今年对于房地产行业来说，是非常不寻常的一年。各地的销售情况都是很不乐观。每年房企都不会为业绩发愁，今年却是想方设法的促销，但是购房者却不买账，一点都没有买房的行动。为了可以完成销售任务收回资金，各大房企早早就开始了打折促销。也就是说虽然没有明确的降价，但是优惠的政策还是力度很大的。
住宅土地供应量逐年缩减
重庆目前，住宅供应量呈现逐年缩减的趋势。
首先是土地供应量：
早在2017年7月，重庆市国土房管局出台的文件，明确了重庆主城区住宅用地供应中期规划（2017~2021年）及三年滚动计划（2017~2019年）。2017~2019年计划供应5.8万亩（三年滚动规划），其中：2017年1.8万亩，2018年2万亩，2019年2万亩。
对比前两年的数据我们可以看到，2016年全市计划住宅用地36480亩，保障性住房用地2200亩；到了2017年，这两个数字分别下降，达到36000亩和2000亩，分别下降了1.3%和9.1%，住宅用地的下降程度并不算太高。但是到2018年，计划住宅供应下降到29000亩，下降了19.4%。
住宅成交规划面积与住宅销售面积差额拉大
以2016年作为分水岭，2016年前每年的住宅用地成交规划面积大于商品住宅销售面积，但2016年之后的近三年土地的供应面积逐渐跟不上住宅的销售面积，且差额逐年增加。
中国指数研究院公布的数据显示，2018年重庆主城区共计成交住宅用地规划建筑面积1557.87万㎡，较2017年减少34.26%，为近五年最低值。这与同年商品住宅的销售面积形成强烈反差，差额近1300万㎡。
而2019上半年，重庆主城共成交住宅用地74宗，成交用地面积533.15万方，规划建筑面积836.93万方，2019年上半年商品住宅销售面积1130.86万㎡，土地成交与住宅销售差额达350万㎡。
成交楼面价近7000溢价率处于高位
2016年以来重庆住宅用地成交楼面价呈直线上涨趋势，到2019年上半年更实现四连涨，成交楼面均价达到6877元/㎡，创历史新高，同比上涨35.01%。
截止目前重庆共有24宗地块楼面均价破万，仅2019年上半年就贡献了十宗。其中，5月28日荣安击退12家房企摘得的大杨石组团地块楼面价高达13549元/㎡，刷新当前重庆住宅用地楼面价成交记录。
与此同时，土地溢价率也达到高位。2019年上半年重庆住宅用地平均溢价率为22.91%，较2018年同期13.52%的溢价率上涨了9个百分点。尽管仍低于2016和2017年上半年，但考虑到推出楼面价已水涨船高，早已不在同一水平线，故而22.91%的溢价率属于较高水平。
供应减少、高地价，会不会影响未来重庆房价？
结合实际消化周期来看，今年重庆的供地计划还是相对保守。这其实是重庆市政府积极寻求改变，释放经济发展要彻底摆脱对房地产依赖的明确信号。另外，重庆仍存在局部地区供给过剩、新区空置率居高不下的现象，减少土地供给，让市场有了一个逐渐合理的土地利用结构和开发节奏，也利于房地产市场的健康发展。
不过，供地计划的缩减在未来几年内将会对重庆的市场潜在供应量产生深远影响。
近年来重庆发展势头强劲，这种情况下楼市爆发就会力度很大。而随着供地指标计划的缩减这种需求供应的倒挂会在接下来几年中显现出来。并且计划供应量和实际供应量是有差距的，从这两年来看，实际供应量往往小于计划，这个趋势会带来什么是显而易见的。
容积率持续降低未来刚需价格会水涨船高
大量低容积率地块入市，可能会出现来改需产品比较大，刚需产品供应不足的情况。毫无疑问，随着以后低容积率地块开发产品入市，将会促使刚需产品越来越少，相信未来刚需产品肯定会水涨船高。
其实从去前年，重庆主城出让土地容积率大多在1.5左右，因此造成入市项目同质化较严重。为了获取更高溢价，开发商推出大量洋房、大平层产品。比如在礼嘉、中央公园、空港、茶园等区域，改需产品云集。随着新拿地块所开发住宅不断涌向市场，人们能购买到的刚需产品位置会越来越偏。核心区域刚需产品会越来越少，价格会越来越高。
2019年前半年，重庆土拍市场异常火热。但是没有人注意到的是，所有出让土地的容积率都在1.5左右。近两年的重庆，土地出让容积率出现断崖式下降。
而容积率的降低，始于2017年重庆出台的一份文件。重庆将住宅(二类用地)的容积率上限指标由之前的3.5调低为2.5。
按照正常的开发逻辑，容积率越低，意味着在相同面积的土地上，开发商所开发的产品将会越高端，其产品结构也将以大中型面积的产品结构为主，在居住的舒适性提高的同时，当然价格也就更高了。
高层住宅起步总价已有大幅攀升，前两年高层刚需住宅每套起步价在40万，现在基本已上升到120万元。
在此之前，重庆出让的土地容积率都在4~5左右。高容积率带来了住宅的超大供应。同样一块面积土地。重庆可以居住的人口是京沪的两到三倍。
但是现在，超超高容积率的时代已经过去，重庆房屋供应量出现大幅度下降。
楼市回归理性，是否会迎来购房的”窗口期”？
如今的重庆，价格上去了，市场却失去了。其实房价上涨本就是必然的，周边房价涨，物价上涨，都是支撑房价上涨的原因，这是理性涨价。然而奇怪的是，中国房价，重来不是理性涨起来的，都是炒涨起来。
当我们一方面在网上讨论重庆是否会成为西部中心？能否跻身于一线城市行列？另一方面却又希望重庆的房价保持现有水平或者下降！你觉得可能吗？或者你觉得这是不是有点可笑？
目前重庆的房价不用和一线城市对比，就连二线城市甚至有些三线城市相比，重庆都处于低位！
如果你还相信我们这座城市的未来，在下一个10年会迎来更好的发展前景，会成为西部核心！那么，你就必须相信和接受，重庆的房价肯定会达到与重庆城市地位相匹配的水平！
而有的人也表示，房价的上涨其实是有理由的。很多时候对于控制人口流动，房价是起到了一定的控制作用。毕竟很多热门城市，无论从各个方面来讲，都是很有诱惑力的。但是城市本身是有承载能力的，如果热门的城市房价很低，很多人都可以买房，那么城市就会变得非常拥挤，生活其实就更加不方便了。
其实房价的上涨也是有成本的，如果低于成本那么就会造成行业的衰败。再加上现在的物价在上涨，人员工资也在上涨，想要维持其他行业的生存，那么涨价也是很必然的一个情况。现在房子建设的各项成本也在增加，最终带来的结果也就是房价的上涨。
刚需的抉择
现阶段重庆的房价还不具备快速上涨的市场基础，当然也不意味着会下降。随着下半年土地市场的‘冷静’，也将传导至新房市场，目前来看新房项目在价格上都较为理性，对于购房者而言，到明年春节前或许能以相对便宜的价格购房。
其实不管房价怎么调整，如果控制上涨。但是只要物价会上涨，房价自然也会跟着上涨。很多人买房子喜欢买大的，这样自然就会觉得买不起。如果选择面积适中的，只要交通够发达，出行和生活都很便利，那么稍微远一些的位置，依然可以住的非常舒服。所以说买房还是靠自己，光靠降价等于是等着老天帮忙。
既然现在的房价很有可能还会下跌，那么对于刚需来讲，今年到底要不要买房的，是现在出手还是在继续观望，是很多人非常关心的。其实如果不是特别的着急买房，可以稍微在等上一等，到明年的时候基本上可以看出市场的情况。毕竟现在19年所剩的时间并不多了，等上几个月价格也不会有太多的变化。
閱讀更多 重慶樓市觀察員 的文章
