地收入囊中。
2017年，布局15座城市，开发项目76个。张园林踌躇满志，做了一个决定：到上海滩闯一闯！
当年6月，新力总部迁往上海，成为第一家落沪的江西房企。同年，挤进50强。
在此之前，已有正荣、东原等将总部搬至上海，意图全国扩张。和这些房企不同的是，当时，新力在上海既无土地储备，也无项目落地，外界都搞不懂张园林怎么想的。
虽如愿进军上海，但销售的最大来源还是大本营江西。
从新力过往的销售历史来看，其收益占比过度依赖江西省。公开资料显示，2017年，在江西的销售额为294亿元，占总销售额的69%；2018年，在赣销售额539亿元，占比59%。
新力总土地储备约为1480万平方米，位于江西省的土地储备比例高达52.6%，其中又有42.8%位于南昌。
过于依赖单一地区的潜在风险，显而易见。倘若江西省内经济状况出现任何显著下滑，抑或遇到政策调控，新力势必唇揭齿寒。
2008-2017年，南昌房价狂奔十年，涨幅跻身全国前十。但之后江西省政府出台了一系列文件，抑制房价高涨，此后房价一直不愠不火。
据统计，今年10月，南昌市新房均价14439元/㎡，环比下跌了1.26%。南昌市区12个板块中，四分之三的房价都在下跌。
除了大本营江西，新力在惠州布局了20多个项目，开发及储备超过1000万平方米。截至目前，惠州已成为其第二重仓城市，约占土储的22.8%。
尽管有大湾区春风的加持，但是今年以来，惠州楼市并未风光依旧。1月至3月，新建商品住宅成交量同比下滑近三成；每平方米成交均价同比下降4.2%。这也给新力重仓惠州带来一定风险。
在几大一线城市中，新力只在广州拥有土地19.5万平方米；热门二线城市比如武汉、长沙，虽有布局，但大多位置不理想。
从2015年开始，三四年的时间内，新力靠杠杆融资疯狂拿地扩张，却赶了个地产行业的尾巴。
史上最严调控寒风，呼啸而来，没钱成了房企面临的普遍问题。
新力的销售额尽管增长神速，但仍未达千亿门槛，只能算是一家中小规模房企，除了融资难题，还不得不面对高杠杆、高负债、战略风险等一系列棘手问题。
03
遇到麻烦的不止张园林，企查查数据显示，他哥哥张国印的“江西五建”也深陷各类合同纠纷中，甚至多次被列为“失信被执行人”，也就是俗称的“老赖”。
弟弟张国金的“广西路港”，从2017年至今，已有12起法律纠纷，其中最多的是合同纠纷。
在此之前，兄弟三人早已通过新力控股，捆绑在一起。
从2016年开始，张国金的广西路港集团就为新力提供建设服务，当年即获利330万元。随后两年，双方产生服务费共计4.51亿元，占新力总采购的3%左右。
张园林对张国印，更是好得没话说。2016年至2018年，新力付给江西五建的服务费近16亿元。
张园林如此“关照”两位，除了亲情因素，或也是感念于自己发迹得益于哥弟的帮忙。
2001年，25岁的张园林，还名不见经传。但哥哥张国印，已经在当地小有名气。
这一年，张国印挑起了江西五建重组后的担子，一顿操作，让原本千疮百孔的公司焕发生机。只用一年的时间，就扭亏为盈，2002年一年产值2个多亿。
张国印不仅把公司引上正轨，还把弟弟张园林引入建筑行业。
从2002年开始，张园林进入江西五建，作为董事长的弟弟，他很努力，顺理成章地当上总经理。
直到2006年离职，张园林在建筑行业干了5年。
这几年，张国印也没闲着。2002年开始，连续两届当选为南昌市湾里区人大代表。2007年，又当选为市人大代表。2009年，他提出“打造梅岭景区”，被评为当年的代表好建议。
2010年，就在张国印代表提到的梅岭景区脚下，张园林创办新力后的第一个项目——帝泊湾，开工建设。
2011年，弟弟张国金，创办广西路港建设集团。后来，这家公司和江西五建都成为新力的主要供应商，均位列前五。
成年人都知道一个道理：一荣俱荣，一损俱损。
现在，新力正在叩开港交所大门，上市成功，或许能解一家人的燃眉之急。
只不过房地产行业低迷，加上新力自身的潜在危机，上市之后的长路未必好走。
去杠杆、提质量、平衡布局，每一道槛都可能绊倒这个9岁的孩子。
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