前言

前两天宿老师和友人在福苑附近某饭店吃饭，友人感慨道：附近的饭店这两三年几乎换了一茬...或许有人说，这属于“市郊”范畴呀，但即使把目光聚焦市中心，也似乎少有稳定且红火的沿街商业，更毋论要求更高的写字楼商业，在衡水几乎属于空白地带。

城市化水平升级带来了居民人均可支配收入的不断提高，在满足了基本生活需求的同时，投资理财逐渐走进衡水大众的日常生活。作为一个五线城市，衡水商业地产近几年逐步崛起。

投资商铺作为一种稳定且升值潜力巨大的投资方式，如今理应枝繁叶茂、繁花似锦的市场氛围却意外得惨淡。

现如今，衡水商业地产发展处境堪忧，各大地产开发商迷茫不知所措，到底是什么原因造成了这样的局面？衡水商业地产的发展方向在哪里？商铺投资回报率是否真实可信？

客户对投资商铺认识度差 对投资回报率信任度低

衡水商业地产繁多，沿街底商更是数不胜数，在这样的市场环境下，客户购买率却一直不见突涨。究其原因：

衡水现在之所以商业广告打出去反响差、活动聚集度和穿透力不强，究其原因，一是自2008年到如今衡水商业运营没有一个非常成功的例子，这对客户心理造成了很大的影响——客户不知道商业的投资性有多强，看不到投资回报率究竟有多高，这其实是很致命的。毕竟百闻不如一见，再如何听一个置业顾问作保证，也不如一个实实在在的成功榜样更能吸引人。

然后，商业区别于住宅，他们最大的不同一个是生活必需品，一个是投资可选择项。对于生活必需品而言，贵是真贵，但没办法，是必需的；但对于投资的选择而言，就要考虑投资回报率，也就是说租售比。

投资人基本上不会亲自经营，亲自经营的人大多数买不起铺，这个主流很正常，但问题是投资回报比。可能问题是我买了，在想要的年限收不回来，租了，或许挣得不够租金多。

衡水人能接触到的所有的投资渠道里，住宅现在一路看跌、股票就是个坑、基金回报率低、存银行还不如不存、小额信贷风险大……

反观商业投资，虽然不是一本万利，也不是一夜暴富，原来还有一个概念是“一铺养三代”呢，现在也不提了，但是，其实这个观念是对的。

商铺这种东西，就是越放价值越高、越放越挣钱，而且他的递增是一种倒金字塔式的递增，一块可能两年都涨不到两块，但等涨到两块之后可能一年就涨到四块。

衡水开始成规模商业产权出售的一个是中心街上商贸城及其周边，还有一个是大陆裕丰。2013年的时候，商贸城的房子带租约转售三四万块钱，这么说大家觉得也不高啊，但他开始卖的时候才六千！

几年时间，翻几番。

衡水人对这方面的认识存在太多不足，甚至大多数人还只认为商铺就是用来做小生意，或者作为一种固定投资，给下一辈人留个资产，形不成一种有思维感的商业氛围。

在这种商业氛围下，很多项目表示“商业卖不如不卖”。

招商租出去，至少它的价值是有所递增的，哪怕将来再卖这个价格，也降低了销售难度，但是现在硬挺着卖，事倍功半。

政府没有统一规划政策 商业沦为住宅附属品

说到商业规划，现在衡水市场真的太落后，基本没有统一运营，统一管理的概念。在这方面，其实政府是要担上一部分责任的，那就是没有单独、清晰的商业规划。

业态不统一，衡水就不会有真正的商圈儿。对于大部分项目的商业产品而言，从前期开始就是只规划住宅，商业是捎带脚出来的（从土拍层面看，基本也都要求有一定比例的商业配比）。

对于说规划规划这一片房子是什么样的，做商业构想，从面积到楼层各方面的设计思路，很多开发商都没有，就是很随性的来一个沿街商业了事。

前几年衡水门店相对好卖，一是因为那时候投资选择少，一是买门店的人也存了为给孩子留个家产，吃个房租度日的念想。但是现在，电商冲击实体店，房价抬不上去，租金上不去门店回报率就会很低，再加上门店面积大，售价高，很难卖。

目前在衡水交租金，一年可能需要10几20几万，但现在几乎没有这样的业态，一年能有这样的收益。更何况现在整个市场经济下滑，各行各业都不好干。

甚至现在很多人都认为商业和住宅统一都是归为房地产这一大类的，所以国家对于住宅进行收缩，商业也跟着起了很大的波动。商业与住宅剥离已经是一个迫在眉睫的需要。

扭转衡水大众观念是关键 用数据说话是个努力的方向

之前说衡水现在没有一个成功的案例作为宣传点，而这确实又不是一天两天能解决的问题，那么现阶段我们应该如果尽可能的扭转这个不利现状？

这不是靠一家、两家房企就能做起来的。毕竟商业定价偏高，人们对门店升值信心不足，普遍觉得升值空间小都是确实存在的问题。

那么如何让更多的客户了解衡水商业投资的优势，看到商业投资带来的高利润？我粗略的总结几点，权做抛砖引玉：

一是靠国家政策引导，将商业与住宅剥离开来，形成独立的板块进行规划、设计；

二是加强对投资与理财的数据分析。现在投资的途径多，应该把这些途径的投资占比数据逐一排列，然后用语言或其他表现形式把商业投资跳跃出来；让人们清晰的看到投资商业的优势点在哪儿；

三是对购买人群做系统年龄分析。比如从小孩到老人，均需要商铺。孩子上学，青年创业，老人养老，以分析数据结合项目特色定宣传文案。

四是做数据罗列分析。有不少之前卖几千现在卖几万的商业，可以把这些数据罗列出来，丰富商业数据库，提高说服力。

目前衡水商业业态量多，每个项目都要结合自身优势来进行定位，这就不可避免的在同区域内部形成竞争。

如何寻找商业业态空白市场？如何抓住更大的商机？或许是各大开发商下一步最应该考虑的问题。