依據法律規定，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，城市郊區的土地有可能屬於農民集體經濟組織所有。近幾年來，各地城市規模擴大，“城中村”的現象成為社會的熱點問題，城市發展給他們帶來了富裕，頻現媒體。
城市郊區的集體土地依土地用途，可將土地分為農用地、建設用地和未利用地三類。新修訂的《城市房地產管理法》出於平衡社會關係的需要，作出了特別的規定，對上述三類土地不再區分類別，但轉讓受到了嚴格的限制。《城市房地產管理法》第九條規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。
土地的分類與土地所有權沒有關係，國有土地與集體土地按用途均為以上三類，也就是說，國有土地與集體土地均有三種分類。新修訂的《土地管理法》對農村宅基地管理、集體經營性建設用地入市作了相對寬鬆的規定，對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。
首先，明確了宅基地可以通過轉讓使用權獲取利益。國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。為城鄉融合發展奠定了法律基礎。過去飽受爭議的城鎮居民在農村購房各地有不同的裁定可以劃為句號。
其次，依法登記的集體經營性建設用地可以入市。土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。減少了因轉讓集體土地使用權中的層層盤剝，為促進鄉村振興奠定了物質基礎。
上述城市與農村集體土地轉讓的區別是明顯的：即，城市郊區的集體土地不區分用途，並且轉讓必須通過轉化為國有土地後方可入市；農村集體土地中的宅基地從本質上看，也是建設用地，而農村集體中只有建設用地才能轉讓，但無需通過轉化為國有土地後即可入市。
對此，人們可能產生疑問，為何同樣是集體土地，法律作出了不同的規定？從法理上看，《城市房地產管理法》《土地管理法》均為經濟法，經濟法的制定的原理兼顧個人利益與社會利益，最後落實到社會為本位的宗旨。“城中村”的村民已較為富裕，並且成為了社會熱點，“城中村”已經從過去的郊區，成為了城市一部分，從《城市房地產管理法》規範來看，一個城市的房產實行兩種土地制度難以管理。而中國廣大農村地區“空巢”現象嚴重，說明農村地區沒有得到充分的發展，放開農村集體建設用地的管制勢在必行。
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