殺死商鋪！
你是不用交土地增值稅。可是有些人要交。
有人會說，“土地增值稅不是沒按實徵收”麼。對的，目前“個人住宅”買賣，的確是一片空白。但你不徵，有人徵啊。目前徵收“土地增值稅”的物業類型，主要是：
一）受害者
商業。商鋪+寫字樓+廠房
一手開發商
二）商鋪
上海這樣一個2500W人口的國際性大都市。
2015年住宅銷售1800萬平米，商業銷售300萬平米。
2015年住宅二手交易34萬套，商業二手交易0.6萬套
從這個數字上看，我們可以看見全市“住宅/商業”的比例，大致是6：1
可是一旦進入了二手市場呢。他們的“再交易”比例是60：1。也就是商業的交易比住宅少十倍。
我們知道，目前上海的住宅交易已經屬於非常非常“稀少”了。一個500戶居民的小區，誠意賣的可能還不足5套。也就是1%。目前上海的二手交易，平均每套面積僅80平米。也就是2/3以上集中在“老公房”交易。
老公房才是流動性如水隨時可以變現的品種。而次新房幾乎是沒有人拋出沒有交易的。這事實的背後，“交易成本”起到了很大的作用。
因為“普通住房”基本上只有二三十年樓齡的老公房才能滿足。而次新房幾乎100%沒有可能普通。如果你是“非普通住房”，則10%的交易稅收是逃不掉的。800W的房子賣了交80W的稅。
你沒事交五年的工資當國稅，你腦子有病啊。但即使是這樣的敗局，相對於“商鋪”市場，地獄之下還有地獄。上海這樣一個2500W人口的國際性大都市，“商鋪”交易已經扭曲到匪夷所思的地步。
上海目前每個月的“工商鋪”交易僅僅只有500套左右。考慮到上海有十區十縣，20個交易中心，則這樣平攤下來；
每個區每天交易一單！
商鋪交易之稀薄，之冷淡，已經到了匪夷所思甚至是鬧新聞的地步。
一旦某個交易中心有商鋪交易，則工作人員都要圍上來圍觀，嘖嘖稱奇，說好久都沒有見過呢。商鋪交易為什麼稀少。因為商鋪交易是嚴格地按照“土增稅”來徵收的。
我們知道，過去十年，商鋪其實並沒有多大漲幅的。名義上，你這個鋪子價值從100W漲到了1000W。但其實這是幻想。
事實的真相，是饅頭包子由0.3元一個，漲到了3元一個。全社會普遍的濫發紙幣，通貨膨脹。真的要論購買力，你這商鋪並沒有多換幾個包子。
可是當你去到稅務局，開始進行稅務交易核算的時候。刀筆小吏，苛刻稅吏，就會拿出官樣文件。實打實要你按照“文件精神”來交稅。
這個稅率是多少呢。我們之前算過，1000W的商鋪，交稅700W。賣掉到手僅有300萬！
這導致什麼樣的結果呢。導致就是根本+完全+徹底+絕對，沒有交易！
任何一個90年代的商鋪，都不可能參與交易。都不可能進入市場。
目前商鋪市場的實際現狀如何呢。
能交易的，都是2000年以後，KFS“虛高”坑人的鋪子。譬如買進價4W，捱了十年，咬咬牙5W賣了。僅拿回成本。
老鋪子不交易。僅收“頂費”。
所謂頂費，相當於“租賃權轉讓”。譬如說你盤下一個餐飲小店，每個月固定交3000元給大房東，但是一次性拿出20W給上一個租客。這個20W就是頂費。而租約通常是漫長的還剩十幾二十年的。
對於商鋪市場來說，他的“產權”幾乎永遠不交易。而換來換去，全都是“頂費”交易。出幾十萬，買下租賃權，換掉上一手租客。
可見，這樣的商業模式，是非常之不安全的。
首先，頂費不能貸款
其次，頂費缺乏法律保障。大房東/二房東之間的利益劃分，類似於小產權。
第三，無法對房屋改建。
三）垂死的商鋪市場
商鋪不能交易，導致了一系列的惡果。我們知道，經濟學第一定律“dT>0”.
財富產生於交易。交易越多，財富越多。交易越少，財富越少。政府徵收匪夷所思不可理喻的高額稅率。其導致的結果就是所有人都是輸家。
譬如說，你本來在雲山路有一個餐飲鋪子。可是老夫妻年歲漸老，子女不想接班。要出國讀書。那最好的辦法，就是把商鋪賣了。把經費拿去當學費。
可是在現有的政策下，你的子女還是隻能開大排檔。又譬如，一整條街道上，小店普遍檔次不高。但是人流還可以。
這時候比較有利的做法，是把沿街幾間鋪子都買下來。進行整體改造“鳳姐變冰冰”。
可是在現有的政策稅率之下。這事沒法做。最後，一些大型的商業擴張計劃需要擁有完全產權的商鋪。可是“頂費”不能貸款。
你要是盤個會所，盤幢小洋樓改建私房菜，你就得“全款”買下頂費。
這使得許多商業計劃無法執行。
如果我們放眼全上海的整體商業，我們可以清晰地看見。他們呈現一個逐步“腐壞”的情況。也就是一條商業街，一條美食街；當他們的業主不再擅於經營，燒出的菜館不再好吃；
這個時候，該商鋪並不是被收購。並不是Revitalizing。相反的，反而是逐步地“腐壞”。無聲的腐壞。
許多商業街，商業區，就是這樣一步一步腐爛下去。最終爛成渣的。而事實上，如果他們可以交易。可以充分換手，換更好的主人。資源是可以更好配置的。
四）價格與投資
首先說一下對商業市場的看法。
很多人認為“酒店式公寓”萬年不漲。高昂的交易成本阻斷了他的炒風。
我不同意這種看法。
你們要知道，“商業產權”他其實是存在二種市場的。
一種是賣20000元的業主。因為稅實在太高，又等錢用。乾脆平進平出，儘快賣掉。認賠算了。
一種是賣70000的業主。而且還是到手價。因為稅收實在太高。我又不缺錢。怎麼肯平賣。
當稅率實在太高，交易實在太少。全市約200,000,000平米工商業存量，你每月500套的成交量：不代表任何意義，不傳遞任何信號。
當量太少的時候，你這個價格是沒有意義的。價格是“三維”的，這是基本常識。
我們一直所說的“酒店式公寓”漲不動，商業漲不動。
因為他的交易量實在太少，價格高度失真。一二套成交量往往就會以偏概全。
人們往往只看見了一二套20000元/平米的拋盤。而忽視了他背後199,999,999平米的龐大業主心理。
你跑到IFC四季匯裡，出二萬向他們收購。看看會不會被趕出來。
和幾乎所有的市場一樣，“吃吃虧，咬咬牙，逃出來算了”這一類的心態。幾乎全部都是浙江人溫州人。
這個容量是很淺的。一旦這薄薄一層“認栽”盤被掃光。後面的走勢是誰也不知道的。
五）對政府的建議
商鋪市場，是典型的“政府失靈”一個例子。
政府規定了一個高得嚇死人，完全不科學，完全無理性的稅率：“70%”。
交易一次，收總價的70%，秀相腦子有病。
按照70%的稅率，收到的稅，是不是1%稅率的七十倍呢。
答案當然不是的。
不僅僅沒收到七十倍。甚至連一倍都沒有。甚至比1%稅率時收到的錢還要少。
我們給政府的建議，是你按照上圖“個人出售非居住用房稅款申報表”，逐項彙總計算所有稅收之後:打一折！乘以10%
這樣，哪怕你理論算法稅賦的上限是70%，打完一折之後，你實際徵收的就是7%。
如果要說最合理的稅率，應該是：
統計所有應收稅款，然後打一折。
不滿一年再次交易的，上限1%
不滿二年再次交易的，上限2%
不滿三年再次交易的，上限3%
不滿四年再次交易的，上限4%
第五年及之後交易的，上限5%
交易的稅收，應該和持有的時間成正比。持有時間越長，稅收越高。而上限保護是5%。
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