金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
企業在發展歷程中，總是習慣於給自己找一個benchmark。而benchmark之於企業的作用，就如同在射擊場上，給自己找一個目標。
在投資圈，有兩家企業總是被同業不斷提及、仔細分析，一家是PE“鼻祖”KKR，一家是資管“樣板”黑石。
儘管兩家公司所倡導的理念、策略不盡相同: KKR強調價值投資，而黑石更倡導“堅持10年的投資未來”的邏輯。但兩家老牌投資公司卻同樣歷經多次經濟波動卻仍然屹然挺立、歷久彌新，不禁令同業好奇他們得以保持“金身不壞”的秘密究竟是什麼？
秘密之一：深耕不動產投資
近日，一貫低調的黑石，突然引起了國內外同業的普遍關注。
據權威消息披露，全球私募巨頭黑石集團計劃在今年晚些時候為其旗艦房地產基金募集180億美元，而這也將成為黑石歷史上最大的房地產基金。上一個募資紀錄還要追溯到2015年同類基金158億美元。近一步的消息稱，這隻房地產基金將致力於在全球投資房產市場中的不良資產（distressed property），2011年，業內瘋傳“黑石在國內撤資”，當時黑石集團將其持有的上海Channel1（調頻壹）廣場購物中心部分股權轉讓給新世界。
2017年，當萬科用130億人民幣收購黑石旗下的印力集團時，更是讓人們懷疑“黑石這是要跑？”
其實早在金融危機後，黑石集團就加大了對中國市場的投資。彼時，黑石力邀時任香港財政司司長梁錦松加盟。梁錦松走馬上任後就為黑石募資30億美元，並在中國投資了包括藍星集團、壽光物流園等企業，事後成功退出的項目收益情況也較令人滿意。
仔細分析了黑石2017年的年報，黑石的PE板塊的業務規模和收益與其房地產基金是“平分秋色”的。
據黑石集團2017年財報顯示：截至2017年年底，黑石只有不到11支一級市場PE基金，資金管理規模總和為1056億美元左右，而其房地產基金為1153億美元的規模，但利潤對比差異十分明顯。
2017年黑石各類業務資產管理規模數據
圖表來源自黑石2017年財報
目前黑石共有4大業務部門，分別是PE基金、房地產基金、信貸基金以及對沖基金。截至2017年年底，其這幾類業務的資產管理規模分別為1056億美元、1153億美元、1381億美元和751億美元。
上述4個業務類型中，信貸業務資產管理規模最大，佔比達32%，但盈利一般。私募股權投資和房地產資產管理規模差別不大，分別為24%及27%，但合計為集團貢獻了75%以上的收入和利潤。對沖基金規模最小，佔比為17%，利潤貢獻不大。
其中，房地產基金投資回報尤其顯著，已經成為黑石最賺錢的業務。
據黑石2017年財報顯示，2017年房地產業務為其帶來31.5億美元的收入，同比增長45％。同時，其PE基金、信貸基金和對沖基金帶來的收入分別為20億美元、9億美元和7.3億美元。
2017年黑石房地產業務收入數據
圖表來源自黑石2017年財報
從過往的成功戰績可以看到，在房地產基金投資中，黑石似乎很擅長通過“買入、修復、賣出”這種市值管理策略：通過買入破發的物業資產，通過財務槓桿或者其他市值炒作手段，將標的價格抬高，再擇機分拆上市或整體出售。
秘密之二：“買入-修復-賣出”模式
1.買入：泡沫高峰中斥資260億美元收購
2007年秋，黑石集團在房地產泡沫高峰中斥資260億美元通過槓桿交易收購了希爾頓。
當時，雙方的談判過程十分“艱辛”不再贅述。最終，這筆交易總額為260億美元，黑石集團動用60億美元基金和200億美元貸款，運用槓桿收購將其拿下。交易完成後，希爾頓旗下擁有10個酒店品牌，遍佈全球的2800家酒店，近50萬個房間全部被黑石收入囊中。
然而還沒來得及慶祝，金融危機就來了。
彼時，全球經濟蕭條，酒店業一蹶不振，黑石不得不將希爾頓酒店集團的價值減記。外界估計，金融危機期間，希爾頓酒店市值已經蒸發60億美元。
更糟糕的是，金融危機使得信貸市場幾乎凍結，黑石通過槓桿收購而揹負的沉重債務無法重組，為這筆交易提供貸款的高盛、美國銀行、德意志銀行、美林、雷曼兄弟等華爾街投行，無法在市場中通過資產證券化來換取流動性。
儘管黑石方面曾一再強調，這筆投資70%的損失僅僅是出現在賬面上，但在金融危機期間，人們看到的只有不斷下跌的數字和對未來的恐懼。
2.修復：史無前例的“大拯救”
就在所有人大失所望的時候，黑石默默開始了一場史無前例的“大拯救”。
黑石開始大力整頓希爾頓管理團隊，力邀克里斯•納塞塔(Chris Nassetta)擔任希爾頓酒店集團的CEO。憑藉著在酒店行業多年的豐富管理經驗，納塞塔一上任便大刀闊斧地開始實施一系列革新計劃，包括將總部由加州比弗利山莊遷往弗吉尼亞州，更換高層管理人員，大幅削減運營成本。
尤其值得一提的是，黑石大膽推動希爾頓的特許經營策略。通過這次改革，希爾頓用極少的投資甚至不用任何投入，就使帶有希爾頓品牌的酒店遍地開花。
在黑石的努力下，希爾頓的經營和財務狀況持續改善，不僅熬過了金融危機，還邁向了IPO。
2013年12月，希爾頓以每股20美元的價格在紐約證券交易所成功上市，籌資23億美元，成為酒店行業有史以來規模最大IPO。上市首日希爾頓股價一度大漲超過8%，這為黑石集團帶來了超過85億美元的賬面利潤。
3.賣出：11年獲利140億美元，12次交易逐步清倉希爾頓
自2014年以來，黑石分12次交易逐步清倉了希爾頓股票，其中包括2017年作價65億美元將25%的希爾頓股權出售給海航。最終在2018年5月18日，希爾頓酒店宣佈，其最大股東黑石同意出售1580萬股，希爾頓將回購其中的1250萬股。至此，黑石將所持希爾頓股票全數拋售，在徹底退出投資後，黑石將實現約140億美元利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資，是黑石初始投資的三倍多。
就房地產基金2017年的投資業績來講，黑石房地產投資基金普遍取得非常好的成績，淨IRR在3%-26%，14只房地產基金中，5只淨IRR在20%以上，11只在10%以上，收益最高的一隻是歐洲四號房地產投資基金（BREP Europe IV），淨IRR為26%。
總的來講，“買入、修復、賣出”的黑石模式，確保房地產基金投資成為黑石投資回報最大的一項業務。
總結更是為了借鑑
對於國內發展歷史並不長的地產基金而言，賺快錢的時代，似乎已經漸行漸遠！
行業需要面對的是城市更新大背景下的不動產資產管理為主流的市場。這一時代背景意味著，買地賣房、粗放式的開發邏輯不復存在強調持續增加價值、風物長宜放眼量將成為重構不動產投資“血脈”的必要條件。
一個資產是否真的值得投資，真的存在代表時代進步的持續增長價值，不能只看三五年，不能只看逐利風口，而是要至少放長到十年來看，甚至放大到關乎產業重塑、社會進步的格局、尺度上來看。
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