未来开封，老城区的房价能否超越日益发展的新区？

开封的发展，有两个重心，其一在汴西新区，其二在老城区。

相比起汴西新区的大规模城市化建设，老城区则是“一张蓝图绘到底”，持续性添砖加瓦对区域进行修复改建。在近十年来，开封古城区一直在有效的进行人口疏散，引导人口外迁，从而打造开封全域旅游的古城新局面。在建筑改造上，有两个大原则，一是坚持“退二进三”，即迁出现有的工业仓储和行政办公用地，增加公共服务、旅游休闲、绿化、基础设施等功能用地。二是坚持总体按照宋式建筑风格进行控制，同时进行有效的限高。

这也就意味着：开封老城区在未来城市发展中具有极高的战略定位。

细分之下，老城区又可以分为两个生活圈，一个是属于游客的环龙亭湖-鼓楼生活圈，一个是属于开封本地人的环包公湖-城墙的生活圈。尤其是后者，依稀可见当下老开封慢生活的节奏，城墙边遛鸟打陀（dei）螺（lou），悠闲的挥毫写地书，隔三差五的到西司体验属于开封人自己的夜市等等。

环龙亭湖生活圈是古城向北，环包公湖生活圈是古城向南。

在大多数老开封眼中，向北是汹涌的黄河，写满了这座城市的抗争史。一次一次黄河泛滥，一次次在原地再建开封城，让这座城市的人们对于这个区域至今仍然心有余悸。加上该区域处于开封水源保护地，一直以来都在进行的以保护性为主的城市发展策略。而老城区向南，有正在复兴的朱仙镇，有正在规划的清明上河城，有计划连通的城铁延长线，也有这座城市千年不变的中轴线。

对于这座城市来说，皇城根是一种历史赋予的荣耀。

如今，《开封宋都古城保护与修缮规划》已上升为省级战略，明确提出将开封作为世界文化名都打造。这也就意味着：开封，在发展新区的同时，亦会将关注点回归古城。

也正是在这种驱动下，老城区亦开始全面推进人居环境的改善，这其中主要包含两个层面，一是旧改，对现有小区进行有限的提升。二是新建高品质的住宅区，全面提升人居环境。

在寸土寸金的老城区，考虑到地块面积和限高的双重影响，故此区域的新项目多半会以豪宅的身份出现。即：

什么才是老城区的豪宅？

首先，在区域上它要临近皇城根。这是因为，临近皇城根，不仅意味着地脉的深厚历史渊源，还包括各项生活配套一应俱全，这才是老城区的最大价值。

其次，在产品上它要纯粹且高端。这是因为，开封的房地产市场发展极不均衡，持续性的向西发展以高楼幢幢吸引了城市绝大多数的刚需和刚改购买力。但在老城区，有区域情结的高端改善客户群体却依然住在自己的老院子里，居住环境改善的需求始终被压抑。所以，在老城区这个区域，要有敢为先者，为这些圈层打造一个较为纯粹的居住区。