最近幾天，不少老鐵給驢哥推送了一則吸睛樓盤廣告：「五象東」、「國企開發」、「8字頭」。

他們都很詫異：這五象居然還有8字頭的房？

你驢哥定睛一看，發現這樓盤名稱也忒熟悉了——八桂綠城龍庭水岸。如果我沒記錯的話，這個樓盤算得上南寧樓市的「老妖怪」了。

為啥這麼說？慢慢往下看便知。

拿地9年只賣兩棟樓，這個盤患上拖延症？

都說房地產開發追求高週轉、快節奏，龍崗有一個樓盤卻很另類。

這個樓盤的開發商在2010年拿地，慢慢悠悠地折騰了5年後，首期開盤。之後又重新陷入停工狀態。到今年又過了4年，才開始啟動新品銷售。

這個樓盤，就是位於龍崗龍華路68號的八桂綠城龍庭水岸。

▲八桂綠城龍庭水岸已交房的1、2號樓

9年前拿的地，106畝的項目才建了2棟樓。這個進度估計可以入圍南寧樓市十大拖拉項目。

資料顯示，這個樓盤的開發商為南寧市西部時代房地產開發有限責任公司，於2001年10月29日成立，隸屬於南寧城市建設投資集團有限責任公司。

西部時代公司在南寧開發過不少住宅項目，包括江南新興苑、龍翔苑、八桂綠城、龍庭水岸等。

按道理來說，國企的開發實力以及資金鍊方面應該都不容易出現問題。除了龍庭水岸之外，西部時代公司開發的其他項目，現在都已經順利交付。八桂綠城龍庭水岸此前銷售的1、2號樓，也已經順利拿到不動產權證。

為啥龍庭水岸的開發節奏奇慢無比？

驢哥踩盤時，特意問了一下置業顧問。得到的答覆是，因為政府要著重建設五象核心區，所以把城投集團就將人力物力主要都集中建設位於五象核心區的南寧城建集團總部大廈。

我詢問了一位業內大佬，得到的回答也相差不大。

不過，除了這個原因，項目多次更改規劃估計也是導致建設進度遲緩的原因。

按照龍庭水岸早期的規劃，是要建7棟高層、8棟多層住宅樓。而現在的樓盤規劃變成了11棟高層，6棟小高層，4棟洋房。這種大動干戈的改動，不管是自身重新規劃設計和報批都比較難搞。

▲八桂綠城龍庭水岸沙盤

這可能是一個跟規劃「槓上」的項目。今年10年，南寧自然資源局網站又掛出了龍庭水岸申請5#、16#樓的減層調整的批前公示。

原因是2018年版建築設計防火規範調整後，八桂綠城-龍庭水岸項目部分樓棟要增加核心筒候梯廳尺寸，尺寸調整後建築計容面積超出總平規劃批覆的計容面積。所以5#、16#要各減一層。

2期8/9號樓推售，毛坯8500-10300

11月2日，折騰了9年的八桂綠城龍庭水岸二期重新開盤了。

這次賣的是8、9號樓，戶型分別為96平方米毛坯三房和112平方米毛坯四房。

▲八桂綠城龍庭水岸效果圖

2015年時，龍庭水岸首開價格在4800-5400元/㎡之間。4年過去，這次項目推新房價毛坯價漲到8500-10300元/㎡。

房價看似差不多翻了一倍，但是如果是在南寧更好的地段，4年的漲幅比這個還要高。其中的原因主要是因為龍崗規劃兌現、城建進度太慢。

如果只看政府的規劃，龍崗看起來好像也很牛，同樣劃分出綜合居住、行政辦公、商業服務、教育科研、特色休閒等多個板塊。

但這幾年除了修路之外，其他城建及商務配套兌現的進度非常慢。城市面貌也比「鄰居」良慶有較大差距。

八桂綠城龍庭水岸在龍華路東南側，龍祥路西北側。與邕江直線大概1公里；從龍祥路途經江灣路到靈龜山濱江公園，大概2公里。從龍華路途經龍崗大道，至地鐵4號線龍崗站，大概2.8公里。

▲八桂綠城龍庭水岸區位圖

項目一路之隔是今年開始招生的城關二小，項目西北面還有一個規劃著的小學教育用地。不遠處的邕寧區高級中學不在九年義務教育範圍，算不上教育配套。

項目1公里左右，寶能城市廣場規劃有商業體，威寧鄰家龍崗東廣場9月剛剛竣工。這兩個項目的商業都沒有開業。距離項目比較近的一個菜市，在大概1.6公里外的龍崗大橋旁。

從現有的狀況來看，項目周邊的各項配套還不多。大概就是剛好能夠滿足日常生活所需。

硬性指標不錯，戶型中規中矩

改過規劃後的八桂綠城龍庭水岸，一共要建11棟高層、6棟小高層、4棟洋房，樓棟都改為了獨棟獨單元。

這個項目硬性指標還不錯，佔地106畝，容積率2.5，綠化率30%。從沙盤上看，園林還搭配有面積不小水景。但最終呈現的效果如何，目前還真不好說。

大改規劃之後，八桂綠城龍庭水岸的戶型跟以前的產品有點不同。

96平的戶型與目前市面上的大多三房戶型相差不大，但是主臥多了個陽臺，舒適度更高些。但是112平的戶型，我看過之後仍喜歡不起來。

▲96平三房

▲112平四房

112平方米四房設計了南北通透的雙陽臺，通風采光好。戶型在主臥也有一個景觀陽臺這一點倒是不錯。不過餐廳進深2.45米，尺寸略顯擁擠。入戶門正對主臥的格局，是我最不喜歡的結構。

寫在最後

龍庭水岸這個項目，地段其實有點尷尬，周邊配套還是較少，離地鐵站也很遠。買入門檻較低是它最大的優勢。

龍崗目前在售或即將上市的項目，都是主推精裝房，價格在11000-14000元/㎡。龍庭水岸毛坯價8500-10300元/㎡相對來說略有優勢。

項目96平的戶型如果按9600元/㎡計算，首套房首付大概需要19萬；112平首套房的首付大概在22萬左右。

這樣的門檻，即便是放在沙井、相思湖這些板塊，都不算太高。我覺得如果是首付預算不是太高，但是又想在五象、龍崗買一套的老鐵，倒是可以考慮這個項目。

至於這個盤以後還會不會再次停工，誰也不敢保證。希望西部時代公司能靠譜一些吧。

／End.